Чий будинок та прибудинкова територія?

Навіть не створюючи (чи обдумуючи створення) у своєму  будинку ОСББ, його мешканці  переймаються не тільки проблемами отримання комунальних послуг, але і тим, хто повинен розпоряджатися прибудинковою територією, прибудинковими спорудами, нежитловими та допоміжними приміщеннями в їхніх будинках.

Як правило, це відбувається там, де разом з власниками квартир знаходяться підприємці чи юридичні особи, які організували свою діяльність не тільки  в приміщеннях квартир, але і в нежитлових та допоміжних  приміщеннях будинку. На що треба звернути увагу? 

По-перше, в будь-якому житловому багатоквартирному будинку є всього три види приміщень:
1. Житлові квартири.
2. Нежитлові приміщення. Це окремі об'єкти цивільно-правових відносин: магазини, аптеки, банки та інше. Ці приміщення можуть бути об'єктами права власності. 
3. Допоміжні приміщення - підвали, вестибюлі, коридори, горища, сходові клітини та майданчики, інші технічні приміщення.

Вони не можуть виступати об'єктами права власності. Ці приміщення призначені для експлуатації будинку та задоволення побутових потреб мешканців. Допоміжні приміщення - спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку, незалежно від того, створено ОСББ чи ні.

Звідки почалося непорозуміння з цими допоміжними та нежитловими приміщеннями у будинках?   Скоріш за все, з 1994 року, коли був змінений п. 9 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», а саме:  «нежитлові приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних та сільських Рад ».

Ці зміни привели до того, що  по всій країні,( і у нашому місті невиняток!), місцеві влади почали переводити допоміжні приміщення в будинках в нежитлові, які потім здавали в оренду з послідуючим  їх продажем. Після кількох перепродажів, колишні допоміжні приміщення будинку, які сьогодні є власністю окремих осіб чи підприємств, дуже тяжко, навіть через суд, повернути у спільну власність. Навіть, якщо зберігся запис першої інвентаризації будинку, в якому визначено приналежність приміщення до допоміжного, дуже складно (скоріш за все неможливо!) лишити власності того,  як що такий власник є добросовісним покупцем другого чи третього продажу.

Тішить те, що наразі підготовлений законопроект, в якому зазначається, що нежитлові приміщення - це приміщення, які були паспортизовані і зареєстровані в БТІ як самостійний об'єкт до моменту приватизації першої квартири в будинку. Хоча за ці роки таким майном і можливістю, напевне, вже давно «розпорядилися»...

Щодо прибудинкової території.

Отримати прибудинкову територію у користування мешканців будинку поки що не менш складніше. По-перше, така документація потребує немалих коштів, нервів та часу.

Та навіть, якщо мешканці знайдуть кошти на розробку такої документації своєї території, то відповідно до Земельного кодексу, п.4 ст.42, спочатку потрібно мати проект розподілу кварталу чи мікрорайону. І лише на підставі його можливо затвердити проект відведення окремої прибудинкової території. А ці роботи повинні виконуватися за кошти місцевого бюджету, яких завжди не вистачає. Тим більш це не є для влади першочерговим питанням.

Вони задовільнені і оперують «Правилами благоустрію, забезпечення чистоти, порядку в м. Житомирі»,  де прибудинкова територія визначається за санітарним прибиранням. Але це дуже спірне питання і будь-яке ОСББ спокійно доведе у суді, що не може мати у своєму розрахунку внеска на утримання будинку та прибудинкової території ще  додаткову площу прибирання транзитного загально-міського тротуару, дороги чи майдану. 

Тому питання отримання прибудинкової території для ОСББ ще є полем для обговорень та пошуку шляхів його вирішення.

Головне, навіть враховуючи недосконалість законів та постанов, відсутність коштів та таке інше, ми всі – власники і співвласники, повинні звикати до цього статусу та становитися відповідальними хазяїнами не тільки у своїй квартирі, але і у будинку, у дворі, у місті, у країні. Один з таких кроків – це ОСББ.