Оценка объектов недвижимости. Как не оплашать

Независимая оценка недвижимости - это процесс расчета цены объекта недвижимости самой вероятной для совершения сделки на открытом рынке. Независимая оценка недвижимости в Москве дает исключительно ориентировочную цену, об этом нужно помнить и покупетелю, и продавцу при совершении сделки купли-продажи.

Если заказчику оценка коммерческой недвижимости нужна для залога в кредитной организацие, следует разузнать у сотрудников банка, нужна ли им ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость – это стоимость недвижимости, по которой он может быть реализован на рынке в максимально короткие сроки. К примеру: стандартный срок продажи объекта оценки на рынке не превышает 6 месяцев, а реализовать требуется не более чем за 3, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Кроме того зачастую в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Нужно не забывать, что справка о стоимости имущества действительна только в случае наличия отчета об оценке недвижимости, так как справка о стоимости имущества – это лишь результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости производится в среднем в течении одной - 2 недель. Результатом процесса "оценка коммерческой недвижимости" будет отчет об оценке недвижимости и, по желанию собственника, справка о стоимости имущества.

Оценка коммерческой недвижимости. И ее результат

Независимая оценка недвижимости в Москве часто составляет от шестидесяти до ста и более страниц. В ней содержится описание ситуации на рынке на дату оценки, расчет стоимости объекта недвижимости, копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости.

Описание объекта оценки.

Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы наверняка идентифицировать объект оценки. Описание объекта оценки должно содержать не только адрес и площадь объекта недвижимости, но и подробный перечень оцениваемых помещений и комнат, материале стен, перекрытий, данные о регистрации права собственника, сведения о собственнике объекта оценки и т.д. Краткое описание объекта оценки содержится в задании на оценку, максимально полное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно располагаться в отчете об оценке коммерческой недвижимости непосредственно после вводной части.

Подходы к оценке недвижимости.

Описание подходов к оценке недвижимости должно быть составлено не менее подробно чем описание объекта оценки. Подходы к оценке недвижимости в любом отчете об оценке коммерческой недвижимости должны состоять из описания применимости в каждом конкретном случае и теоретической части. Всего имеется три подхода к оценке имущества: сравнительный, затратный и доходный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом определяет цену объекта недвижимости в сравнении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом происходит методом подбора максимально схожих по площади, назначению, состоянию, местоположению и т.д. объектов недвижимости, выставленных на продажу на период оценки и корректировки их до абсолютного совпадения с оцениваемым объектом недвижимости. Часто используется до 20 корректировок. Когда применение сравнительного подхода нереально, в отчете ясно должны быть объяснены причины невозможности применения сравнительного подхода. Такое бывает только при оценке уникального объекта недвижимости, например, колеса обозрения, Триумфальной арки, нефтяных и газовых месторождений, Горбатого моста и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, однако обязана быть описана в отчете об оценке объекта недвижимости не менее подробно. Затратный подход определяет стоимость недвижимости исходя из затрат, требующихся на строительство идентичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом максимально сложна для расчетов и не в любом случае применима к оценке недвижимости, конечно описание этого подхода не должно быть менее детальным. Доходный подход определяет стоимость недвижимости исходя из дохода, который может приносить оцениваемый объект. Вот конкретно для этого подхода и могут быть полезны сведения о подписанных договорах аренды, о них будет сказано позднее.

Любой подход дает собственную цену объекта оценки, впрочем это не значит, что Вы получите отчет с 3 ценами на выбор. В конце отчета разумеется должно проводиться согласование результатов, в нем любому подходу в зависимости от достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и остальных параметров присваивается конкретный вес и производится сложение результатов с учетом их весомости. Результат этой операции и станет наиболее вероятная цена объекта недвижимости при его продаже на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от пятнадцати тысяч рублей, если речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Оценка жилой недвижимости стоит заметно меньше, так как рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не применяются ни доходный, ни затратный подходы. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, кроме того нужно учитывать, что эта стоимость ближе к демпинговой и врядли стоит ждать высокого качества работы, поскольку специалисты станут экономить на исполнении Вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте купленный отчет, не бойтесь задавать вопросы, если Вам что-либо непонятно, требуйте от оценщиков доработки, если что-либо не так. Помните, что именно Вам потом работать с тем отчетом.

Что такое справка о стоимости имущества.

Справка о стоимости имущества , как уже говорилось ранее, не может быть отдельным документом. Справка о стоимости имущества обязана содержать ссылку на отчет об оценке коммерческой недвижимости, полное описание объекта оценки, там должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который имеет оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы необходимы для оценки недвижимости.

Вне зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как заказчику, требуется передать экспертам такие документы:

• Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (ксерокопия).
• Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень помещений с указанием их площадей и назначений).
• Кадастровый паспорт (выдает БТИ).
• Выписка из техпаспорта БТИ.
• Копия договора аренды земли или бумаги о праве собственности на земельный участок под строением.

Данные по коммунальным платежам, налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости и балансовой стоимости.

В случае если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: сведения о заключенных договорах аренды, затраты на ремонт и т.д., она поможет сделать самый достоверный отчет об оценке недвижимости.

В случае когда Вам нужна оценка нескольких объектов недвижимости, то всю эту информацию требуется предоставить на каждый объект. Даже в случае если происходит оценка объектов недвижимости расположенных в непосредственной близости или Вас интересует их общая цена, т.е. происходит расчет стоимости имущественного комплекса, информация необходима по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.