Что происходит с ценами на недвижимость?

"Мы в августе купили квартиру на "вторичке”. Все волновались, что к осени цены начнут расти, и активно искали квартиру с марта 2011 года. В итоге нашли, что хотели, и квартира обошлась в 50 тыс. долларов", — рассказывает менеджер по туризму, киевлянка Анастасия Волкова. По ее словам, хозяйка изначально была готова к торгу, так что удалось снизить цену на 2 тыс. долларов, или на 4%. Растут или падают цены на квартиры в Украине? "Деньги" решили выяснить, что происходит с недвижимостью и чего ждать от цен на жилье в 2011 году.

Столица дешевеет не спеша

Как и прогнозировали "Деньги", цены на недвижимость в Украине в 2011 году продолжили снижаться, вопреки постоянным заявлениям экспертов о том, что квартиры скоро начнут дорожать. Действительно, если смотреть на статистику компании SV Development, заметен рост с начала года цены "квадрата" на 2,5%. Однако это данные предложений, а не реальных сделок.

По сути, продавцы повышали в течение года цены, чтобы в результате торга получить хотя бы то, что было реально получить в прошлом году. Однако это удавалось далеко не всем — отсутствие роста реальных доходов населения плюс жесткие требования к заемщикам со стороны банков (ипотека все еще недоступна подавляющему большинству) не позволили потенциальным покупателям развернуть кверху ценовой коридор. Хотя некоторый рост активности все же замечен. По данным SV Development, в 2010 году в Киеве было продано 9406 квартир на "вторичке". А вот в январе–июле 2011 года количество продаж — 5682 объекта. По итогам года количество продаж может превысить 11 тысяч. Этому есть простое объяснение: осознав, что всплеска цен не предвидится, продавцы активизировались и готовы к торгу. Если в конце прошлого года в базах насчитывалось 15 тыс. предложений по продаже квартир, то в июле 2011 года — уже 17,3 тыс.

То, что жилье в столице не дорожает, заметили и риэлторы. "За первое полугодие 2011 года долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 3,9%. А относительно июня 2010 года средняя цена 1 кв. м уменьшилась на 6,9%", — говорит Ирина Луханина, генеральный директор АН "Благовест". Большинство реальных сделок в Киеве — квартиры эконом-класса (одно– и двухкомнатные в спальных районах). Доля продаж таких квартир в общем объеме сделок — более 70%. И хотя это наиболее востребованные объекты, именно такое жилье стремительно дешевело в течение 2011 года. По данным компании "RealDruzi", в первом полугодии 2011 г., по сравнению с IV кварталом 2010 г., стоимость "квадрата" однокомнатных квартир эконом-класса в Киеве снизилась почти на 13%, а двухкомнатных — на 4% (по данным реальных сделок). Отчасти такое падение объяснимо: квартиры неликвидны, часто требуется капитальный ремонт и замена всех систем коммуникаций, то есть покупатели понимают, что, приобретая относительно недорогую квартиру, они будут вынуждены потратить на ремонт сумму, соизмеримую с 15–20% цены сделки.

Кстати, продавцы готовы к весьма серьезному торгу — куда большему, чем символические 1–3%, которые владелец квартиры готов уступить из вежливости. "Мы общались с десятком риэлторов, которые предлагали нам варианты квартир, и каждый убеждал нас в том, что торг возможен, а реальная цена определится в результате переговоров. На переговоры в итоге соглашались 40% продавцов, остальные твердо стояли на своей цене", — рассказывает киевлянин Марк Пустовой. Сейчас в столице предлагаются однокомнатные варианты в спальных районах по цене 1600–1900 долл./м2, а в центре города — 1800–2500 долл. за "квадрат". "Двушки" в отдалении от центра — 1250–1700 долл./м2, а на Печерске — 1830–2600. Впрочем, это лишь цена предложения. Несмотря на попытки продавцов завысить цену продажи, средняя разница между заявленной и реальной стоимостью продажи в Киеве составляет 17% для "однушек" и 19% — для 2-комнатных квартир.

Региональное падение

Не избежали удешевления квартиры на "вторичке" и в городах-миллионниках — в среднем недвижимость в 2011 году подешевела на 6–18%. Спрос в регионах ниже, чем в Киеве, а количество предложений — велико. Как и в столице, львиная доля продаж — одно– и двухкомнатные квартиры эконом-класса.

Например, в Харькове в структуре сделок такие квартиры занимают около 80%. Но сами продажи в городе идут плохо. "Сейчас на вторичном рынке Харькова в месяц выставляется на продажу порядка 10 тысяч квартир. Из них продается около 500. То есть из 20 выставленных на продажу квартир находит покупателя только одна, остальные 19 остаются невостребованными", — отмечает директор филиала компании "Харьковское агентство недвижимости" Андрей Правдин. По его словам, с начала 2011 года цены предложения вторичной недвижимости в Харькове снизились в среднем с 950 долларов за квадратный метр в январе до 946 долларов — в июле.

При этом наблюдается "разлет" цены предложений и стоимости заключенных сделок. "Сегодня квартиры на вторичном рынке продаются в среднем на 15% дешевле своей начальной цены. Средняя цена сделки в июле 2011 года составила 805 долларов", — говорит г-н Правдин. Сегодня приобрести "однушку" в Харькове можно по цене метра 750–870 долл. в спальных районах и 980–1200 долл. — в центре города.

Подешевели квартиры и в Донецке — еще в начале 2011 года цены стартовали от 1000 долл./м2, а в августе вполне реально было приобрести однокомнатную на окраине за 650–900 долл./м2, в центре — 1200–1500 долларов за "квадрат".

Из-за огромного количества предложений не избежали падения цены на квартиры в Одессе. В среднем квартиры в городе подешевели на 3%, а по итогам реальных сделок, цены и вовсе "просели" на 7–10%. Приобрести квартиру эконом-класса в центре "жемчужины у моря" можно по цене 1100–1450 долл./м2, на окраинах — 1000–1200.

Номинальные цены (цены предложений) в Днепропетровске и Львове выросли в январе–августе на 1,5–2,5%, однако, как и в других городах, продается жилье с дисконтом в 6–14%. Так что никакого подорожания недвижимость этих городов еще не пережила. Правда, количество предложений во Львове слишком уж ограничено. В других городах ведется строительство десятков новых объектов (об этом ниже), а во Львове строительной активности, увы, не замечено. В итоге квадратный метр жилья здесь обойдется в 1000–1400 долларов.

В Днепропетровске предложений побольше, отчасти за счет большего количества новостроек, и цена "вторички" гораздо ниже львовской — 750–870 долл. в спальных районах и 1000–1300 долл. в центре.

Строят и продают

"Квартиры на "вторичке”, конечно, кажутся дешевле, но на самом деле — площадь-то меньше, да и плюс на ремонт надо выложить немало. Поэтому после тщательных подсчетов мы инвестировали в строящийся дом надежного застройщика, и метр площади нам обошелся в 1300 долларов со скидкой", — рассказывает инвестор столичного ЖК Андрей Волошко. В 2011 году многие стройки возобновили свою работу, а цена метра в новостройках уверенно пошла вверх. Застройщики объясняют повышение цен как растущими ценами на строительные материалы, так и восстановлением спроса.

А рост спроса очевиден: если в прошлом году в Киеве было продано 2346 квартир в строящихся домах, то за январь–июль 2011 года реализовано 2652 квартиры (данные SV Development). Действительно, анализируя предложения качественного жилья эконом– и бизнес-класса в столице, можно сказать, что цена "квадрата" в новом доме более привлекательна, чем в случае покупки "с рук". Например, инвестируя в новостройку на улице Урловской (строит "Киевгорстрой", сдача — второе полугодие 2012 г.), можно приобрести однокомнатную квартиру по цене 1181 долл. за метр площади, "двушка" обойдется в 1125 долл./м2.

Если есть возможность заплатить по 1500–1900 долл. за метр, то можно приобрести квартиру в строящемся доме бизнес-класса. Например, в ЖК "Riverstone" (на Днепровской Набережной, строит UDP, сдача всего комплекса — 2016 г.) цена "квадрата" — от 1510 долл., а в уже сданном ЖК "Изумрудный" (ул. Механизаторов, застройщик — компания "НЕСТ") — 2000 долл.

За январь–август 2011 года строящиеся метры Киева подорожали в среднем на 3–8%. Однако с учетом, что практически все застройщики готовы предоставить покупателю скидку, подорожание не превысило 4%. Настоящее повышение стоимости метров, как уже не раз отмечали "Деньги", происходит синхронно с момента создания проекта дома и до момента его сдачи в эксплуатацию. По ходу выполнения работ жилье дорожает на 10–25%. "Мы покупали так называемые "виртуальные метры" в ЖК, там был только фундамент. Квартира обошлась по цене 1100 долл./м2. Когда была построена большая часть дома, наши новые соседи приобрели такую же квартиру, но уже по цене 1300 долл./м2", — рассказал житель новостройки Владимир Науменко.

Строящееся жилье дорожает и в регионах. "В последние полтора года в Харькове наблюдался планомерный рост. Если в марте 2010 года средняя цена составляла 776 долл./м2, то летом этого года она повысилась до 866 долл.", — говорит г-н Правдин. Конечно, рост цен объясняется тем, что покупателей привлекает возможность купить новое современное жилье по более низкой цене, чем старое. При этом предложение в городе уверенно сокращается, поскольку большая часть строек в Харькове была начата еще до кризиса. В Харькове цены подскочили с начала года на 8–11%. Новостройки Днепропетровска, Львова, Донецка и Одессы подорожали в среднем на 4–8%. В итоге стоимость метра в этих городах — 950–1300 долл. в зависимости от класса и уровня готовности объекта.

Что с ценами дальше?

До конца года квартиры на "вторичке" в Украине подешевеют в среднем на 2–5% — это наиболее часто озвучиваемый прогноз. "Серьезного изменения стоимости недвижимости до конца 2011 года не предвидится. Для этого пока нет оснований. Критической массы людей, готовых воспользоваться ипотекой в объемах, способных оказать серьезное влияние на рынок недвижимости, пока не наблюдается", — считает г-жа Луханина. По мнению специалистов компании "RealDruzi", во втором полугодии 2011 г. продолжится снижение цен на вторичную жилую недвижимость, хотя его темпы могут быть несколько ниже, чем в первой половине года. В первую очередь дешеветь будут малогабаритные квартиры в домах старого жилого фонда — "гостинках", "хрущевках" и типовых панельных домах, где цена метра упадет еще на 3–5%.

Квартиры эконом-класса в домах, сданных в эксплуатацию в течение последних пяти лет, будут менее подвержены ценовым колебаниям — там снижение составит не более 1–3%. А вот стоимость квартир бизнес– и премиум-класса на "вторичке" может снизиться на 3–5%, так как спрос на такие квартиры остается узким при избытке предложений (исключение составляют некоторые уникальные дома, спрос на которые держится стабильно высоким). В регионах до конца года снижение цен может составить 1–4%. А вот жилье в новостройках, скорее всего, продолжит дорожать, однако с учетом скидок и акций застройщиков этот рост вряд ли превысит 3%.

Как менялась цена "квадрата" эконом-класса в столице*

* — долл./м2, усредненно, данные реальных сделок По данным RealDruzi

Почем квадратные метры в столице и в городах-миллионниках

По данным SV Development * — цена предложений, на 26 августа 2011 года

Наталия БОГУТА | Деньги.ua №17, 15 сентября 2011