Как без риска купить жилье в новостройке

Если вложить деньги в строительство на этапе котлована, квартира обойдется на 30% дешевле, чем готовая на «вторичке». Но есть и риски.

На квартиры в новостройках — небывалый спрос. По данным консалтинговых агентств, в первой половине 2013 года было заключено почти на 20% сделок больше, чем за такой же период в 2012 году. Самым востребованным является жилье эконом-класса (80% сделок от общего количества сделок).

Главной причиной, по которой активизировался спрос на жилье именно в новостройках, эксперты называют более грамотную политику застройщиков. Сегодня строительные компании предлагают больше жилья эконом-класса, то есть одно- и двухкомнатных квартир площадью 40–60 кв. м, поскольку именно на такое жилье есть спрос. Кроме того, цены на «первичку» в последние два года существенно не менялись и оставались более доступными по сравнению со стоимостью вторичного жилья.

«Так, стоимость 1 кв. метра в новострое на этапе закладки фундамента до 30% ниже, чем на «вторичке», — уточнил ведущий специалист отдела маркетинга SV Development Сергей Костецкий.

Застройщики сейчас активно осваивают пригород и поселки городского типа недалеко от Киева. Там спрос на недвижимость эконом-формата еще выше, чем на аналогичный сегмент в Киеве (то есть небогатые киевляне покупают квартиры в Буче или Ирпене, где квадратный метр жилья на 2–3 тыс. грн дешевле, чем в столице).

Что касается прогнозов на будущее, то Костецкий уверен, что в ближайшие год-два дефицит «первички» нам не грозит.

«Уже сейчас в реестре Госархстройинспекции Украины зарегистрировано больше документов о начале строительства жилья, чем за этот же период в прошлом году», — говорит эксперт и прогнозирует, что если в стране не будет серьезных финансовых потрясений или скачков цен на нефтепродукты, то цены на жилье от застройщиков в 2014–2015 годах будут оставаться стабильными: «Максимум они вырастут в год на уровень инфляции, то есть на 3–5%», — говорит Сергей Костецкий.


РАССРОЧКА ИЛИ ИПОТЕКА?

Сегодня, чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель может пойти несколькими путями. Первый — самый простой — 100% оплаты. По данным консалтинговой компании UTG, довольно большую сумму (порядка $60–90 тыс. за однушку-двушку) сразу выкладывают за квартиру около 57% украинцев. Остальные берут жилье в рассрочку у застройщика (40%) и реже — покупают, оформив банковский кредит (3%).

Банки сегодня практически не оформляют ипотечный кредит на покупку жилья в объектах, готовность которых менее 70%. И то, такое жилье кредитуют только те банки, у которых «союз» с застройщиком. Последний факт, кстати, является плюсом, так как финучреждения соглашаются работать только с надежными застройщиками, которых проверяют «лично». По данным компании «Простобанк консалтинг», кредиты на покупку жилья на «первичке» предлагают таким образом 18 банков из числа 50 крупнейших.

В случае с рассрочкой застройщики используют несколько схем. Первая: будущий владелец квартиры покупает целевые облигации у застройщика, таким образом, непосредственно финансируя строительство своего будущего жилья. В итоге, когда дом будет построен, застройщик меняет купленные клиентом квадратные метры в облигациях, на квартиру с обеспечением всех условий, указанных в договоре бронирования.

У второй схемы принцип тот же, только деньги инвестора побывают еще в одних руках — оплата идет через фонд финансирования строительства или компанию по управлению активами, привлеченную застройщиком. «Клиенту в таком случае нужно быть внимательным и проверять не только застройщика, но и компанию по управлению активами, — утверждают в SV Development. — Поскольку посредником может оказаться подставная фирма, которая находится в сговоре с сомнительным застройщиком. Выпуск облигаций же не гарантируется залогом. То есть, если застройщик не выполнит какое-либо условие или облигации останутся необеспеченными, покупатель-инвестор не сможет забрать недостроенное жилье как залог».


СЮРПРИЗЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Одним из самых досадных моментов для покупателей недвижимости в рассрочку является то, что многие застройщики не фиксируют стоимость квартир на начальном уровне, а цена метра может (в смысле обязательно будет) меняться. Такой пункт есть в договоре, но для будущего хозяина квартиры может оставаться сюрпризом, насколько конкретно и когда вырастет стоимость квадратного метра в следующий раз. Цена может повышаться постепенно (в среднем 2–3 раза за весь период выплат), а может за несколько месяцев до завершения строительства подскочить на 10–15%. «Мы не скрываем, что по мере продвижения строительства объекта будет расти стоимость квадратного метра, — рассказали в отделе продаж одного из ЖК столицы. — Из расчета, что дом строится в среднем 1,5 года, повышение происходит один раз в три-пять месяцев на 2–3%. Об этом мы предупреждаем покупателей за две недели. Повышение цен обычно обусловлено подорожанием стройматериалов и степенью готовности объекта». Специалисты подчеркнули, что застройщики, которые не меняют стоимости метра, скорее всего, сразу закладывают высокую цену метра.

Также иногда новоявленные владельцы квартир вынуждены доплачивать за «лишнюю» квадратуру. Например, если покупалась квартира площадью 40 кв. м, а, по оценкам БТИ, ее размер оказался 41 кв. м. Мелочь, а все равно неприятно, уже выплатив рассрочку, вдруг оказаться с долгом в 10–11 тыс. грн. «Допускается погрешность плюс-минус один квадратный метр, — рассказывает консультант по продажам квартир в одной из новостроек Киева Екатерина Стукальская. — Если квартира оказалась немного меньше, то застройщик возвращает деньги покупателю. Но в договоре также прописано, что если жилье оказалось большего метража, то покупатель обязуется оплатить излишек.


АКЦИИ И СКИДКИ

Чтобы привлечь покупателя и продать свой продукт, застройщики используют различные программы лояльности. Чаще всего это возможность рассрочки на пять лет; первый взнос — всего 10%; скидки 5–8% на трехкомнатные или двухуровневые квартиры; а также скидка 5–10% при 100%-ной оплате.

Бывают и другие предложения — например, дизайнерская кухня в подарок при покупке квартиры от 110 кв. метров или дисконтные карточки соседнего с домом торгового центра каждому покупателю жилья. Но в основном действует принцип рынка — ощутимые «подарки» застройщик дает только за объекты, которые продаются с трудом. Найти акции, где была бы скидка на однушку, не удалось.


С РЕМОНТОМ ИЛИ БЕЗ

Некоторые застройщики, учитывая, что многие люди предпочитают «вторичку» только из-за того, что жилье готово для заселения, предложили относительно новый продукт — «первичку» с ремонтом. 1 кв. м квартиры с ремонтом стоит на 1,2–1,3 тыс. грн дороже, чем метр без ремонта.

«Самое главное преимущество квартир с ремонтом — скорое новоселье, — рассказала нам консультант одного из ЖК. — В квартирах проведены отделочные работы, на полу в комнатах постелен мармолеум, в коридорах — линолеум, в кухне, санузле, на балконах и лоджиях — плитка. На стенах — обои под покраску, установлены радиаторы отопления, хорошие межкомнатные двери, противоударные огнестойкие входные двери. Также унитаз, умывальник, акриловая ванна, полотенцесушитель, счетчики на воду и электричество, смесители, а в кухне уже есть гарнитур с мойкой». С одной стороны, новому хозяину остается лишь покрасить обои в желаемый цвет и завезти мебель. Но с другой стороны, для людей, которые впоследствии планируют сделать дизайнерский ремонт или исключительно на свой вкус, квартира с ремонтом будет деньгами, выброшенными на ветер.


КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ТРЕБОВАТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА

Перед тем как оформить сделку купли-продажи, проверьте у застройщика следующие документы:

• — лицензию Минстроя на осуществление строительной деятельности. Документ должен быть на фирменном бланке с голограммой и подписью руководства министерства, а срок его действия должен захватывать дату завершения строительства объекта;
• — документ, подтверждающий право застройщика на землю (он может быть владельцем земли или арендовать ее), на которой ведется строительство;
• — разрешение на строительство многоквартирного дома на данном земельном участке;
• — проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
• — заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства;
• — проектную документацию со всеми внесенными изменениями. Здесь же должны указываться юридический адрес новостройки и сроки сдачи дома в эксплуатацию.

ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ПРОВЕРЯЕМ РЕПУТАЦИЮ ЗАСТРОЙЩИКА

"О том, что застройщик добросовестно подходит к работе, могут свидетельствовать срок его работы на рынке, количество сданных в эксплуатацию и строящихся объектов, отсутствие долгостроев, задержек в сдаче домов в эксплуатацию и, конечно, отзывы о нем, — говорит эксперт SV Development Сергей Костецкий. — Обычно на форумах (они есть у каждой новостройки) покупатели честно пишут о проблемах. Также обратите внимание на то, какие банки кредитуют строительство. Сомнение должно вызвать, если доверяет застройщику лишь один маленький банк".


ИНВЕСТИРУЯ В НОВОСТРОЙ, РИСКУЕТЕ ОСТАТЬСЯ С НОСОМ

Жилье на первичном рынке дешевле, чем на вторичке. К тому же хочется вселиться в новый дом, а не старый. Но инвестируя в новострой (особенно на стадии закладки фундамента), есть риск остаться и без жилья, и без денег (все помнят ситуацию с "Элита-Центр").

Даже у застройщика с безупречной репутацией может случиться всякое: от конфликта между владельцами в самой компании, что может привести к банкротству, до глобального мирового кризиса. Правда, в последнее время громких скандалов, связанных с недобросовестностью застройщика, не было.


ЖИЛЬЦЫ НОВЫХ КВАРТИР ЗА КОММУНАЛКУ ПЛАТЯТ ДОРОЖЕ

Владельцы квартир в новостройках часто сталкиваются с неприятным сюрпризом в виде «космических» платежей за коммуналку. Так, если жильцы хрущевок и панелек платят государственному жэку 1,5–3 грн за 1 кв. м жилья, то жильцы новых домов оплачивают услуги (как правило, частных жэков) по цене 3,5–5 грн за кв. м. Поэтому перед покупкой жилья у застройщика, почитайте, что пишут на форумах о качестве и цене обслуживания других объектов стройкомпании. Часто жители новостроек ведут войну с дорогим жэком и инициируют создание ОСББ.

Марина Чайкина, Татьяна Шагинян, газета Вести