Прелести загородной жизни

Преимущества загородной жизни, столь привычной для европейских жителей, украинцы начинают по достоинству оценивать только сейчас.

На сегодняшний день желающих жить за пределами мегаполиса становится все больше в связи с тем, что застройщики большинства коттеджных поселков в Киевской области начали ориентироваться на средний класс населения.

В условиях увеличения спроса и, следовательно, ужесточения конкуренции на рынке строительства коттеджных поселков застройщики уделяют больше внимания инфраструктуре и условиям жизни в предлагаемых ими проектах. Так, качественные асфальтированные дороги, водопровод, канализация, прямые телефонные линии, интернет, спутниковое телевидение, а также целый перечень объектов инфраструктуры — все эти составляющие комфорта жизни становятся нормой для покупателей современной недвижимости за городом. Поэтому пригородные коттеджи стали реальной альтернативой жизни в городе.
 

Пальма первенства

По данным компании «Украинская Торговая Гильдия», объем предложения в рамках проектов коттеджных городков вырос на 18% по сравнению с 2006 годом и составил 9,3 тыс. единиц жилья или около 3100 га земли. В 2007 году на коттеджном рынке появилось около 40 новых проектов. Всего же на территории Киевской области сегодня насчитывается более ста коттеджных городков и их проектов, что на 44,5% больше, чем в 2006 году.

По мнению специалистов, Обуховское направление, которое лидировало на протяжении последних лет, уже не является лидером. На данный момент оно занимает третье место среди всех столичных направлений по количеству строящихся коттеджных городков, уступив первенство более активно развивающимся Одесскому и Житомирскому направлениям.

Своей привлекательностью Житомирское направление обязано хорошим состоянием Житомирского шоссе, которое переходит в крупнейшую столичную магистраль — проспект Победы. А также благодаря красивым пейзажам и хорошим рекреационным характеристикам. Несмотря на то, что в этом направлении практически отсутствуют крупные водоемы, оно насыщено небольшими реками (Ирпень, Буча) и озерами. Территорию некоторых городков, учитывая интерес покупателей к загородной недвижимости такого формата, обустраивают искусственными водоемами. В Житомирском направлении преобладает равнинный рельеф местности, однако здесь есть и несколько лесных массивов.

Помимо поселков, соседствующих непосредственно с Житомирской трассой, к Житомирскому направлению относят и населенные пункты, которые находятся на расстоянии 5-10 км от трассы. «Основная масса коттеджных поселков в этом направлении расположены так, что имеют либо непосредственный выход к трассе, либо находятся не очень далеко от нее», — говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. Под Житомирским направлением коттеджного строительства подразумевают возведение городков в двух районах киевской области: Киево-Святошинском и Макаровском.  Здесь на разных стадиях строительства и проектирования сегодня находятся порядка 25-30 коттеджных городков. Так, в Киево-Святошинском районе реализуются городки «Петрушки», «Озерное», «Паритет-Сервис» и другие. Дальше в этом направлении строят коттеджные поселки, которые территориально расположены в Макаровском районе: «Олімпік-Park», «Водограй», «Севериновка», «Лелечий Хутір», «Немецкая Слобода», «Благодатное», «Лесная сказка» и другие. 

По мнению специалистов компании SV Development, Житомирское направление наиболее перспективно для строительства коттеджных поселков класса эконом, эконом-плюс и бизнес-минус. «90% коттеджных городков в Житомирском направлении можно отнести к бизнес-классу», — говорит Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии». (Необходимо отметить, что в УТГ выделяют всего три класса: бизнес, высокий и премиум. — Авт.). Но, несмотря на то, что многие компании на сегодняшний день пользуются разной классификацией коттеджных поселков (одни выделяют подклассы, а другие, наоборот, их укрупняют), специалисты сходятся во мнении, что в Житомирском направлении практически отсутствует вероятность появления проектов коттеджных поселков высокого класса. Во-первых, потому что сегмент элитных поселков почти полностью насыщен и, во-вторых, потенциальные покупатели таких коттеджей изначально не рассматривают данное направление, как элитное.

На сегодняшний день Житомирское направление имеет высокие показатели не только по уровню спроса на дома в коттеджных поселках, но и является лидером по стоимости земли. Так, по данным компании SV Development, в среднем сотка земли в Обуховском направлении стоит $7554, тогда как в Киево-Святошинском районе Житомирского направления средний уровень цен на землю достигает $9635. Ввиду того, что Макаровский район расположен на значительном расстоянии от Киева, здесь средняя стоимость сотки равна $2334. В целом рост цен на землю в Житомирском направлении за прошлый год составил 51%, а в Киево-Святошинском районе, в частности — 74%.
 

Что почем

Как отмечает Владимир Степенко, стоимость квадратного метра в коттеджных городках, которые на сегодняшний день реализуются в Житомирском направлении, варьируется от $1000 до $2300. А стоимость домовладений от $132 до $880 тыс. Ниже приведены данные по некоторым коттеджным поселкам.

Коттеджный городок «Петрушки» (застройщик – ООО «Новосвит») расположен в 26 км от Крещатика по трассе Киев—Житомир (6 км от КПП). На 20,5 га, отведенных под строительство коттеджного городка, планируется построить 100 индивидуальных домов площадью от 252 до 343 кв. м. Для этих целей разработано восемь типовых проектов домов, объединенных единым архитектурным стилем. Похожие дома и таунхаусы Калужское шоссе в Троицке и в том же направлении. Все дома кирпичные, двухэтажные (второй этаж — мансардный), без подвальной части, со встроенными гаражами с выходом в дом. Каждый из коттеджей расположен на земельном участке в 15 соток. Стоимость 1 кв. м стартует от $1700 с учетом земли.

На 15-м  км от Окружной дороги, при въезде в село Бобрица Киево-Святошинского района, расположен коттеджный городок «Паритет-Сервис» (застройщик — группа компаний «Паритет-Сервис»). Рядом с отведенным под застройку участком в 25 га находится сосновый лес. На выбор предлагаются земельные участки площадью от 12 до 36 соток, а также шесть проектов домов площадью от 200 кв. м и выше. Количество коттеджей — 100.  На сегодняшний день остались нереализованными 25-30% домов, которые находятся на разных стадиях строительства. Цена оговаривается индивидуально в зависимости от проекта и используемых материалов, так как проектирование и строительство домов выполняется исходя из пожеланий заказчика.

В 23 км по трассе Киев—Житомир (19 км от КПП) идет строительство коттеджного городка «Севериновка» (застройщик — компания «ДИО Групп»). Территория в 51 га, на которой расположен поселок, находится между березовой рощей и сосновым лесом. Кроме того, на границе коттеджного городка протекает безымянный приток реки Буча. На территории поселка планируется возведение 310 одно- и двухэтажных коттеджей (стены — керамический кирпич и газоблоки) одиннадцати типов площадью от 163 до 643 кв. м, на участках от 9 до 25 соток. Стоимость квадратного метра в зависимости от проекта дома и его месторасположения на сегодняшний день варьируется от $1160 до $2260 с учетом земли. В эксплуатацию коттеджный городок будут вводить поэтапно.

Из тех поселков, строительство которых началось в 2007 году, можно выделить «Немецкую слободу» (реализатор проекта — консалтинговая компания «Новый город»). Городок расположен в 27 км от КП по Житомирской трассе, в 500м от поселка Мотыжин. Он будет состоять всего из 11 двухэтажных коттеджей, выполненных в немецком стиле, на участках в 14-25 соток. Покупателям предлагаются всего два типовых проекта дома, но возможны варианты внутренней планировки и отделки. Кроме того, коттеджи будут отличаться друг от друга цветом фасада. Примечательно, что приобрести дом можно в трех «комплектациях». Первый вариант предполагает покупку коттеджа на стадии «коробки». В этом случае весь коттедж площадью, например, в 277 кв. м обойдется всего в $309 тыс. Второй предусматривает в дополнение к «коробке» благоустройство двора с элементами ландшафтного дизайна. Третий вариант — покупка дома «под ключ» с полностью обустроенной придомовой территорией и оформлением интерьера. Цена коттеджей при покупке по второй и третьей схемам оговаривается отдельно. При этом земля в стоимость дома не включается. Одна сотка на сегодняшний день достигает $2100. Окончание строительства городка запланировано на IV квартал 2008 года. На данный момент больше половины домов не реализовано.

Весной 2006 года в 25 км от КП возле села Осыкове Макаровского района начато строительство коттеджного городка «Водограй». Отведенный под застройку участок площадью 65 га находится в 800 м от трассы. Рядом с поселком — лес, березовая роща и яблоневый сад. Кроме того, на территории самого городка расположены пять искусственных озер, на самом большом из которых будет обустроен общий пляж.

Специально для коттеджного городка разработаны пять типовых проектов общей площадью домов от 294,2  до 535,7 кв. м. Покупатель может выбрать проект дома и его месторасположение. Исключение составляют только участки, примыкающие к озерам. На них будут построены самые большие коттеджи площадью 401,5, 451,7 и 535,7 кв. м. Однако независимо от размеров дома площадь земельных участков для всех одинакова — 18 соток. Покупатели могут выбрать один из четырех вариантов комплектации: базовый, готовый к чистовой отделке, «под ключ» и индивидуальный проект интерьера. Так, стоимость дома с базовой комплектацией (не возле озера) составляет $435 тыс. и $791 800 за коттедж с наименьшей и наибольшей площадью соответственно, включая стоимость земли. Дом, готовый к чистовой отделке, обойдется от $485 100 до $ 882 750, «под ключ» — $588 тыс. за коттедж с наименьшей площадью и $1070 тыс. с наибольшей. А коттедж возле озера общей площадью 401,5 кв. м с базовой комплектацией обойдется в $793 950, готовый к чистовой отделке в $862 100, «под ключ» — $1 002 450. А коттедж площадью 535,7 кв. м в базовой комплектации, готовый к чистовой отделке и «под ключ», обойдется $1 059 300, $1 150 250 и $1 337 500 соответственно. В указанную стоимость входит и земля. Цена дома, построенного по индивидуальному проекту, будет зависеть от фантазии и возможностей покупателя.

Следует отметить, что застройщик обещает не менять цены на протяжении всего срока строительства. Учитывая, что строительство домов начато лишь весной 2006 года, сдача в эксплуатацию намечена на конец 2010 года.

Коттеджный поселок «Лелечий хутор» расположен в 23 км от Киева в Макаровском районе. Генеральный план поселка предусматривает строительство 74 коттеджей площадью от 170 до 372 кв. м на закрытой охраняемой территории в 9,8 га. Жилой фонд «Лелечого хутора» — двухуровневые дома эконом-класса (от 180 до 350 кв. м — 78% застройки) и бизнес-класса (более 350 кв. м — 22% застройки). Размеры дома связаны с площадью приусадебного участка — от 0,08 до 0,12 га. При строительстве коттеджа площадью свыше 300 кв. м существует перспектива увеличения участков до 0,15 га. Сдача  — до конца 2008 года. Можно выбрать технологию строительства: традиционная технология (кирпичная кладка); термодом (пенополистирольные блоки); пенобетон (монолитная конструкция); канадская технология (деревяно-каркасный дом с эффективным утеплением). Разработано семь проектов домов с возможностью их модификации. Коттеджи выдержаны в едином архитектурном стиле. Стоимость квадратного метра — от $1350 до $1450 в зависимости от месторасположения.

Коттеджный поселок «Олімпік-Park» расположен в 19 км от Киева, в Макаровском районе, на территории 290 га. Причем под рекреацию в нем отводится целых 60 га. Генеральный план строительства поселка предусматривает строительство 1030 коттеджей площадью от 143 до 345 кв. м на земельных участках 15-35 соток. Покупателям предлагают 16 типов домов в стиле классицизм с тремя фасадными решениями. Стены: кирпич, пенополистирольные блоки, пенобетон. Средняя стоимость — $520 за кв. м. За земельный участок надо будет платить отдельно. Цена сотки — $9275. На сегодняшний день продано порядка 200 домов.

Дом построим, будем жить

Сегодня при строительстве коттеджных городков наибольшим спросом пользуются привычные технологии, воплощенные в кирпиче. С этим материалом работает подавляющее большинство застройщиков. Современные строительные материалы — различные блоки, сэндвич-панели и дерево — также находят применение. «Большинство коттеджных городков в этом направлении пытаются снизить себестоимость строительства за счет более дешевых технологий (технология термодома, канадская технология и т. д.)», — говорит Вадим Непоседов.

Суть каркасно-щитовой технологии (так называемой канадской) состоит в изготовлении каркаса , «закрытого» строительными материалами (например утеплителями или наборными щитами). Эта технология позволяет быстро монтировать, делать облегченный фундамент и более гибко подходить к вопросам планировки. «В ближайшие несколько лет данная технология завоюет рынок ввиду хороших характеристик, которые не уступают «кирпичным», а в некоторых случаях даже их превосходят», — говорит Владимир Степенко. Эта технология только недавно появилась на рынке и не успела еще найти достаточного количества потенциальных покупателей.

Также относительно недавно появилась технология, именуемая «термодом». В его основу положена технология несъемной опалубки с применением пенополистирола. Специалисты отмечают хорошие характеристики в архитектурной части и по коммуникациям.

Строят экспериментальные коттеджи и по американскому методу под названием «сэндвич». Его суть в том, что внутренность стен заполняется известняком, а внешняя и внутренняя часть обшивается деревом (круглый либо квадратный срез). Эта технология позволяет зданию зимой долго сохранять тепло, а летом удерживать прохладу. Кроме того, можно сэкономить и на внутренней отделке дома, покрыв деревянные стены лаком.

Деревянные дома — единичные случаи по Киевской области. «Ввиду высокой себестоимости строительства и определенной специфики деревянных домов девелоперы не рискуют строить из дерева целые поселки, — рассказывает Владимир Степенко. — У таких проектов всегда индивидуальный заказчик».

Прогнозы

Житомирское направление имеет большой запас земельных ресурсов, хорошую трассу, а значит и большой потенциал для развития коттеджных городков. Со временем в этом направлении будет развита торгово-сервисная инфраструктура, так как на сегодняшний день там заявлен ряд крупных коттеджных поселков.

Специалисты компании SV Development отмечают, что с учетом перспективного прогноза (увеличение стоимости земли и строительства) стоимость домовладений будет увеличиваться в среднем на 25% в год в зависимости от класса.