ПриватБанк - Новости Житомира
Журнал Житомира
Новости сегодня: Пятница, 09.12.2016    17:32:14
Журнал Житомира » Статьи » Авторская колонка » Василь Луценко

Юридичний супровід угод з нерухомістю

Автор Василь Луценко

Василь Луценко

все статьи автора

Питання оформлення будь-яких дій з нерухомістю завжди було надважким і небезпечним для звичайних громадян, незнайомих із законодавчою базою. Більше того, найчастіше за допомогою до юриста звертаються вже тоді, коли проблема набула масштабного характеру, а її вирішення буде коштувати досить дорого як у грошовому еквіваленті, так і у відношенні нервів.

Засоби масової інформації ледь не щодня повідомляють про незаконні забудови, махінації шахраїв з нерухомістю, обманутих інвесторів. Аби не стати учасником наступного сюжету, варто завчасно задуматись про залучення висококваліфікованого юриста по нерухомості та супроводу угод. Юристи нашої компанії мають великий досвід супроводу угод у сфері нерухомості, зокрема, значних угод за участі серйозних гравців у сфері вітчизняного бізнесу.

У випадку співробітництва з нами Ви отримаєте повний спектр юридичних послуг, пов’язаних з придбанням чи продажем об’єкта нерухомого майна, будь то квартира, будинок або цілісний майновий комплекс (підприємство). Окрім попередньої консультації та оцінки ризиків угоди, Ви отримаєте наступні послуги:

- оцінка Вашого контрагента, його платоспроможності, наявності у нього всіх необхідних дозволів від контролюючих органів;

- оцінка законності документів, в тому числі з питань відводу землі;

- виїзд на об’єкт для його огляду;

- представництво з питань укладення угоди, в тому числі з юристами протилежної сторони;

- підготовка необхідної документації, в тому числі договорів;

- розробка найбільш оптимального для Вас варіанту укладення угоди;

- реєстрація речових прав на нерухоме майно після успішного завершення угоди.

Повний спектр наших послуг передбачає повний юридичний супровід з моменту першої консультації до остаточної реєстрації прав на нерухомість, включаючи оцінку майна, виготовлення технічної документації і т.д.

Допомога в придбанні квартири в новобудові

Укладення і супровід угоди по нерухомості – затяжний та кропіткий процес, який складається із кількох окремих частин, логічно і послідовно пов’язаних між собою. В подібних угодах варто звертати увагу на будь-які юридичні тонкощі, оскільки недбале ставлення на даному етапі може стати згубним в перспективі.

Коротко розглянемо варіант придбання квартири в новобудові. Таке придбання може здійснюватись як в закінченому і введеному в експлуатацію будинку, так і ще на етапі незавершеного будівництва. Якщо з вже готовим та введеним в експлуатацію об’єктом проблем менше, то з покупкою квартири на етапі її будівництва справи йдуть значно важче. Багатьох інвесторів приваблюють ціни на квадратний метр не етапі будівництва, але без грамотної підтримки юриста не обійтись, оскільки при укладенні такої угоди необхідно оцінити ризики, дізнатись, чи є всі дозвільні документи на будівництво, оцінити повністю «юридичну чистоту». Це є першим етапом угоди.

У випадку, якщо перший етап проходить вдало, варто готуватись до безпосереднього укладення договору. Даний етап характеризується процесом проведення переговорів, обговоренням умов, аналізом договірної документації. Варто не забувати, що забудовники люблять працювати за своїми договорами, умови яких більше вигідні їм, але аж ніяк не Вам. Тому, на даному етапі варто наполягати на включенні в договір Ваших умов.

Після вдалого проведення офіційного придбання слідує етап реєстрації речових прав на нерухоме майно, детальніше про який ми розповімо Вам дещо пізніше. Цей етап направлений на те, аби з боку закону Ви офіційно вважались власником, задля попередження протиправного позбавлення Вас права власності так званим «рейдерським» шляхом.

Окрім супроводу придбання квартир юристи LUTSENKO, GRABCHUCK AND PARTNERS COMPANY надають повний спектр послуг в сфері нерухомості, зокрема:

- з питань боротьби з довгобудом, шахрайством в сфері нерухомості;

- консультації, допомога та представництво в сфері житлового права;

- допомога у визнанні права власності на будинок, квартиру, землю;

- допомога в усуненні перешкод у здійсненні права власності;

- виготовлення технічної документації на об’єкт нерухомого майна та оцінка такого майна.

Супровід угод з купівлі-продажу бізнесу

Угоди з купівлі-продажу бізнесу завжди існували і будуть існувати. Юристами вигадана і відпрацьована величезна кількість варіантів реалізації таких угод, що викликано особливістю кожного конкретного випадку, адже кожна людина прагне взяти від угоди максимум, а він, як відомо, у кожного різний. Специфіка реалізації угод з купівлі-продажу бізнесу викликана, зокрема, суб’єктним складом контрагентів. Зайвий раз говорити про ціну питання таких угод не варто. Кожна угода, пов’язана з переплетінням бізнес інтересів, є по своєму унікальною, так як «юридична картина» кожної з них повністю протилежна попередній. Купівля-продаж бізнес активу (пасиву) може бути самою різною, від угоди з продажу офісного центру, наприклад, до величезного виробничого комплексу з усіма його складовими.

Причин і способів оформлення продажу бізнесу є маса. Від звичайного нотаріально посвідченого відступлення частки в підприємстві і продажу корпоративних прав, до продажу підприємства як цілісного майнового комплексу, його активів через інвестиційні та венчурні фонди і так далі. Процес цей достатньо тривалий і дещо складний, як правило в таких випадках сторони залучають зовнішніх юридичних радників-консультантів для вироблення найбільш оптимального і компромісного варіанту реалізації угоди.

Варто коротко розглянути основні варіанти продажу бізнесу. Почнемо, мабуть, із продажу корпоративних прав. В силу відносної простоти цей спосіб дуже добре прижився в сфері вітчизняного бізнесу. Укладення такої угоди складається із декількох етапів: переговорний процес та оцінка ризиків; підготовка і укладення договору продажу корпоративних прав; здійснення державної реєстрації змін у документах фірми.

Ця схема приваблива ще й тим, що в такому випадку у Вас виникає значно менше податкових аспектів, що дозволить зекономити на цьому рядку витрат.

Правовим наслідком в разі продажу корпоративних прав буде всього лиш зміна власника, а всі дозвільні документи та ліцензії залишаються в силі. Обов`язкового нотаріального посвідчення такого договору закон не вимагає.

У випадку, якщо продавець бізнесу зацікавлений в збереженні юридичної особи, то здійснюється продаж майнового комплексу. Оскільки угоди з нерухомістю підлягають обов’язковому нотаріальному засвідченню, то в такому разі без останнього не обійтись. Як і у випадку продажу корпоративних прав, тут необхідно отримати для ознайомлення документацію фірми, оскільки без неї оцінка прихованих ризиків пройти не може. В цілому, оцінка ризиків – це та частина роботи, нехтувати якою не варто зовсім, оскільки неуважність та нехтування на цьому етапі може стати згубним пізніше. Перед тим, як здійснювати купівлю чи продаж нерухомості, Вам варто залучити до угоди аудитора, який дасть детальний та незалежний звіт по фінансовому стану об’єкта. В іншому випадку, Ви ризикуєте купити «кота в мішку», оскільки не будете знати, чи є борги у підприємства, а якщо є – то наскільки великою сумою вони обраховуються. В свою чергу, юристи проведуть аналіз чи не є об’єкт предметом незакінченого судового спору, чи не закладений він в іпотеку, чи заявляють на нього свої права треті особи.

Що стосується витратної частини на податки, то при такому варіанті здійснення угоди, вони складуть дещо більшу суму, аніж у випадку продажу корпоративним шляхом.

Реєстрація нерухомості

З 1 січня в Україні діють нові правила оформлення нерухомості і реєстрації права власності. Нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викликала багато запитань та дискусій серед експертів, але на багато з них відповідь дасть лише практичне застосування його норм. Зокрема, новацією закону є те, що право власності тепер підтверджується записом в реєстрі, а не свідоцтвом про право власності в паперовому вигляді. Така ініціатива, за думкою багатьох, викличе сплеск рейдерських атак. Однак, за трьохмісячний період роботи закону, прецедентів поки що не траплялось. Позитивною нормою закону стала можливість первинної реєстрації нотаріусами прав на нерухомість. Дана норма направлена на ліквідацію монополії державних реєстраторів і на покращення надання даних послуг шляхом надання можливості вибору. Вже зараз можна однозначно стверджувати, що ця норма прижилась, оскільки реєстрація прав на нерухомість у нотаріуса є швидким, зручним з точки зору звичайної людини процесом.

Пакет документів, згідно нової редакції закону, для подачі на оформлення нерухомості не змінився (паспорт, код, договір купівлі-продажу або дарування, технічна документація).

Останньою новинкою стало те, що віднині зареєструвати нерухомість, яка знаходиться в Києві, можна в Житомирі і навпаки, так як діє принцип свого роду децентралізації – оформлення власності на нерухоме майно незалежно від його місцезнаходження.

Супровід по укладенню договору найму житла

Обставини можуть скластися так, що Вам необхідно переїхати в інше місто на тривалий період проживання або назавжди. Не завжди в таких випадках Ви можете відразу придбати свою власну квартиру, так як це суттєве фінансове вливання, яке, до того ж, потребує часу.

В такому випадку, на допомогу Вам приходить договір найму житла. На ринку є маса ріелторів, готових допомогти швидко вирішити Вашу проблему. Однак, завжди пам’ятайте, що так само багато і шахраїв, багато з яких переховуються під маскою саме ріелторів.

В будь-якому випадку, юридична допомога при укладенні договору буде аж ніяк не зайвою, тому наші юристи підготували для Вас кілька корисних порад.

Укладаючи договір найму житла, пам’ятайте, що такий договір,згідно статті 810 Цивільного кодексу України, укладається лише з наймодавцем-власником житла. Тому, першим важливим моментом буде перевірка документів на право власності найманої квартири. Говорячи про перевірку, варто згадати і про перевірку самого об’єкту з юридичного і фактичного боку. З юридичного боку перевірити варто чи є в квартирі особи, що мають на неї права, оскільки в подальшому це може скласти певні неприємності. Через відкриті реєстри варто перевірити, чи не є квартира предметом судового спору, чи не передана вона в іпотеку і тд.

Якщо проведені Вами або юристом заходи дають впевненість в «чистоті» квартири, то можна переходити до процедури узгодження умов проживання та відповідного договору. Чим детальніше будуть вказані Ваші права та права наймодавця, тим менше розбіжностей варто очікувати в подальшому. Зокрема, пропишіть яким чином і з якою частотою наймодавець може здійснювати контроль за станом квартири; хто і в якій мірі оплачує комунальні платежі; строк, протягом якого плата за користування житлом не підвищується. На момент вселення в квартиру зафіксуйте покази лічильників, а також візьміть у відповідному комунальному підприємстві довідку про відсутність заборгованості саме по зацікавленій Вами квартирі.

Уклавши договір, наполягайте на підписанні акту прийому приміщення з найбільш детальним описом майна, а краще, пропишіть такий обов’язок в самому договорі.

Окремим пунктом в договорі має бути обумовлено порядок ремонту приміщення, чи є це обов’язком наймача, якщо ні – пропишіть це.

Якщо укладення договору відбувається через посередника, то не зайвим буде перевірити його репутацію і стан, в тому числі, використовуючи відкриті державні реєстри.

Пам`ятайте, угоди з нерухомістю завжди повні юридичних аспектів, розібратись в яких Вам може бути достатньо важко. Не взяття до уваги юридичних послуг в такому випадку загрожує втратою коштів або майна, а тому, кваліфікована юридична допомога стане для Вас навігатором.


Василь Луценко | 24.05.2016 | придбання квартир, з нерухомістю, договору, бізнесу, юридичний, укладення, реєстрація, купівлі-продажу, угод, супровід
Редакция "Журнала Житомира" может не разделять точку зрения автора статьи
и ответственности за содержание материала не несет.
Комментариев: 0
avatar

Читайте также:


Новости сегодня:



Новинки сегодня: