Цены на квартиры в Украине продолжат падать - аналитики

По сравнению с другими странами мира, в Украине самые дорогие ипотечные кредиты по отношению к доходам домохозяйств. Аналитики Эрсте Банка ожидают, что цены на квартиры продолжат постепенно снижаться. Ставки по ипотечным кредитам останутся высокими

Цены на недвижимость в Украине резко выросли с 2005 года по конец 2008 во время бума ипотечного кредитования. С началом кризиса 2008 года цены снизились до уровня 2006 года и постепенно снижались по сегодняшний день. Самое значительное падение цен в послекризисный период произошел в дорогих элитных районах крупных городов, а также в самых дешевых.

«Наибольшее падение дешевого жилья объясняется отсутствием ипотечного кредитования, от которого больше зависели люди, которые не могли накопить достаточно средств для оплаты полной стоимости квартиры. Быстрое падение цен на элитное жилье произошло в связи со значительным падением прибыли предприятий, нежели доходов населения. Жилье среднего класса характеризовалось стабильностью цен в послекризисный период, хотя также наблюдалось незначительно снижение цен», – объясняет аналитик Иван Улитко.

Во время начала кризиса сокращение объемов ипотечного портфеля было медленней, чем портфелей других розничных продуктов. Что связано со значительным сроком выдачи ипотечных кредитов. Долларовые кредиты составляют абсолютное большинство ипотечных кредитов, при этом новые кредиты уже не выдаются в долларах. Ипотечные кредиты в гривне пользуются низким спросом. На это есть ряд причин – высокие процентные ставки, высокие требования к заемщикам, а также падающие цены на недвижимость. В докризисный период годовой прирост номинальных зарплат почти вдвое превышал проценты по ипотеке, что делало ипотеку привлекательной. С кризисом ситуация изменилась.

В 2010-11 ставки по кредитам были равны приростам зарплат и, учитывая ежегодную инфляцию, ипотека потеряла докризисную привлекательность. «По сравнению с другими странами мира, Украина одна из стран, у которой самая высокая стоимость ипотечных кредитов по отношению к доходам домохозяйств. Практическая недоступность кредитов вызвана как высокими ставками по кредитам, так и высокими ценами квартир. Но не смотря на высокую стоимость жилья, прибыльность аренды в центре городов Украины является самой высокой в Европе. По процентам ипотеки от среднемесячных доходов, Киев уступает только Москве. Среднемесячный доход киевлянина после налогообложения – один из самых низких в Европе», – комментирует аналитик.

В связи с ухудшение перспектив экономического развития во всем мире, прибыльность рынка коммерческой недвижимости в Киеве остается высокой по сравнению с другими европейскими столицами. Прибыльность достигает 11-12,5% для зданий, недавно выставленных на продажу. Таким образом на конец 2011 года в Киеве было около 1,27 млн кв.м офисной площади, выставленной на продажу. Исключением являются правительственные здания и офисы, построенные под собственные нужды застройщиков. Тем не менее, рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно недонасыщенным предложением по сравнению с рынками других столиц Центральной и Восточной Европы. Это справедливо как с точки зрения общего объема офисных площадей, так и с позиции разнообразия форматов и качества офисной собственности. Офисные и нежилые помещения имеют одинаковую динамику цен. Так динамика цен на офисы определялись быстрым ростом до конца 2008, и дальнейшим медленным снижением в 2 раза состоянием на апрель 2012.

«Высокая доходность аренды является отображением значимости недвижимости для украинца. В недвижимости, особенно, которая ближе к центру города, украинец объединяет средство сбережения с атрибутом социального статуса. В контексте нелегкой истории земель, объединенных в Украину, данное объединение стало природным для украинской ментальности. Значимость иметь недвижимость ближе к центру выходит за черту практических потребностей украинца, и принимает форму одного из смыслов жизни. За осуществление данного смысла человек готов платить своим способом жизни, что включает ипотечные платежи, которые гражданин любой другой страны-соседей при аналогических доходах не платит», – отмечает Иван Улитко. Значение центрального местоположения жилья подтверждается тем, что квартира в Киеве вдвое дороже, чем в другом крупном городу, а в центре Киева – вдвое дороже, чем на окраине. Подобные ценовые разрывы присутствуют и в других странах мира, но не столько значительные.

«Исходя из обозначенных тенденций и предыдущих выводов мы считаем, что цены на квартиры продолжат постепенно снижаться. Произойдет это из-за медленного роста доходов населения в будущем, высоких кредитных ставок, а также сокращения количества населения», – прогнозирует аналитик Эрсте Банка. Реальные доходы населения в следующие несколько лет будут расти на 2-3% в год, что сравнимо со средним ростом 12,4% в период с 2001 по 2011 года. Низкий рост доходов населения в будущем будет связан с тем, что украинская экономика исчерпала запас перераспределения доходов экономики в пользу внутреннего потребления.

В 2004 году потребление (и, соответственно, доходы) домохозяйств составили 45% ВВП, тогда как в 4 квартале 2011 данный показатель достиг 75%, что стало самым высоким показателем в Европе. Дополнительным фактором, который может поспособствовать снижению цен на недвижимость является возможное изменение курса гривны в результате долгового кризиса в странах ЕС, а также сокращения экономического роста развивающихся стран. Стоимость ипотечных кредитов будет оставаться очень низкой из-за низкого уровня ликвидности банков, что в свою очередь вызвано фиксированным курсом гривны к доллару США. Снижению ставок по кредитам мог бы поспособствовать более гибкий курс гривны, однако переход на него может стать болезненным для банков и спровоцирует значительные процентные ставки, как минимум на протяжении переходного периода.