ОСББ - це не "міні-ЖЕК"!

ОСББ – це не міні–ЖЕК, як багато хто вважає, а добровільно створена юридична особа з власників квартир(приміщень) - співвласників будинку, що виступає у господарських відносинах, як єдиний представник споживачів житлово-комунальних послуг.

Як це визначено діючим законодавством, власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Згідно з Цивільним Кодексом України, розпорядження таким майном здійснюється за згодою всіх співвласників. У малих будинках  з невеликою кількістю квартир це достатньо легко втілити у життя, але домовитися всім співвласникам у дев’ятиповерхівці – досить проблематично. У такому випадку механізмом прийняття управлінських рішень в умовах спільної власності є ОСББ.

Метою створення ОСББ є легітимне прийняття спільних рішень щодо  питань утримання та використання спільного майна. При цьому правовий режим власності не змінюється, ОСББ не стає власником квартир, нежитлових приміщень, спільного майна у будинку. ОСББ не є і не може бути виконавцем житлово-комунальних послуг. ОСББ – це не „міні–ЖЕК”, як багато хто вважає, а добровільно створена юридична особа з власників квартир(приміщень) - співвласників будинку ,що виступає у господарських відносинах, як єдиний представник споживачів житлово-комунальних послуг. Для виробників і виконавців житлово-комунальних послуг, власне, ті ж самі споживачі,  лише організовані.

Розвиток ринку управління багатоквартирними будинками передбачає наявність попиту у вигляді організованих споживачів та пропозиції в особі управителів. Суть цієї моделі полягає у тому, що споживачі, коли вони організовані в об`єднання, самостійно можуть обирати собі управителя будинком.

Багатоквартирний будинок є досить складним інженерним об'єктом нерухомого майна, місцем проживання великої кількості людей, тому його утримання у належному технічному і санітарному стані вимагає певних знань та зусиль.

Співвласники будинків, тільки у разі створення ОСББ, будуть мати право  обирати і визначати того управителя, хто відповідає як фаховим, так і вимогам сьогодення. В іншому випадку, відповідно до законодавства, органи місцевого самоврядування будуть  самостійно визначати  управителя і виконавця житлово-комунальних послуг.

„От і добре, скаже читач, - можна буде  меру написати скаргу і він розбереться з цим призначеним поганим управителем”. Мушу тих, хто так вважає, розчарувати. Ваші приватизовані  або придбані квартири, в тому числі і сам будинок, не є комунальним майном. Надання житлово-комунальних послуг – це такий же бізнес, як продаж хліба чи картоплі і ніхто сьогодні вже не повинен за вас вирішувати, де вам харчуватися – у комунальній їдальні за встановленим  меню і розпорядком  чи у обраному вами  кафе або ресторані. Так само з квартирою і будинком. Ви отримали право на їх володіння, разом з правом власності отримали обов’язок цю власність утримувати  і саме вам вирішувати : хто, як і за які кошти буде утримувати ваше спільне майно.

Законодавство визначає три форми управління спільним майном:

• -управління через  статутні органи об’єднання;
• -передача всіх  або  частини функцій по управлінню неподільним і загальним  майном  житлового  комплексу  юридичній  особі   у відповідності з договором;
• - делегування визначених  статутом  повноважень  по  управлінню неподільним і загальним майном житлового комплексу асоціації.

В Україні переважна більшість об’єднань використовує перший або третій варіант. Варто зазначити, що  само ОСББ не надає послуг співвласникам, а здійснює «господарче забезпечення негосподарюючого суб’єкта» (самозабезпечення), оскільки, як єдиний замовник, забезпечує потреби співвласників в утриманні будинку та прибудинкової території, а в деяких будинках, за наявності дахових котелень чи теплопунктів – тепловодопостачанням.

Використовуючи перший варіант управління спільним майном, ми мусимо визнати, що  далеко не кожний голова правління ОСББ, маючи потрібні власні фахові знання, зможе  в повному обсязі відповідати критеріям менеджера(управителя) житлового будинку (групи будинків).

Досвід європейських країн засвідчує, що вартість послуг управителя може складати до 15% у структурі витрат на утримання будинку, тоді як частка адміністративних витрат в об’єднанні, в якому управління здійснюється через статутні органи, може досягати 40%, а інколи 50% всіх витрат.

Об’єднуючись в Асоціації ОСББ, співвласники можуть суттєво зменшити витрати на адміністративно-управлінські послуги  використовуючи більш ефективний спосіб утримання майна та наявності обслуговуючого персоналу.

Обираючи спосіб управління своїм майном, власники  тим самим надають поштовх до появи конкурентоспроможного управителя та виконавців житлово-комунальних послуг, а очікуваним результатом  буде більш якісне утримання житлового фонду.