ОСМД или ЖЭК где лучше жильцам?

Несмотря на то, что практически все квартиры уже приватизированы, у жителей житомирских многоэтажек которые обслуживаются жэками, сохранилась психология квартиранта: платишь ежемесячную плату и больше ничего тебя не волнует.

Периодически поругиваешь жэк за грязь на лестнице и невывезенный мусор. А то, что крыша старая, электропроводка гнилая и окно на лестничной площадке кто-то разбил… Все равно жаловаться в жэк бесполезно. Авось когда-нибудь да починят.

Конечно, есть жэки, которые стараются делать свою работу так, чтобы у жильцов не было нареканий, и все же… Пока жэки будут существовать в том виде, в каком они существуют сейчас, коренным образом ничего не изменится. Причем независимо от размеров квартплаты. И несмотря на то, что, по словам начальника управления жилищного хозяйства Житомирского горсовета Светланы Пивоваровой, все житомирские жэки в 2013 году сработали в плюс, а сбор квартплаты составил аж 97% (чего никогда не было раньше), по своей эффективности жэк намного проигрывает ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов). Почему? В этом газета "Эхо" и решила разобраться.



«ДОМ ИЗМЕНИЛСЯ ДО НЕУЗНАВАЕМОСТИ, А МЫ ПОЧУВСТВОВАЛИ СЕБЯ НАСТОЯЩИМИ ХОЗЯЕВАМИ»

- Когда мы вселились в новый дом по улице Победы, 91 в Житомире, выяснилось, что в доме практически нет крыши - та плоская крыша, которая была, не выполняла свою функцию, - рассказывает Игорь Скоропад, председатель ассоциации ОСМД "Жито - Мир". - Нужно было срочно что-то предпринимать. Пожив под крылом жэка несколько месяцев и не дождавшись каких-либо перемен, жильцы дома приняли единодушное решение: организовать ОСМД и уйти в свободное плавание. Первое время было очень тяжело заниматься управлением своего дома, но тем не менее мы достойно прошли эти трудности самостоятельно. В 2007 году власти города выделили нам средства на капитальный ремонт крыши. Затем мы уже сами провели, можно сказать, "полуевропейский" ремонт подъездов на собственные деньги. Дом изменился до неузнаваемости, а мы почувствовали себя настоящими хозяевами. С тех пор сами решаем, что и где нужно отремонтировать, переоборудовать, покрасить и так далее.

ОСМД - это совсем не мини-жэк, как многие ошибочно считают. ОСМД является коллективным заказчиком услуг, а жэк как раз наоборот - исполнителем, поставщиком этих самых услуг. В этом принципиальная разница. Вся прелесть в том, что ОСМД может заказать исполнителей услуг для дома не обязательно в жэке, при желании и возможности можно обратиться в любую специализированную организацию, хоть в киевскую, или нанять для таких работ подходящего специалиста-предпринимателя. Решение принимают сами жильцы или правление дома…

- Во сколько же обходится жителям ОСМД содержание дома - дороже или дешевле, чем под эгидой жэка?

- Если люди принимают решение самостоятельно хозяйствовать в своем доме, они сами определяют смету затрат. То есть сами решают, сколько в месяц нужно денег на вывоз мусора, плату за электроэнергию, аварийные работы и так далее. Потом эта сумма делится на общую площадь квартир и получается стоимость одного квадратного метра в содержании дома и придомовой территории. В принципе жители дома на 100-150 квартир вполне могут сами содержать дом, а также платить зарплату обслуживающему персоналу. А поскольку ОСМД не является прибыльной организацией и соответственно не платит налоги, как жэк, то стоимость обслуживания одного квадратного метра обходится дешевле, чем в жэках, которые платят по полной программе. В среднем по Житомиру содержание дома на один квадратный метр квартиры обходится примерно в две гривни. Но жэк с них должен еще уплатить 20% НДС, а в ОСМД все две гривни идут на обслуживание своего конкретного дома. Из каждых двух гривен обычно копеек 20 ежемесячно откладываются в ремонтный и резервный фонды ОСМД и хранятся на банковском депозите, с которого тоже кое-что капает в виде процентов как пассивный доход. Так что деньги жильцов в ОСМД расходуются намного эффективнее. И самое главное - люди точно знают, куда и на что потрачена каждая копейка.

По словам же Светланы Пивоваровой, 70% средств, которые поступают от жильцов, жэк расходует на зарплату работникам и на уплату налогов, и только 30% остается на обеспечение продуктивной деятельности предприятия.



ВОПРОС С ОТВЕДЕНИЕМ ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ ОСМД САМЫЙ ПРОБЛЕМНЫЙ

- Какие еще важные преимущества имеет ОСМД и какие главные его проблемы на сегодняшний день? - спрашиваю Игоря Михайловича.

- Как только в доме организуется ОСМД, без решения жильцов местная власть не может никому передать в пользование подвальное помещение, разрешить сделать пристройку и так далее. Всем совместным имуществом дома распоряжается исключительно ОСМД. Кроме того, по закону ОСМД может отвести себе придомовую территорию. Но этот вопрос остается на сегодняшний день наиболее проблемным. В некоторых городах получается это сделать, но в Житомире только одно ОСМД (небольшой дом на 4 квартиры по улице 1 Мая) сумело оформить в собственность земельный участок. Но в данном случае им просто повезло: жильцы предоставили документ

60-х годов о том, что эта территория с давних пор принадлежала дому, так что никто не смог это право оспорить.

- Такие случаи - исключения из правил, - продолжает Игорь Скоропад. - В законе четко сказано, что ОСМД может взять придомовую территорию в аренду или собственность. Но до сих пор не разработана сама система, как это должно происходить. В законе множество "белых пятен" и скользких, непонятных моментов. Например, кому будет принадлежать тротуар и проезжая часть рядом с домом? Где будет сервитут? И как быть, если между двумя многоэтажками ОСМД стоит небольшой домик, в котором ОСМД не организован? Будет ли кусочек земли с маленьким домом обслуживать жэк? Как решить подобные правовые коллизии, пока не знают даже в Минрегионе…

- Насколько просто или непросто выйти из сферы жэка?

- Выйти из жэка непросто, нужно оформить массу документов и пройти достаточно трудоемкую и длительную процедуру. Да и жэки не сильно в этом заинтересованы. Однако при желании все можно преодолеть. Главное, чтобы сами жильцы хотели принимать активное участие в деятельности ОСМД. А то ведь многие думают так: выбрали Ивана Степановича начальником, вот пусть он и занимается. Часто бывает, что на собрания люди ходят только тогда, когда предстоит решать горячую проблему вроде ремонта протекающей крыши, аварии коммуникаций и так далее. А если все более-менее стабильно, жильцы просто успокаиваются и перестают интересоваться делами ОСМД. Это пережиток менталитета времен Союза, когда все было государственным, а значит, не моим...

После общения с членами ОСМД разных домов выяснилось, что городские власти не стоят в стороне от проблем ОСМД и помогают чем могут…

- Если в доме ОСМД сломался лифт и уже не подлежит ремонту, разве смогут сами жители собрать 300 тысяч гривен на его замену? Это нереально, - говорит Светлана Пивоварова.

 - Поэтому на такие дома в первую очередь действует государственная программа по замене лифтов. Хотя и в жэковских домах сегодня с лифтами все в порядке. По всему Житомиру на конец февраля не работало всего три лифта. Тогда как в Виннице стояло 480 лифтов, а в Донецке - 620.

Светлана Ивановна подчеркнула, что средства из бюджета выделяются в первую очередь на дома, где планируется создание ОСМД, и в дальнейшем крупные ремонтные работы в этих домах проводятся не без участия городских властей.



В НОВОГРАДЕ-ВОЛЫНСКОМ НИ ОДНОГО ЖЭКА

А вот в Новограде-Волынском все жилищное хозяйство содержится именно ОСМД. Жэки там упразднили несколько лет назад. Как рассказал заместитель городского головы Сергей Колотов, ОСМД безусловно намного эффективнее жэков, но с некоторыми оговорками. Так, если дом маленький, то объединение его совладельцев заведомо бедненькое со всеми вытекающими последствиями.

Поэтому в Новограде-Волынском городские власти инициировали так называемые квартальные объединения, хотя это не совсем соответствовало законодательству. Но такие объединения способны содержать в порядке детскую площадку, обеспечить своевременный вывоз мусора и уборку территории, а также проводить ремонты домов. Качество коммунальных услуг выросло намного. Жить стало уютнее. Однако ОСМД не способен купить и содержать, например, экскаватор. Да это и не нужно. Однако когда в нем все-таки возникает необходимость, начинаются проблемы. Поэтому городу необходимо коммунальное предприятие, вооруженное тяжелой и сложной техникой и укомплектованное специалистами, а значит, придется его создавать.

На сегодняшний день в Житомире создано 53 ОСМД (для сравнения, в Новограде-Волынском, который более чем в пять (!) раз меньше Житомира, их 30.