Какие документы проверять у застройщика?

Вы решили купить квартиру. Окончательно. В строящемся доме. И даже уже подобрали объект. Можно заключать договор о покупке будущей недвижимости? Не торопитесь. Для начала стоит взвесить риски.

Покупка квартиры в строящемся доме – это инвестирование. А инвестирование всегда сопряжено с рисками. Застройщик может быть добросовестным, документация – в полном порядке, но даже в этом случае риск присутствует. Может банально не хватить денег достроить дом: подвели экономические расчеты (и такое случалось). Тем не менее, инвесторов-покупателей такая неопределенность, чаще всего, не останавливает.
 

Что можно сделать на этапе заключения договора? Как защитить свои права и свести фактор риска к разумному минимуму?

По меньшей мере, можно проверить участников строительства и разрешительную документацию. Это даст возможность не стать жертвой очевидно недобросовестного застройщика.

Раз уж мы заговорили о застройщике, следует пояснить, что застройщик – это лицо (как юридическое, так и физическое), которое в установленном законом порядке получило право на застройку земельного участка. Застройщик может быть владельцем или пользователем земельного участка, а может получить право на его застройку на основании договора с землевладельцем или землепользователем. Читайте подробнее как следует принимать квартиру от застройщика.
 

Итак, Шаг № 1: проверяем документы на землю.

Документами, подтверждающими права на земельный участок, могут быть:

• 1) акт о праве собственности на землю (выданный до 01.01.2013 г.);
• 2) договор купли-продажи земельного участка;
• 3) договор аренды земельного участка;
• 4) договор суперфиция;
• 5) справка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Необходимо убедиться, что целевое назначение земельного участка предполагает строительство многоквартирного жилого дома (если строится именно таковой).

Кроме того, если речь идет о праве пользования (аренда или суперфиций), необходимо проверить срок действия договора (договор должен быть действующим).

Для пущей бдительности можно проверить текущую запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и получить о земельном участке самую актуальную информацию.
 

По кадастровому номеру земельного участка можно также запросить информацию из Публичной кадастровой карты Украины.

Если застройщик является лицом, отличным от землевладельца (землепользователя), нужно внимательно изучить документ (договор), на основании которого застройщик получил право на застройку, в особенности нужно обратить внимание на полномочия застройщика реализовывать квартиры в доме на этапе строительства.
 

Шаг № 2: проверяем разрешительные документы на строительство.

Существует 5 категорий сложности объектов строительства.

• К І категории относятся хозяйственные сооружения, типа гаража, сарая и т.п.
• К ІІ категории относятся дома, где постоянно может находиться до 50 человек. Это могут быть частные дома, коттеджи, жилые дома невысотной застройки.
• К ІІІ категории относятся дома, где может постоянно находиться от 50 до 300 человек. Это многоэтажные дома.
• К IV категории относятся объекты, рассчитанные на постоянное пребывание более 300 человек или периодическое более 500 человек; либо которые представляют собой опасность более чем для 10 тыс. человек вне объекта; либо могут причинить убытки более чем на 15 тыс. минимальных заработных плат. Это крупные объекты, торговые и офисные центры и т.п.
• К V категории относятся объекты, рассчитанные на постоянное пребывание более 400 человек или периодическое более 1000 человек; либо которые представляют собой опасность более чем для 50 тыс. человек вне объекта; либо могут причинить убытки более чем на 150 тыс. минимальных заработных плат; а также объекты повышенной опасности.

Надо сказать, что многоквартирные дома, чаще всего, относятся к ІІІ категории сложности, но случается, когда крупные строительные комплексы, состоящие из нескольких домов, объединены общей разрешительной документацией и учитываются как объекты IV или даже V категории сложности.

С точки зрения документации принципиальное отличие заключается в том, что дома ІІІ категории сложности строятся на основании декларации о начале строительных работ, тогда как для объектов IV и V категорий сложности необходимо разрешение на строительство, которому предшествует экспертиза проектной документации. Собственно, наличие этих документов и следует проверить у застройщика. Без них любая стройка будет незаконной.

Достоверность разрешительных документов (декларации или разрешения) можно проконтролировать на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

Проверять нужно не только наличие документов, но и их содержание. На строительном рынке случаются ситуации, когда застройщик продает квартиры в возводимом жилом доме, тогда как по документам он должен строить развлекательный центр или, того хуже, детский садик (и это указано в декларации о начале строительных работ).

Также важно убедиться в наличии у застройщика технических условий на подключение наружных инженерных сетей (подача воды, канализация, электричество и т.п.). К сожалению, примеры неподключения достроенных домов к сетям из-за отсутствия соответствующей документации, хоть и редко, но имеют место быть (а бывает, что и вовсе нет необходимых мощностей, к которым можно подключиться). И растянуться такая ситуация может на годы.
 

Шаг № 3: проверяем участников строительства.

В зависимости от схемы строительства состав участников может быть различным и включать как самого застройщика, так и инвестора, управителя и т.п. Проверять целесообразно всех лиц, имеющих какие-либо права на объект строительства и возможность влиять на ход строительных работ.

На сайте Министерства юстиции Украины необходимо ознакомиться с информацией в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных объединений (по наименованию или идентификационному коду). Уточняем: 1) зарегистрировано ли соответствующее лицо (застройщик, инвестор и т.п.) в ЕГР под тем же названием и с теми же реквизитами, которые указаны в документах; 2) не ликвидировано ли оно (в ЕГР указано «припинено»); 3) не находится ли в ликвидационной процедуре или в процедуре банкротства.
 

Не лишним будет обратить внимание на дату регистрации застройщика. Если застройщик зарегистрирован непосредственно перед началом строительства, это не нарушение, но своего рода «репутационный минус» - такой застройщик вряд ли может похвастаться хотя бы одним построенным объектом.

В Едином государственном реестре судебных решений целесообразно запросить информацию по участникам строительства, а именно: 1) не открыто ли производство по делу о банкротстве; 2) нет ли неблагоприятных судебных решений, касающихся данных лиц или стройки в целом. Для получения информации в поле поиска вводим название соответствующего предприятия или его идентификационный код.

В Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества и Государственном реестре обременений движимого имущества следует проверить отсутствие арестов и прочих обременений на строительном объекте и участниках строительства (Проверка движимого имущества является отнюдь не лишней. К примеру, имущественные права на строящуюся квартиру формально относятся к движимому имуществу). Сразу оговоримся – не каждое отягощение следует воспринимать как проблему, т.к. некоторые схемы строительства (как ФФС) предусматривают специальные отягощения (ипотека, залог и т.п.) как дополнительную гарантию соблюдения прав участников строительства и покупателей квартир.
 

Шаг № 4: выясняем репутацию объекта строительства.

Первейший источник такой информации, если объект расположен в Киеве, - сайт Межведомственного центра мониторинга застройки города . В базе данных зеленым цветом отмечены строительные объекты, не нарушающие законодательство, желтым – объекты «под вопросом», красным – незаконное строительство.

Не будет лишним поиск информации (отзывов и т.п.) о застройщике и объекте на различных форумах и специализированных сайтах, а также в Интернет-СМИ (если с застройщиком или объектом связаны какие-либо скандалы, информация в сети, наверняка, присутствует).
 

Шаг № 5: изучаем договорную документацию.

На сегодняшний день на строительном рынке действует достаточно много схем, существенно отличающихся друг от друга. При этом конечной целью каждой из них является привлечение средств физических и юридических лиц с целью строительства жилого дома и последующей передачи квартир покупателям. Наиболее распространенные механизмы:

1) фонды финансирования строительства: покупатель (доверитель) заключает договор с управителем (банком или финансовой компанией) об участии в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом застройщиком является иное лицо, с которым у покупателя нет договорных отношений;

2) жилищно-строительные кооперативы: покупатель приобретает пай в кооперативе, который в дальнейшем дает ему право на получение в собственность квартиры; при этом кооператив может быть как застройщиком, так и инвестором строительства;

3) покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав (иногда в сочетании с форвардным контрактом) или предварительного договора.

Это, разумеется, не исчерпывающий перечень.

Что дает знание схемы? – Понимание, какие документы должны быть на руках у покупателя квартиры.

1. Если покупка осуществляется через ФФС, стороны (покупатель, он же доверитель, и управитель – банк или финансовая компания, привлеченная застройщиком) подписывают договор об участии в фонде финансирования строительства, после каждой оплаты доверитель получает свидетельство об участии в ФФС с указанием закрепленной за ним площади. После оплаты 100 % стоимости квартиры стороны подписывают договор уступки имущественных прав на квартиру в пользу доверителя. После ввода дома в эксплуатацию, определения фактической площади квартиры и проведения финальных расчетов (если фактическая площадь квартиры отличается от проектной) доверитель получает справку, которая подтверждает право доверителя на получение квартиры в собственность. Оформление права собственности осуществляется силами застройщика.

2. В случае с жилищно-строительным кооперативом ЖСК и покупатель (ассоциированный член ЖСК) заключают договор о паевом участии в кооперативе. Покупатель приобретает не квартиру, а пай, который после ввода в эксплуатацию дома может быть обменян на оговоренную сторонами квартиру. Обмен осуществляется, как правило, на основании нотариального договора мены (хотя многие ЖСК не утруждают себя этими формальностями и оформляют право собственности сразу на членов ЖСК).

3. Договор купли-продажи имущественных прав предполагает покупку имущественных прав на квартиру, а затем, после ввода дома в эксплуатацию, - получение права собственности на саму квартиру.

Предварительный договор предусматривает внесение некоей гарантийной суммы за квартиру. Сама же квартира после ввода дома в эксплуатацию оформляется изначально на застройщика, а затем по договору купли-продажи (основному договору) передается покупателю. Гарантийная сумма зачисляется в качестве оплаты за квартиру по основному договору.

Особое внимание следует обратить внимание на сроки заключения основного договора. В случае их пропуска юридических механизмов заставить застройщика заключить такой договор - нет. Необоснованное уклонение одной из сторон от заключения основного договора, оговоренного предварительным договором, может быть основанием только для возмещения убытков. Понуждение к заключению основного договора законом не предусмотрено. Судебная практика в этом вопросе неумолима (см., например, постановления Верховного Суда Украины от 07.10.2010 г. № 45/267пн и от 02.09.2015 г. № 6-226цс14).

В любом случае, каким бы ни был договор, нужно обратить внимание, чтобы все обязательства застройщика были изложены четко и недвусмысленно. Существенные условия договора – характеристики дома и квартиры, сроки строительства, порядок оплаты средств, порядок оформления права собственности, ответственность сторон – должны быть максимально конкретизированы.
 

Шаг № 6: изучаем дополнительные документы.

Для одних схем эти документы важны и существенны, а в других – их просто нет. Так или иначе, но если вы покупаете квартиру через фонд финансирования строительства, не поленитесь попросить и изучить Правила ФФС – этот документ имеет не меньшее значение, чем сам договор. Не будет лишним взглянуть и на лицензию управителя на привлечение денежных средств в управление.

Если приобретаете квартиру в кооперативе, почитайте устав кооператива, в частности, раздел о правах и обязанностях ассоциированных и полноправных членов кооператива.
 

Шаг № 7: принимаем решение.

Приведенные выше советы, увы, не заменят вам юриста, но помогут собрать минимально необходимые данные о застройщике и самом объекте строительства. А это, в свою очередь, позволит принять решение не «ощупью впотьмах», а осознанно, руководствуясь не эмоциями, а объективной информацией.