Що таке ОСББ. Частина 4. Про проблеми.

Головною проблемою функціонування ОСББ є недосконале профільне законодавство. Закон України « Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»  був прийнятий у далекому 2002 році і зрозуміло, що він писався (точніше переводився з російсько-американо-европейського симбіозу кондомініумів, товариств власників житла та управителів) з головною метою - отримання чергового траншу від МВФ під гарну ідею на кшталт :  «Україна нарешті отримає шанс реформування ЖКГ»… Мета досягнута,а ідея залишилася ідеєю і ми «маємо те, що маємо»... Хоча і була спроба змінити та доповнити цей Закон. Такий законопроект  навіть був прийнятий Верховною Радою у 2012 році, але на нього було накладено вето Президента, до речі, з досить незрозумілим поясненням. І ми залишилися на старих позиціях, на жаль.

Про які саме проблеми я хочу розказати?

Це перш за все наявність «членства-нечленства» в ОСББ. Враховуючи на те, що власник квартири чи нежитлового приміщення у будинку автоматично стає співвласником спільного майна, то ці вступи в члени ОСББ хоча і мають юридичні підстави, але не мають логіки. У будь-якому разі , відповідно до Цивільного Кодексу, власник (співвласник) зобов’язаний утримувати своє та спільне майно, тому  він автоматично приймає на себе зобов’язання співвласника без будь-яких заяв.

По-друге, дуже складна процедура проведення установчих зборів та прийняття легітимного рішення. Кількість голосів визначена таким чином, що один власник = один голос. Тому, якщо у стометровій 3-х кімнатній квартирі проживає один власник і має один голос, а у 30метровій однокімнатній квартирі їх, наприклад, вже четверо, то до привілейованого становища щодо прийняття того чи іншого рішення підпадає у три рази менша площа власності.

По –третє, типовий Статут ОСББ  має свої вади, які підводять ОСББ до визначення «виконавець житлово-комунальних послуг», яким ОСББ не є і не може бути.

Четверте, земельна ділянка не включена до переліку спільного майна і таким чином, підтверджуючи право співвласності на будинок в цілому, діюче законодавство залишає цю співвласність у ролі «шпаківні». Бо земля, на якій розміщений будинок залишається у комунальній власності і без окремого проекту, який коштує немалих коштів, вирішення цього питання неможливе.

П`яте, потрібно законодавчо відійти від поняття «балансоутримання» і чітко визначити, що будівля переходить в управління ОСББ з моменту його створення. Але щоби процес надання житлово-комунальних послуг не припинявся, ОМС  призначає управителя будинку  до того часу, поки співвласники самостійно не приймуть такого рішення.

Шосте, 80-и % відсутність повного комплекту техдокументації на будинок дуже ускладнює функціонування ОСББ і тому необхідно принципово  вирішити хто і за які кошти повинен скласти відсутню документацію на будинок. Хоча це і прописано у Постанові КМУ від 2002 року, але в реальності ця норма не виконується.

 І ще трохи про деякі поточні проблеми.

До них можна визначити проблему адміністрування процесу роботи ОСББ. Тобто, у разі прийняття рішення про самостійне управління будинком, фінансово важко мати у кожному будинку в наявності  свого бухгалтера-паспортиста, завгоспа-керуючого майном або самого голову правління, електрика, двірника, прибиральницю, тощо. Всім їм потрібно платити заробітну платню, відповідний розмір якої не кожний будинок може забезпечити в повному обсязі. Але це питання цілком можна вирішити шляхом створення Асоціації ОСББ.

І , мабуть, ще остання головна проблема  - це відсутність фахових кадрів управителів будинку. Голова правління при його обранні не може ставати автоматично управителем складного інфраструктурного об’єкту яким є багатоквартирний будинок. Такі кадри повинні бути у держави в наявності, тобто люди з відповідною професійною підготовкою. Тоді співвласники, що створили ОСББ, повинні отримати право на конкурсній основі обирати таких фахівців, а не призначати людину з дому, хто більш-менш  вільний або вже на пенсії. Власне, я нічого не маю проти пенсіонерів-управителів, деякі з них дадуть велику фору багатьом новітнім фахівцям, але державна політика повинна бути логічною, зрозумілою і послідовною. З чіткими правилами для всіх і кожного.