Квартиры в Киеве уже продают по $30 тысяч

Прошедший месяц на рынке недвижимости был тих и спокоен. Или, как выразился президент Киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Артур Пилипчук, это был «совершенно мертвый» месяц.

Так, по данным АН SV Realty, в январе на вторичном рынке столицы было осуществлено 405 сделок купли/продажи квартир, а в декабре их было 710. Впрочем, от января и не стоило ожидать особых результатов.

«Он традиционно является месяцем невысокой деловой активности, поэтому его показатели некорректно сравнивать с результатами декабря», — утверждает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина. И действительно, почти половина первого месяца года у нас проходит в непрерывных празднованиях.

Кроме того, как отмечает директор АН «Олимп» Андрей Гусельников, наши люди обычно стараются все важные дела завершить до Нового Года.

БОДРЕЕ ПРЕДЫДУЩИХ.

Поэтому январь стоит сравнивать с такими же месяцами прошлых лет. Так, по данным АН SV Realty, в январе 2010 г. в Киеве на «вторичке» продалось 370 квартир, а в январе 2009 г. — 280. На этом фоне прошедший месяц выглядит более «бодрым». Но не по сравнению с 2 845 сделками в последнем докризисном январе.

Активность января отмечается и некоторыми риелторами. «Январь 2011 года показал себя очень активным для данного сезона месяцем. Даже традиционное затишье в период новогодних каникул в этом году было очень коротким», — замечает Ирина Луханина. О высокой активности января говорит и директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. При этом наибольшим спросом, как и ранее, пользовалось самое недорогое жилье — в ценовом диапазоне $40—55 тыс.

Эта активность дает определенные основания для оптимизма. Так, Андрей Сокур, директор АН «Альянс-Брок», считает, что этот год должен быть гораздо лучше, чем предыдущие два, потому как активность значительно выше той, что была в первые месяцы предыдущих годов.

Роста активности на рынке ждут и другие специалисты. По словам Артура Пилипчука, тренд увеличения активности рынка отмечается с середины прошлого года. И в этом году эта тенденция будет иметь продолжение. По мнению Андрея Гусельникова, фазы падения и стагнации пройдены. Теперь, исходя из теории цикличности рыночных процессов, нас ждет постепенное восстановление рынка.

ЦЕНЫ НА ПРИВЯЗИ.

Цены в январе оставались неизменными. А «рост» или «падение», отмечавшиеся в различных отчетах, больше похожи на статистические погрешности. «Слишком мало сделок на рынке, чтобы можно было доверять статистике, — поясняет Артур Пилипчук. — Когда в месяц происходит всего несколько сот сделок, буквально несколько крупных продаж могут «поднять» средний результат». А несколько необычно дешевых продаж могут повести средние показатели вниз. Так, в январе и начале февраля появились квартиры по ранее трудно вообразимым ценам: $30—32 тыс. Правда, рекордсмен за $30 тыс. — это крошечная «гостинка» с 13-метровой комнатой, да еще и без душа (риелторы предлагают самостоятельно ставить душ в кладовке рядом с туалетом, — мол, все коммуникации для этого есть).

Кроме того, и глубина торга меняется, внося дополнительную путаницу. Например, рассказывает Артур Пилипчук, некая квартира несколько месяцев назад выставлялась по $100 тыс., но продавец был готов скинуть $10 тыс., и реально она продавалась за $90 тыс. Теперь такая же квартира предлагается уже за $95 тыс., но продавец готов скинуть всего $5 тыс., то есть цена продажи получается той же. В целом же, по данным компании SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 года средняя цена реальной продажи 1—3-комнатных квартир в Киеве снизилась на 0,35%, то есть практически осталась неизменной. Цена же предложения, по статистике информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», за январь снизилась на 1,8% ,что также меньше статистической погрешности. И только если брать динамику цен предложения в масштабах года, можно заметить их реальное снижение — на 8,1% относительно января 2010 г.

ПРОГНОЗ.

Большинство специалистов прогнозирует дальнейшее топтание цен на месте. Это соответствует и циклической модели развития рынка. «Рынок недвижимости по своей природе очень инерционен, чтобы можно было ждать каких-то резких изменений цен, — говорит Андрей Гусельников. — А на этой его фазе развития, точнее — восстановления, роста цен быть не должно». Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют и небольшое снижение цен. «Тенденция этого года в том, что цены на недвижимость потихоньку снижаются, — говорит ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — Ранее мы предполагали, что в этом году цена будет расти на 1,5—2% в месяц, но пересматривая наши прогнозы, думаем, что в первом квартале произойдет даже снижение до 3—4% средней цены на жилую недвижимость». Основная тому причина — отсутствие платежеспособного спроса. Впрочем, с апреля, считает специалист, возможен и небольшой рост, если «оживет» ипотека.

А вот Андрей Сокур считает, что цены будут понемногу расти (буквально на пару-тройку процентов за полгода), поскольку скопился колоссальный отложенный спрос, который, опять таки, сможет оказать реальное влияние лишь при условии появления доступного кредитования. А с ним все еще очень непросто, хотя подвижки есть. Так, ставки кредитования с лета снизились с 21—26% до 17—19%, сокращаются и первоначальные взносы — вместо 50% все больше банков согласны на 30%. Но это не сделало ипотеку доступной. «Ипотека — только для богатых и очень надежных», — охарактеризовала нынешнее состояние ипотечного кредитования начальник отдела кредитных продуктов «ОТП Банка» Светлана Спицына. Слишком малы пока доходы у подавляющего большинства потенциальных покупателей, чтобы позволить себе ипотеку. Поэтому, на наш взгляд, наиболее вероятно на ближайшие месяцы сохранение примерно сегодняшних цен на вторичном рынке.

НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ВСЕ СПОКОЙНО

На рынке новостроек январь оказался столь же чуть более активным среди «мертвых», как и на вторичном рынке. По данным агентства недвижимости SV Realty, в январе в недостроенных домах было продано 94 квартиры, что почти в два раза меньше 185 сделок, осуществленных в декабре 2010 г. С другой стороны, это все-таки больше, чем 79 квартир, проданных в январе 2010 г., или 55 квартир в январе 2009 г. Так что можно сделать вывод: некоторое повышение активности наблюдается и на первичном рынке. Хотя до показателей января 2008 г. — 1420 проданных квартир в новостройках — рынку, похоже, идти еще не один год.

Цены в январе остались практически без изменения. По данным компании SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 года средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на первичном рынке в Киеве снизилась на 0,23%.

И в ближайшие месяцы серьезных изменений цен специалисты не прогнозируют — для них просто нет никаких оснований. В принципе, к определенному снижению цен на квартиры в новостройках может привести, по мнению Сергей Костецкого, реализация программы «Доступное жилье» и принятие Закона «О регулировании градостроительной деятельности», ветированного президентом. Как раз на сегодня запланировано рассмотрение в парламенте этого законопроекта с правками президента. И, как ожидается, его могут принять уже до конца февраля.

Хотя масштабы программы «Доступное жилье» (когда государство оплачивает 30% нормативной стоимости приобретаемого жилья) невелики, жилье все равно становится несколько доступнее — по крайней мере, для тех, кто стоит или может стать на очередь. Тем более что в начале февраля глава Киевской городской государственной администрации Александр Попов на встрече с президентом Украины Виктором Януковичем заявил, что киевская власть планирует увеличить в 2011 году объемы строительства жилья примерно на 40%. При этом построив 1550 квартир по программе, по которой государство и местный бюджет оплачивают уже половину стоимости квартиры. Это собственная программа столичной власти, которая будет действовать параллельно государственной программе «Доступное жилье». Она также ориентирована на людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, по мнению Сергей Костецкого, за счет упрощения жизни строителей в новом законе, себестоимость строительства может снизиться примерно на 15%. И при условии жесткого контроля со стороны государства это должно привести к некоторому снижению цен на жилье. Понятно, что все эти факторы «сыграют» не ранее начала 2012 г., но определенное психологическое воздействие на уже нынешние цены они оказывать должны, что может привести к незначительному — буквально в пару процентов — снижению цен. Поскольку перспектива появления на рынке даже через год-полтора более дешевых квартир значительно сокращает количество желающих переплачивать за жилье сегодня и уж тем более влезать в ипотечные долги по нынешним условиям.

СМОТРИНЫ В ВИРТУАЛЕ

Хроническое затишье на рынке недвижимости все в большей степени стимулирует фантазию риелторов. Так, в начале этого года появился новый сервис — виртуальные туры по объектам недвижимости, предлагаемым к продаже или аренде. Услуга эта распространяется на квартиры, предлагаемые клиентами двух крупных столичных агентств недвижимости (и им она обходится бесплатно), что предоставляет этим объектам определенное преимущество в демонстрации своих достоинств (и недостатков тоже).

Благодаря использованию новейших технологий, как говорят представители портала, на котором можно совершить эти «туры», создается полномерное изображение и эффект личного присутствия в «посещаемой» квартире. Можно рассмотреть любую комнату или отдельную часть квартиры, приблизить или удалить объект, «повернуться» на 360 градусов по горизонтальной и вертикальной плоскости, подробно рассмотреть отдельные детали интерьера. Достоинства такого дистанционного осмотра квартиры очевидны — это огромная экономия времени и для человека, выбирающего квартиру, и для ее хозяев.

АРЕНДА: ВРЕМЯ УСТУПОК

Январь для аренды квартир оказался даже застойнее, чем ожидалось. По мнению аналитиков портала недвижимости domik.net, на рынке аренды явно ощущалась стагнация. Сделок было меньше, чем в декабре 2010 г. (590 вместо 785, по данным агентства недвижимости SV Realty), и в подавляющем их большинстве, по мнению аналитиков domik.net, уступать пришлось владельцам квартир. За типичными примерами далеко ходить не надо. Так, квартиру, за которую хотели 3000 грн., сдали за 2600 грн. Ту, за которую хотели 5500 грн., сдали за 4700 грн. И так далее.

Что касается средних цен, то, по словам Сергея Костецкого, если за прошлый год они на 16% подросли, то сейчас они стабилизировались и в январе даже немного снизились.

Действительно, по данным SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир в Киеве снизилась на 1,14%

Что касается перспектив на ближайшие месяцы, то, по мнению Алексея Холмецкого, все на рынке аренды — и активность, и цены — останется примерно на том же уровне, что и в прошлом году. Для снижения активности и цен оснований нет: в Киеве условия жизни резко не ухудшаются, предприятия массово не закрываются, народ из столицы не бежит. Но и роста ждать неоткуда: новых рабочих мест не появляется, люди в массе своей не богатеют.

Поэтому Сергей Костецкий считает, что в ближайшие месяцы если и возможны колебания средних цен на аренду, то очень незначительно — от -2% до +3%.

ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ СПОЛЗАЮТ

Для загородной недвижимости январь — еще более «мертвый» период, чем для других сегментов рынка недвижимости. Так и прошедший месяц отметился отсутствием активности и микроскопическим снижением цен. По данным SV Development, за январь 2011 средняя стоимость индивидуальных домов под Киевом снизилась на 0,44%, цена сотки земли под застройку — на 0,62%. По словам президента Земельного союза Украины Андрея Кошиля, причины застоя на рынке земли под индивидуальную застройку — отсутствие ипотечного кредитования и низкий уровень доходов населения. Поскольку оба эти фактора сохранятся и в дальнейшем, эксперт не видит перспектив для роста активности и цен на рынке в ближайшие месяцы. А Сергей Костецкий не исключает, что цены на участки и индивидуальные дома в Киевском регионе в первом квартале могут даже снизить Константин Ряполов