Как правильно сделать перепланировку квартиры

Никогда не забуду чувство негодования, посетившее меня, когда я вошла в находящуюся в стадии ремонта квартиру своей бабушки и впервые увидела эту квартиру со снесенными  внутренними перегородками. Это не квартира, и даже не жилплощадь. Это площадь. Квадрат. Где-то 7 на 7: кто же додумался сделать в таком «пятачке» полноценную однокомнатную квартиру: с прихожей, санузлом, гостиной, кухней и балконом!? Тысячи наших граждан живут в квартирах с кухней, в которой нет места, где можно разместить холодильник.

Тем не менее, после «перепланировки» этот ужас превратился в аккуратную небольшую квартирку. В которой можно даже относительно комфортно жить. И просто счастливо.

Поэтому масштаб стихийной перепланировки квартир старого жилого фонда за последние несколько лет, особенно в докризисные годы «строительного бума», приобрел достаточно широкий размах.

Интересно, что и во многих новостройках счастливые собственники, которые приобрели квартиру на этапе строительства дома, даже до ввода его в эксплуатацию заказывают проект перепланировки квартиры с учетом собственных вкусов и потребностей. При этом перепланировка и ремонт квартир у них занимает не более 2 месяцев

И только законодатель понимает размах проблемы.

Какие на сегодняшний день нормативные акты регулируют вопросы, связанные с перепланировкой квартир?

В первую очередь, это Гражданский кодекс Украины. Согласно ч. 2 ст. 383 ГК Украины собственник квартиры может на свое усмотрение осуществлять ремонт и изменения в квартире, переданной ему для использования как единого целого, при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников иных квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушают санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома.

Никто не отменял норму Жилищного кодекса Украины (ст. 152 ЖК Украины), согласно которой перепланировка и переоборудование жилого дома (квартиры), принадлежащих гражданину на праве собственности, осуществляются с разрешения исполкома городского Совета народных депутатов.

Кроме того, действует и Приказ Госкомжилкомхоза от 17.05.2005 № 76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий», в соответствии с которым под элементами перепланировки понимают перенос и разборку перегородок, перенесение и установку дверных прорезей, устройство и переустройство тамбуров, пристройку балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов. Для получения разрешения на перепланировку Приказ кроме получения разрешения исполкома предписывает собственнику получить еще согласие собственника всего жилого дома.

Тем не менее, «свежим» Постановлением от 30.09.2009г. «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» Кабинет Министров Украины утвердил Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение (№ 1104).

К таким работам относят перепланировку квартир в многоквартирных жилых домах, а также объектов общественного назначения с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм, городских правил застройки.

Согласно п.3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Госкомстроя, архитектуры и промышленной политики Украины 24.05.2001г. в редакции Приказа от 01.06.2010г. №582/5773, не относятся к самовольному строительству в многоквартирных жилых домах, общежитиях: перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа перегородок (кроме крупнопанельных домов), кладовых, сноса печей, каминов, печек, витрин, без изменения назначения помещений, без нарушения несущих конструкций; остекления балконов и лоджий; уменьшение жилой или подсобной площади за счет утепления и отделки стен; устраивание или закрытие дверных прорезей во внутренних некапитальных стенах (кроме крупнопанельных домов); перестановка оборудования в пределах предназначенных помещений.

Итак, приступая к перепланировке квартиры, вам следует иметь в виду, что на сегодняшний день разрешено увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения к ним части коридора; расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую; прорубать между различными помещениями проемы в стенах, если они не являются несущими; сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади; демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон.

Однако запрещено:

• Увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;
• Объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разборки внешних стен (вне зависимости от того, являются ли последние несущими;
• Переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;
• Объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий;
• Удалять звукоизолирующее основание полов;
• Демонтировать вентиляционные каналы и короба;
• Рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек.

Если вы все-таки решились на перепланировку квартиры и планируете получить соответствующее разрешение, запаситесь терпением, временем и деньгами.

Процедура получения разрешения на перепланировку квартиры, как правило, предусматривает:

1.  получение разрешения на разработку проектной документации на перепланировку квартиры (в зависимости от региона – это исполком местного совета, местная/районная администрация). К заявлению, в котором указываются причины перепланировки, Заказчик прилагает копию свидетельства о праве собственности (возможно, от вас потребуют нотариально заверенную копию), копию техпаспорта БТИ, поэтажный план, заверенный ЖЭО или владельцем дома; эскизный проект перепланировки, фото- и графические изображения объекта, согласие ЖЭО на осуществление работ по перепланировке, документ, подтверждающий согласие жильцов (совладельцев, нанимателей) на работы по перепланировке.

2. Проект перепланировки вы должны заказать у организации, имеющей соответствующую лицензию. Проектная документация согласовывается с районной СЭС, пожарной службой, ЖЭО, иногда – главным архитектором района и коммунальными службами.

3. Следующий этап – получение разрешения на выполнение непосредственно строительных работ.

4. Наконец, если у Вас еще не исчерпаны силы, вы можете приступать непосредственно к реализации своих планов, переводя «воздушные замки» в реальную плоскость и осуществляя перепланировку как таковую. Заключение договора со строительной фирмой облегчает в дальнейшем принятие объекта в эксплуатацию.

5. После принятия объекта в эксплуатацию и утверждения этого акта органом местного самоуправления БТИ проводит инвентаризацию и изготавливает  новый технический паспорт на помещение, который передается в ЖЭО.

Как показывает практика, при достаточно настойчивой реализации Заказчиком мероприятий по выполнению указанной процедуры срок получения всей документации в среднем занимает около года. При несложных изменениях конструкции помещений – около шести месяцев. Специализированные фирмы обычно указывают срок в 3 месяца. При этом цена в зависимости от объекта перепланировки будет  обозначена такой фирмой от 3 тысяч условных единиц. В Киеве по некоторым объектам стоимость таких услуг составляла 30-40 тыс. долларов.

И, тем не менее, многие вам посоветуют обратиться именно в специализированную фирму. С хорошей репутацией. Говорят, не каждому «смертному» по силам пройти этот путь самостоятельно. Так что остается рассчитывать силы.

Если все-таки вы решили сначала произвести перепланировку, а узаконить ее постфактум, помните, что с каждым годом указанная процедура становится все более регламентированной и с разумными затратами ее проходить становится все труднее.

В течение определенного периода модно было узаконивать произведенные перепланировки через суд. Однако мода изменчива, и рискует пройти, как прошла мода на узаконивание в суде самостроев, на понуждение местных советов вынести в интересах конкретного лица то либо иное решение. Практика все более идет к тому, что суд не имеет права подменять своими решениями решения органов власти либо местного самоуправления, функцией принимать которые в рамках своей компетенции они наделены Конституцией и законами Украины.

И последнее – если имеется нарушение, должно быть предусмотрено и наказание за него.

Какая ответственность за нарушение норм о перепланировке жилых помещений предусмотрена действующим законодательством Украины?

• Статья 150 Кодекса об административных правонарушениях Украины: самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов и помещений, их оборудования и объектов благоустройства влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых налогом минимумов (от 17 до 51 грн.) доходов граждан и предупреждения.
• Если в процессе перепланировки и переоборудования квартиры вы допустили самовольное изменение архитектурного вида дома, либо сооружения (например, пристроили маленькую терраску в «венецианском стиле» к своему окошку на первом этаже многоэтажного дома), к вам могут применить норму статьи 97 КоАП Украины -  штраф от пяти до десяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.
• И, наконец, при любом обнаружении проведения вами работ без надлежащего разрешения вас обязательно поставят в известность о том, что Законом Украины от 13.01.2011 г. N 2924-VI  Уголовный кодекс Украины дополнен статьей 270(1),  в соответствии с которой умышленное уничтожение или повреждение объектов жилищно-коммунального хозяйства, если это привело или могло привести до невозможности эксплуатации, нарушения нормального функционирования таких объектов, которое повлекло опасность для жизни или здоровья людей или имущественный вред в крупном размере, карается штрафом от ста до двухсот пятидесяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или исправительными работами сроком до двух лет, или ограничением воли сроком до трех лет, или лишением свободы на тот же срок. Те же действия, совершенные повторно или общеопасным способом, караются лишением свободы на срок от трех до восьми лет. Если такие действия повлекли имущественный вред в особо крупном размере или гибель человека или другие тяжелые последствия, они караются лишением свободы на срок от пяти до двенадцати лет.
• При этом под объектами жилищно-коммунального хозяйства в настоящей статье следует понимать жилищный фонд, объекты благоустройства, теплоснабжения, водоснабжения и водоотвода, а также их сети или составляющие (крышки люков, решетки на них и тому подобное). Имущественный вред считается причиненным в крупном размере, если прямые убытки составляют сумму, в триста и более раз превышающую необлагаемый налогом минимум доходов граждан, а в особо крупном размере - если прямые убытки составляют сумму, в тысячу и более раз превышающую необлагаемый налогом минимум доходов граждан).

Собственно говоря, не вдаваясь даже в столь тяжелые последствия, которые в основной массе перепланировок и переоборудования квартир в принципе не могут иметь место, не стоит забывать о том, что жизнь есть жизнь, и вам может понадобиться продать квартиру, подарить ее детям либо произвести с ней иную гражданско-правовую сделку, и тогда в случае если ваши изменения не узаконены,  исправить ситуацию в сжатые сроки может оказаться весьма проблематично.

Ирина Пустовитенко, Партнер юридической компании «Правовой альянс»
Опубликовано: журнал Building Business