Як ефективно оцінювати ЖЕКи?

В одній з новин про нашу роботу коментатор Тарас справедливо зауважив: "Олександре, щоб стати мером Житомира, треба оперувати змістовнішими категоріями, ніж зустрічі з бабусями та депутатські звіти".

Ми вже зараз готуємо свою програму на 2015 рік. Не з обіцянками, а з підходами до управління містом. Один з ключових напрямків - ЖЕКи Житомира. Ми переконані, що комунальні ЖЕКи можуть ефективно працювати, за умов правильного управління. Точно ефективніше, ніж ті приватні ЖЕКи, які нам хочуть "втюхати”.  

Одним з пунктів нашої програми буде оцінка ефективності роботи керівників ЖЕКів.

Чи знаєте ви, що керівники наших ЖЕКів отримують премії за "ефективну” та "якісну” роботу? Мабуть здогадувались, але давайте розберемось, як оцінюють роботу ЖЕКу і за що саме подвоюється зарплатня керівника ЖЕКу (розпорядження Дебоя №100):

Відповідальний політик і грамотний менеджер відразу побачать тут фатальні помилки.

Відповідальний політик справедливо запитає:

Моє бачення -  для керівника ЖЕКу, на першому плані має бути робота з людьми, і тільки потім - фінанси, а існуюча система оцінки ЖЕКів лише сприяє таким діалогам у владі:

А про роботу з людьми забули? Для чого ЖЕКи мають працювати? Для прибутку чи щоб на голову людям вода не текла?

Ефективний ЖЕК має бути до людей обличчям, а не тим, чим зараз. І, відповідно, вага "людьского” критерію має бути не найменша (0,1), а найбільша - 0,5.

І ще стосовно зменшення кількості звернень щодо незадовільної роботи ЖЕКів. Це сприяє тому, що ЖЕКи обіцяють і обіцяють, затягуючи процес, після чого в людини відпадає будь-яке бажання далі відстоювати свої права. Тому оцінка має бути не по кількості скарг, а по кількості вирішених ЖЕКом проблем людей. І цей перелік має бути доступним для громадського контролю.

НАШЕ БАЧЕННЯ цього критерію преміювання таке: "ЗБІЛЬШЕННЯ КІЛЬКОСТІ ЗАДОВОЛЕНИХ ЗВЕРНЕНЬ ВІД ЛЮДЕЙ” з вагою 0,5. Тільки тоді керівник ЖЕКу буде зацікавлений не ховатись від людей, а якісно обслуговувати їх. 

* * * 

На питання справедливого політика про людей ми відповіли. А менеджер-професіонал запитує: "ЧИ ПРАВИЛЬНО ВИМАГАТИ ВІД ЖЕКу РОБОТИ НА ПРИБУТОК?”

Щоб пояснити, давайте розглянемо спрощену модель ЖЕКу:

Уявимо, що у нашому ЖЕКу на обслуговуванні 100 квартир по 100м2, а квартплатня - 2 грн за м2.

Місячний дохід нашого ЖЕКу Ви вже, мабуть, прикинули: 100 квартир х 100 м2 х 2 грн/м2 =  20 000 грн.

Припустимо, що витрати ЖЕКу скаладають 19 000 грн на місяць. 

Від Доходу віднімаємо Витрати і отримуємо Прибуток:

20 000 грн.  - 19 000 грн = 1 000 грн. прибутку. 

А тепер розбираємось: як ЖЕК може збільшити прибуток?

Збільшити кількість квартир? Ні, вона стала, керівник ЖЕКу на це не впливає.

Підняти квартплатню? Ні, це затверджує виконком раз на декілька років.

Зменшувати витрати? Так, і це єдине, що може зробити ЖЕК, щоб прозвітувати про прибуток і отримати премію. 

Зрозуміли, до чого я веду? Щоб отримати премію, ЖЕК зацікавлений зменшувати витрати "на людей", і наступного кварталу (чи року) плануватиме свою роботу  і звітуватиме вже по іншій формулі:

20 000 грн  - 18 000 грн = 2 000 грн прибутку. В результаті, керівник ЖЕКу знову отримує премію, управління житлового господарства звітує "на відмінно”, а люди знову відчувають "покращення”.

ЖАХ.

НАШЕ БАЧЕННЯ: ЖЕК треба оцінювати не за прибуток, а за ефективне витрачання коштів. Це просто зробити (при бажанні): жорстко контролювати якість та вартість при стандартних витратах ресурсів. Наприклад: 1 м2 пофарбованого під'їзду - це 100 г фарби, за ціною 10 грн/літр. Відхилення (збільшення витрат фарби, зменшення пофарбованої площі, погіршення якості) - це причина для звільнення майстра чи, навіть, керівника ЖЕКу. Наша перевірка витрат на поточний ремонт ряду будинків показала, що фарба у ЖЕКу  коштує на 10% більше, ніж у найпершому ж роздрібному  інтернет-магазині.

* * *

Є також нюанси по іншим критеріям: 

Дебіторська заборгованість. Має бути фіксований відсоток дебіторки відносно доходу, а не "зменшення розміру”.

Поточний ремонт. Витрати на поточний ремонт мають бути прив'язані до суми, яку зібрав  конкретний будинок за 5 років. (До речі, представник міськвиконкому, член нашої команди Ткачук на останньому засіданні комітету наполіг, щоб наступного разу Півоварова доповіла по ініційованому нами впровадженню побудинкового обліку витрат на поточні ремонти в Житомирі. Термін підготовки такого обліку сплив 1 жовтня. Чекаємо з нетерпінням).

* * *

Ми не будемо чекати 2015 року, ми зараз спробуємо внести зміни до системи оцінки ЖЕКів - або через пряме спілкування з чиновниками, або через виконком, або через сесію міськради.

Тарас, Вик та інші можуть правильно вказати, що зміна документів не призведе до зміни бажання ефективно працювати і не додасть контролю.  Я погоджусь. Для цього нам потрібен 2015 рік, щоб ЗМІНИТИ МЕНЕДЖМЕНТ, але фундамент для правильної роботи ми готуватимемо вже сьогодні.

P.S. Матеріал базується на результатах роботи групи партійців "Громадянської позиції”,  до якої входять  управлінці, юристи, господарники. Приєднуйтесь!