Сьогодні: Сб, 21.12.2024 18:15:04
| ЖЖ інфо » Статті » Прес-релізи, Місто, Україна |
Купить квартиру в Житомире проще летом
Автор: Вячеслав Немировский, 27.05.2011, 08:45:38
Хлопотным и быстротечным для большинства житомирян оказалось первое
полугодие 2011. Но весна отсчитывает свои последние деньки, передавая
эстафету знойному лету. Руководители житомирских риэлторских компаний -
члены Клуба Директоров и Владельцев Бизнеса - подвели "Итоги
зима-весна-2011" и охарактеризовали нынешнее состояние рынка жилья в
Украине. Падение цен на квартиры...
...Падение цен на квартиры произошло только в отдельных мини-секторах и было абсолютно предсказуемым сезонным ежегодным изменением. Если сравнить с публикацией от 14 января 2011 года (ссылка), то основная масса предложений от продавцов и риэлторов находится (+/-) на прежнем уровне.
Показательным для этого полугодия стало резкое размежевание жилья старого от такого, что прослужило 30-50% своего расчётного срока эксплуатации. Если не трогать "больную" тему новостроев в Житомире, то в целом заказы нынешних покупателей можно разделить на две части: купить хорошую квартиру и купить доступную квартиру.
Когда мы говорим о статистике, также нужно учитывать, что жильё, выставляемое в продажу с золотыми люстрами/унитазами и трёхслойными пробковыми полами не включается в таблицы равно как и жильё на краю географии с треснувшей плитой балкона и сгнившими от возраста деревянными перекрытиями. Крайности всегда имеют место быть как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения цены.
На конец мая 2011:
1-комн центр, УП <> 30.400 уе, ХР <> 29.400 уе
1-комн периферия, УП <> 29.100 уе, ХР <> 27.600 уе
2-комн центр, УП <> 42.800 уе, ХР <> 37.000 уе
2-комн периферия, УП <> 39.200 уе, ХР <> 36.000 уе
(где "УП"-квартиры улучшенной планировки, "ХР"-хрущевки).
В комментариях по январскому материалу рассказывалось, что на рынок снова вышли покупатели, запросы которых удовлетворить очень сложно даже за немалые деньги. Например, по-прежнему дефицитными остаются 2-комн квартиры улучшенной планировки в центре, расположенные на средних этажах кирпичных домов, при этом важные параметры отбора: тихий зелёный двор с нормальными детскими площадками, небольшое расстояние до садиков/школ/спортшкол (чтобы дети не пользовались транспортом), автономное отопление и возможность парковки во дворе. За такие предложения покупатели готовы отдать 50.000-55.000 уе.
Многокомнатные квартиры в силу понятных причин пользуются меньшим спросом и их владельцы находятся сейчас в наиболее невыгодном положении - ведь за стоимость хорошей 3-4-комн "улучшенки" сегодня спокойно можно приобрести небольшой домик в ближайшем пригороде с участком.
Немного обособленно от общей массы находятся квартиры, которые готовились своими владельцами под офисы. Оно и понятно - деньги в офисный ремонт вложены немалые и за "просто так" отдавать их не собираются. Сами владельцы квартир под офисы говорят открытым текстом: "А я никуда не тороплюсь - если не продастся, пускай и дальше сдаётся в аренду, мне всё равно!".
Такая неторопливость объясняется ещё и тем, что большинство владельцев готовили эти квартиры под офисы для собственных бизнесов, но в условиях новой действительности расширяться бизнесмены не торопятся. Поэтому стоимость квартир с хорошими ремонтами под офис (даже на вторых этажах, но в самом центре города!) и сейчас не опускается ниже 1.000уе/квм.
По прогнозам руководителей риэлторских компаний - членов Клуба Директоров и Владельцев Бизнеса - за летние месяцы ситуация принципиально не изменится, так как несмотря на тяжелое материальное положение вцелом, отдыхать и в этом году поедут все, кто умеет зарабатывать деньги.
(При поддержке ЖАРК - Житомирской Ассоциации Риэлторских Компаний).
...Падение цен на квартиры произошло только в отдельных мини-секторах и было абсолютно предсказуемым сезонным ежегодным изменением. Если сравнить с публикацией от 14 января 2011 года (ссылка), то основная масса предложений от продавцов и риэлторов находится (+/-) на прежнем уровне.
Показательным для этого полугодия стало резкое размежевание жилья старого от такого, что прослужило 30-50% своего расчётного срока эксплуатации. Если не трогать "больную" тему новостроев в Житомире, то в целом заказы нынешних покупателей можно разделить на две части: купить хорошую квартиру и купить доступную квартиру.
Когда мы говорим о статистике, также нужно учитывать, что жильё, выставляемое в продажу с золотыми люстрами/унитазами и трёхслойными пробковыми полами не включается в таблицы равно как и жильё на краю географии с треснувшей плитой балкона и сгнившими от возраста деревянными перекрытиями. Крайности всегда имеют место быть как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения цены.
На конец мая 2011:
1-комн центр, УП <> 30.400 уе, ХР <> 29.400 уе
1-комн периферия, УП <> 29.100 уе, ХР <> 27.600 уе
2-комн центр, УП <> 42.800 уе, ХР <> 37.000 уе
2-комн периферия, УП <> 39.200 уе, ХР <> 36.000 уе
(где "УП"-квартиры улучшенной планировки, "ХР"-хрущевки).
В комментариях по январскому материалу рассказывалось, что на рынок снова вышли покупатели, запросы которых удовлетворить очень сложно даже за немалые деньги. Например, по-прежнему дефицитными остаются 2-комн квартиры улучшенной планировки в центре, расположенные на средних этажах кирпичных домов, при этом важные параметры отбора: тихий зелёный двор с нормальными детскими площадками, небольшое расстояние до садиков/школ/спортшкол (чтобы дети не пользовались транспортом), автономное отопление и возможность парковки во дворе. За такие предложения покупатели готовы отдать 50.000-55.000 уе.
Многокомнатные квартиры в силу понятных причин пользуются меньшим спросом и их владельцы находятся сейчас в наиболее невыгодном положении - ведь за стоимость хорошей 3-4-комн "улучшенки" сегодня спокойно можно приобрести небольшой домик в ближайшем пригороде с участком.
Немного обособленно от общей массы находятся квартиры, которые готовились своими владельцами под офисы. Оно и понятно - деньги в офисный ремонт вложены немалые и за "просто так" отдавать их не собираются. Сами владельцы квартир под офисы говорят открытым текстом: "А я никуда не тороплюсь - если не продастся, пускай и дальше сдаётся в аренду, мне всё равно!".
Такая неторопливость объясняется ещё и тем, что большинство владельцев готовили эти квартиры под офисы для собственных бизнесов, но в условиях новой действительности расширяться бизнесмены не торопятся. Поэтому стоимость квартир с хорошими ремонтами под офис (даже на вторых этажах, но в самом центре города!) и сейчас не опускается ниже 1.000уе/квм.
По прогнозам руководителей риэлторских компаний - членов Клуба Директоров и Владельцев Бизнеса - за летние месяцы ситуация принципиально не изменится, так как несмотря на тяжелое материальное положение вцелом, отдыхать и в этом году поедут все, кто умеет зарабатывать деньги.
(При поддержке ЖАРК - Житомирской Ассоциации Риэлторских Компаний).
Автор: Вячеслав Немировский, редактор рубрики "Місто" на ЖЖ.info
Місто | 27.05.2011 | Переглядів: 7503 |
Спасибо на добром слове, но "минусователи" демонстрируют, что сказать "спасибо" автору материала нынче уже не в моде ;)
Да видно вообще плохо идут дела в житомирских реелтеров. Видно на отдых бабла не хватает, а может и того нет денег на аренду офиса :). Решили этой статьей загнать житомирского аленя на гамнохрущи за 50 штук американсих гривень.
Гораздо меньше, знаю "из первых рук" :-) Только, пардон, не 2-х, а 3-х комнатную.
Статья не призывает Вас поспорить. Статья просто и беспристрастно констатирует факты.
Если Вы пробежали её содержание "по диагонали" - это Ваша привычка, а не проблема автора. Детективы не пишем, чтобы здесь кто-то зачитывался.
Если прочтёте ещё раз - обнаружите, что на 3-4-комн спроса нет - об этом в статье сказано без намёков, открытым текстом. Это приводит к сокращению ценовой разницы между 2-комн и 3-комн.
Ну, и для общего плана не помешало бы знать, что в развитых странах в "ширпотреб"-секторе жилья (не эксклюзивное жильё) разница в цене 2-комн и 3-комн жилья чисто символическая - мы бы тоже к этому рано или поздно пришли.
В Украине каких-то 5-6 лет назад автомобиль Тойота Камри можно было купить у "официалов" за 45.000, ЛендКрузер за 87.000, а Мерседес ML - за 115.000. Сегодня сохранился только порядок моделей в ценовой лестнице, а разница в цене стала не принципиальной. Особенно при "сером" ввозе. Причина №1 - содержание/обслуживание.
Удачи Вам!
"Если прочтёте ещё раз - обнаружите, что на 3-4-комн спроса нет" - читал 2 раза (с первого плохо дошло :-)), покажите мне покупателя, готового отдать 55к долларов за 2-х комнатную квартиру, если ему предложат с аналогичным "набором" 3-х комнатную, но ниже в цене на 10к долларов. К тому же, основные расходы на содержание - это цена на отопление (если оно центральное). Однако, Вы же пишете про "автономное отопление" как одно из требований. Поверьте, разница в "обслуживании" на 50-100 грн (за счёт большей площади) несущественна на фоне разницы в 10к долларов при покупке.
- О, так Вы мужчина! :)))
Как же Вам показывать конфиденциальную информацию, если Вы никак не можете даже с образом (мужским/женским) определиться ;) - Вы не идентифицированная личность.
Тем не менее, отвечу. Возможно, Вы просто не допускаете пока такую информацию, но поверьте - это реальность жизни. Когда у человека есть всё (в том числе шикарный загородный дом), но в данный момент человек хочет пожить в городе - так сложилось в семье - зачем состоятельной паре уважительного возраста 3-комн квартира? - бесконечно уборкой заниматься? - ремонт дороже сделать?
Отопление и площадь здесь уже не имеют никакого значения.
Постановка вопроса в форме "Покажите мне такого человека!" - несколько некорректна. Понятно, что никто Вам его не покажет. Даже за деньги :))) Если Вы - маклер, то сами найдёте себе клиентов. Если просто ради любопытства, то и ответ будет с улыбкой :)
Постановка вопроса о реальных сделках - также некорректна. При получении ответа в форме "Да, это реальные сделки" - следующим будет вопрос: "Это сделки какой конкретно конторы - есть документальные подтверждения?". И так далее, эта форма общения в инете бесконечна. После публикации январской статьи комменты и вопросы были аналогичными:
- Заказуха!
- Реальных сделок ни у кого нет!
- Риэлторы рынок разогревают!
Поэтому, как говорится, всё это ДЕЖАВЮ. С января всё многократно подтвердилось, оформлены десятки различных объектов. И рынок ведёт себя так, как предсказывалось. Ни один из тех январских "комментаторов" не появился здесь и не взял свои слова обратно.
ВСЁ ПРОЙДЁТ, ПРОЙДЁТ И ЭТО :)
Удачи нам всем.
- если нужно что-то продать, слова риэлтора: "Да Вы что, у меня 10(20-30) объектов получше и подешевле, это не та цена!"
- если нужно что-то купить: во-первых "куча" объектов по низкой цене сразу куда-то девается, идёт показ дорогих объектов со словами типа "это хорошая цена."
Как-то так, может, невнятно, но суть, я полагаю, ясна.
Не секрет, также, что многие агентства, находя что-то по суперцене, покупали сами для последующей перепродажи (сейчас, думаю. эта практика не работает).
"Когда у человека есть всё " - сколько таких "человек" на Житомир, это несерьёзно, извините. :-)
"состоятельной паре уважительного возраста"- жмут деньги на домработницу?
Удачи и Вам в Вашем бизнесе.
- Вы будете удивлены, но и у меня и у всех моих знакомых (а тем более - у знакомых в бизнесе) на аватарах реальное фото. Собачек/кошечек в аватарах зрелые люди как-то не понимают. Это "гульня" для молодёжи - шифроваться, чтобы не вычислили :) А зачем прятаться человеку, которому в реальности нечего и незачем скрывать? Впрочем, это лирика. Об этом исписаны тысячи страниц на сотнях форумов и каждый остался при своём мнении. Из личных наблюдений: люди, у которых в аватаре реальное фото, а в "визитке" реальные телефоны, - не хамят на форумах, высказываются по существу и т.д. Оказывается, это имеет значение! ;)
- Если нужно что-то продать, то владелец объекта, как правило, накручивает в голове цену - это нормально. Приценивает свой объект по СМИ, где висят такие же с завышенными ценами. Когда начинается реальный процесс продажи, вдруг человек выясняет, что столько никто не готов давать. Это момент истины. Прозрения. Кто виноват? - конечно, риэлторы!
- Если нужно купить, человек склонен "натягивать" свои способности. Например, при имеющейся сумме на руках для покупки 1-комн на Полевой пытается рассматривать 2-комн на Корбутовке, или 1-комн в центре - а вдруг повезёт! На самом деле это не осудительно, это его право - "рассматривать", но то, что в нашей стране 90% покупателей скрывают реальную сумму, на которую могут совершить покупку, - это факт. Давайте не кривить душой - я веду себя в роли покупателя точно так же :))) - разница только в том, что я точно знаю среднерыночный уровень цен, но продолжаю надеяться на удачу при покупке (иногда помогает!), а клиент фирмы, скрывая свою реальную возможность, просто бессовестным образом заставляет агента (мать-одиночку, которой нужно двоих детей кормить - и таких большинство!) наматывать зря километры и терять время, за которое она могда бы обслужить реального клиента и принести деткам в клювике поесть.
Но это вопрос снова-таки не о риэлторском бизнесе, а культуре потребления услуги: "Ты же риэлторша! Ну и давай бегай показывай! - это твоя работа!".
К Вашему сведению, нигде в мире такого нет.
В целом Вы затронули классическую ситуацию, когда продавец ХОЧЕТ 50 рублей, покупатель ГОТОВ на 30 рублей, в итоге сходятся на 40 рублях - и это называется КОМПРОМИСС.
По Вашей теории, если опытный риэлтор изначально знает, что ЭТО стоит 40 рублей, то он уже изначально "плохой" для обеих сторон - и для того, кто хочет 50 (риэлтор занижает), и для того, кто готов на 30 (риэлтор завышает!).
По этому поводу могу сказать Вам только одно - если бы клиенты не играли в прятки по поводу своих реальных возможностей ("Да я же вам сказал, что мне нужно! Какая вам разница сколько у меня денег! Да у меня всё схвачено! Да мне по телефонному звонку снимают с рассчётного счёта в банке бабки и привозят к нотариусу!"), то хороших сделок было бы в разы больше. Практика показывает, что кто больше всех топырит пальцы и рассказывает о своих безмерных возможностях - тому затем в последний момент просто кредит в банке не дают - так как у него нет ни имущества для залога, ни нормальных поручителей. Пустой звук. Пук в воду.
А теперь представьте себе, что этот клиент последний в цепочке: продажа-покупка-продажа-покупка-продажа-покупка. Три звена из четырёх семей, которые добросовестно подготовлены к сделке тремя агентствами. И в последний момент оказывается, что этот фраер заключил договор с какой-то "кредитной спилкой", где денег ему, естественно, никто не даст.
Сидит идиот с опущенной головой, а три семьи ему в слезах кричат: "Вы что - ребёнок?! Мы же задатки теряем! Мы же вещи уже собрали для переезда! Мы же опекунский совет прошли!".
Вот это и есть наша суровая реальность. А Вы говорите "риэлтор". Риэлтор, понимая, какой цирк со слезами может быть в конце, пытается с первой секунды понять, какая сумма на руках у покупателя. Потому что опыт.
У меня не было состоятельных родственников. Я начинал накоплением с нуля. А были бы - тоже вкладывался бы с самого начала.
Следуя Вашей логике, можно прийти к такому, что агентства не должны обслуживать тех клиентов. которые постоянно что-то покупают на перепродажу. Нужно им препятствовать - ведь эти квартиры могут купить по "нормальной заниженной" цене те, кто в них хочет жить!
Тогда не вижу препятствий. Становитесь таким клиентом и Вы, добросовестно платите агентствам за каждый удачный для Вас вариант и - в добрый час!
- "Когда у человека есть всё" - таких человек "на Житомир" очень много. Вероятно, Вы просто над этим не задумывались. просто все любят плакаться. А Житомир - это город чёрного нала. Поинтересуйтесь в статуправлении, сколько в Житомире зарегистрировано частных домовладений, построенных после 1991 года. Десятки тысяч. Если отбросить дорогущие особняки по 700.000уе и отбросить хибары по 50.000уе, то в среднем по больнице каждый из них владеет имуществом стоимостью почти МИЛЛИОН гривен - не задумывались? Да уж, точно бедненько живём! Я не стану Вам предлагать определить - сколько в Житомире зарегистрировано новых автомобилей стоимостью более 50.000уе - это тоже почти ПОЛ-МИЛЛИОНА гривен.
- "Состоятельной паре уважительного возраста" домработница 300 лет не нужна. Вы не хотите понять, что даже когда у Вас будет много денег, Вы с возрастом перестанете их транжирить бестолково. Это нормально. Вы много видели стариков на Лендкрузерах? А на Мерсах ML/GL? А на Тойотах Секвойях? А на Додж Дюранго? - неужели Вы думаете, что нет состоятельных старичков, которые могли бы себе спокойно позволить автомобиль с расходом топлива 20л/100км? - да полным полно!
Только им это уже не интересно.
Сын Билла Гейтса публично продемонстрировал слёзы, полное непонимание и почти отрёкся на словах от отца. когда узнал, что тот завещал сыну ВСЕГО ЛИШЬ 20 миллионов баксов, а всё много-миллиардное состояние завещал различным фондам. Это называется правильная шкала ценностей.
Насчёт недобросовестных клиентов скажу так - да их много, но это клиенты, понимаете, не профессионалы (коими, по-моему, должны быть риэлторы), а любители. И когда (случай реальный) риэлтор, в присутствии директора агентства(!), на вопрос "А где документы на землю? Мы же дали уже залог (земля и домик)?" прямым текстом говорит: "Вы что, не понимаете, что это замануха?" Или агент ведёт клиента на показ объекта, где ни разу не был и начинает спрашивать у соседей "Где тут что-то продаётся?" За что в таком случае платить %%? За то, что риэлтор владеет телефонами и адресами реальных продавцов-покупателей? Не неся при этом совершенно никакой ответственности? Да еще и предоставляя заведомо ложную информацию. Пардон, извините. Конечно, такие далеко не все. Так что тут палка о двух концах.
Ответ: Я профессиональный методолог и этот ответ был дан не со стороны риэлтора, а с ПОЗИЦИИ риэлтора.Попробуйте себя поставить на такую позицию - и многое сразу проясняется.
-------------------
Цитата: "Мы еще не "доросли" до "Вы много видели стариков на Лендкрузерах? А на Мерсах ML/GL? А на Тойотах Секвойях?" В Германии, например, это сразу русака выдаёт (американца, в крайнем случае)."
Ответ: согласен 100% :))) хотя сам отъездил на джипах много лет, однажды было два Мерина ML одновременно - бензиновый и дизельный. Но у меня другое (не понты) - я реально много езжу в горы (в среднем раз в 2 месяца) и даже на Кавказ. Когда дорога в одну сторону 2 суток, и спишь и ешь в машине, то легковой вариант не очень подходит. Да и снаряжения много. А сам не поедешь. Обычно в машине 4 человека.
-------------------
Цитата: "А Вы много видели таксистов на дорогих машинах? Присмотритесь. Наверняка, процентов 90 в кредите. Почему?"
Ответ: Не стоит путать автомобиль как роскошь с автомобилем-инструментом. У таксиста авто - это именно инструмент. Я покупал для своих менеджеров новые Шевроле Авео с автосалона и с кредитом, конечно. Пока машины успешно работали - и выплаты по кредитам считались копейками (1050 грн/мес), как только использование авто стало нерентабельно с приходом кризиса - я их продал вместе с кредитами. Это инструмент, это нормально.
-------------------
Цитата: "И насчёт домов, машин "за миллионы" - есть и другая сторона, сколько их выплаченных на 100%? "
Ответ: О-о-о-о! Сейчас 99% частных домов покупается за 100% нала. Не удивляйтесь.
-------------------
Цитата: "Насчёт недобросовестных клиентов скажу так - да их много, но это клиенты, понимаете, не профессионалы (коими, по-моему, должны быть риэлторы), а любители."
Ответ: Ну я в спорте, например, тоже любитель, но веду себя в рамках и чужим временем на халяву не пользуюсь ;) - всё же это от воспитания зависит. К счастью, большинство клиентов - нормальные люди, и благодарны, и поляны после сделок накрывают, и часто отношения поддерживают дальше - и в горы с нами ходят, и фотографией занимаются.
Ответ: Это нонсенс какой-то. Прибивать за это нужно на месте. Серьёзно.
--------------------
Цитата: "Конечно, такие далеко не все. Так что тут палка о двух концах."
Ответ: Повторюсь, но ваш рассказ (как и мой перед этим - когда я свой участок продавал) - это всё же не о риэлторах, а о маклерах. Ведь риэлторы не виноваты, что маклерам хочется себя называть нормальным словом. Но этому слову ещё и соответствовать надо.
Согласен, что не учатся, не сертифицируются, не повышают квалификацию, не состоят в организациях, куда можно было бы на них написать жалобу.
Это как торговки кровяной колбасой на базаре - с мухами и неприличным запахом самой колбасы. Управы не было и нет.
Для клиента выход в таком случае один - обращаться к тем, кто реально давно существует, кто имеет собственные офисы и не исчезнет завтра с аренды, для кого имя компании стоит дороже, чем все сделки вместе взятые за год.
Это называется саморегулирование рынка. Но для этого нужна добрая воля двух сторон - тех, кто услугу оказывает и тех, кто за неё платит.
Я шесть лет в Киеве был членом Совета правления всеукраинской риэлторской организации. ШО Вам сказать! Если бы Вы видели, как реально порядочные риэлторы отстаивают чистоту имени своей профессии! Но на законодательном уровне это сделать сегодня невозможно.
Поэтому в Житомире каждая маклерша тётя Маня написала у себя визитке: "Агентство ЧП Рюриковна, Вас обслуживает риэлтор Манька", хотя у 90% из них нет даже свидетельства о регистрации предпринимателя. А зачем? - Не платя налоги проще устоять на рынке под проф.натиском официальных "крупняков".
Суть саморегулирования явлений на рынке к тому и подталкивает нас всех, что клиент должен научиться выбирать, чтобы затем не плакать. Это ВАЖНО.
Мы ведь научились различать, с какой заправки бензин качественный. а после какой машина чихать начинает?
Научились различать, что такое колбаса-"варёнка" за 38грн/кг?
Научились различать, как работает штукатур, берущий в 2 раза ниже рыночной цены за 1 квм, но при этом у него в ящичке всегда бутылочка водочки - это, так, "для настроения и от радиации" (R).
Вот точно также когда-то методом проб и ошибок клиенты начнут понимать, куда нужно обращаться, чтобы избавиться от головной боли.
----------------
Удачи нам всем! Спасибо Вам!
По всему остальному скажу так: Вы правы, даже спорить не буду и вот почему. Когда люди перестанут употреблять слово "евроремонт", например, это и будет сигналом начала "исправления". Сам работаю с многими иностранцами, они (многие) хоть под "честное слово" будут сотрудничать, так как для них престиж компании важнее (надеясь, что и для нас тоже), а для наших многих важнее кинуть на копейки (пусть не копейки) - но сейчас, мне, а что потом будет - не важно. Так что, когда это пройдёт, всё "устаканится" само собой.
Удачи Вам!
Никогда 1-комн на периферии не была 35.000 в Житомире - не вводите читателей в заблуждение ;)
По поводу остального (чтобы Вы сглотнули раз и навсегда свою зелёную слюну):
- на отдых езжу в среднем 1раз/2мес и всегда с собой приглашаю единомышленников, если есть свободные места, также прикладываю кое-какие усилия для пропаганды здорового образа жизни, можете ознакомиться: http://clubdirectorov.com/viewforum.php?f=163 - милости просим с нами.
- работаю в собственных офисах (не арендованных)
- статья написана не риэлторами, а статистами - разницу чувствуете?
А в остальном Вы правы - дела у риэлторов сейчас идут не наилучшим образом (и не только в Украине), но к автору статьи это отношения не имеет.
ПС. Чуть не забыл - продолжайте ожидать падения цен - это не запрещено. В феврале/марте 2009 года такие же "ожидатели" прощелкали возможность купить 1-комн улучшенки в центре за 18.000уе в кирпиче на средних этажах (когда у продавцов паника была). Реально за 22.000 тогда можно было купить улучшенку с автономкой в центре.
Насчет цен весны 2009 года. Я там не знаю у кого там была паника. Точно знаю что в марте 2009 мои знакомые продали свою убитую малосемейку 30 кв общей полащади за 23 тисячи. Сейчас такая стоит анолгично. А Ваши 18-22 тисячи высосаны с потолка. Проверить ведь нельзя. Придумать можно все что угодно. В 2001 купил свою 2 двушку за 4 тисячи. Анологичная 1997 году была 8 тисяч. Так что подождем пока попустит спекулей и тех кто ими возомнил себя ими (иПАтечниками). Реальная цена житомирских халуп в девятиэтажных кирпичных домах на средних этажах "в зеленых двориках" максимум 500 американских гривень за квадрат.
Цифры, которые Вы приводите в пример, лишний раз подтверждают, что Вы влазите с комментами в тему, в которой мягко говоря "плаваете".
Говорите, в 2001 купили двушку за 4.000? - она что, с золотыми люстрами/унитазами была? (об автономке не спрашиваю - она тогда ещё не ценилась).
Для сравнения - в том же 2001 году (когда все проснулись, что рынок пошел в рост) я приобрёл за такую же сумму двушку на Михайловской возле Кодака площадью 55 квм с шикарным ремонтом с раздельными (в разные стороны) комнатами, затем потратил ещё ровно столько же на документацию, выход и "коммерческий" ремонт и сделал первый магазин.
ПС. А кто Вам лично мешает спекулировать? (раз это слово так Вам нравится, Вы его так смакуете!) - я имею в виду купить товар, привезти в Житомир, продать его с разумным "наваром", заработать денег от благодарных покупателей? Сидите где-то "на должности"? - так никогда не поздно бросить и делом заняться :)
ППС. Можете пока отвечать - я не вытру, вытирать обычно начинают, когда бестолковые комменты на другую страницу зашкаливают.
Вот видите, слово-за-слово и бесполезный спор налаживается в ДИАЛОГ.
По поводу "переплатили" я конечно же вас подколол, так как понятия не имел - где, в каком доме, с каким ремонтом, с каким двором и прочее. Так заочно объекты никто не оценивает ;) - проехали.
Ну, насчёт "уважаемого риэлторского ресурса" - это Вы, конечно же подзагнули. Я ничего против не имею и более того - я когда-то для домика писал стат-обзоры по Житомиру, но не забывайте, что это ресурс абсолютно конкретной киевской риэлторской компании - то есть, это не общественный ресурс.
По Житомиру на сегодня подробную статистику можно заказать в ЖАРК, но она будет, естественно, платная.
Есть все данные и у нас, но не публикуем в подробностях, так как кому она (статистика) нужна, те заказывают официально, а кому она не нужна - всё равно прокомментируют, что "чья-то заказуха" и тому подобное.
Смысл размахивать красной тряпкой? Пусть народ тешит себя мыслями о падении бесплатных квартир им под ноги.
Теперь по Вашему вопросу...
Легче всего было бы отмахнуться: "Фиг его, батенька, знает - почему баксы так себя ведут". Но раньше традиционно судьба бакса привязывалась к нефти - отсюда и основные глобальные последствия. Когда-то США раздули на весь мир огромную пропаганду несуществующей в принципе проблемы - "запасы нефти ограничены, поэтому она будет стремительно дорожать". Вот и у нас литр топлива для любимого коня уже стоит 1 Евро.
Но представьте себе на секундочку, что нефть однажды утром просто исчезла из надр земли - ну и что? Вы не дойдёте до работы 2 квартала в Житомире? Вы не полетите на Карибы? - пустое, не проблема.
Инженеры возьмутся изо всех сил разрабатывать альтернативные источники (кстати, их есть в достаточном ассортименте, но миром правит нефть и никому их выход на рынки не выгоден).
Так что пока по центральным перекрёсткам Житомира проезжает бесконечная вереница автомобилей, каждый пятый из которых дороже 25.000 долларов, - не будет жильё стоить дешевле - это же какими недальновидными должны быть родители, чтобы возить свою задницу в кресле за 25.000 и не купить детям жильё! У меня эта проблема не стоит, но думаю, что ради детей я пересел бы на Жигули за 1.000 и купил бы им квартиру.
Всё сказанное - ИМХО - моё субъективное мнение.
По поводу квартир, дело спорное, но по поводу запасов нефти - готов оспорить.
Впервые достаточно широко осветил эту проблему Хубберт, профессор и работник Шелл по совместительству. Его же идею, почти сразу и высмеяли в США, и подвергли критике. А он то всего и сделал, что имея данные о нефтедобыче, разведываемых месторождений, и расходах - спрогнозировла пик нефтедобычи США. И предсказал с точностью до года. Общемировой пик предсказал также предсказан относительно точно. 2005. Собтсвенно, прошло 6 лет, а добыча нефти не растет, несмотря за временами заоблачные цены. К примеру, в 2010 г. по данным Бритиш Петролеум общемировая нефтедобыча упала на 1,2%. 6 лет топчется нефтедобыча "на плато", или уже, возможно снижается. Еще несколько лет, и уже однозначно можно сказать или был пик в 2005-2008 гг.
Стоит еще добавить, что самые крупные нефтезапасы обнаружены были в середине XX века, и с тех пор, с каждым годом новые запасы разведываются все меньше (в сравнении с разведываемыми запасами в 50-х за год, сегодня это уже счет идет на % от той величины что была в 50-х гг.)
Также, когда были ужесточены квоты на продажу нефти, для регулирования ее цен, у стран резко "увеличились" оцененные запасы нефти. Это и понятно, больше "разведанных" запасов, больше по квоте можно продать. Очевидно, то и запасы несколько переоценены.
К тому же, даже те небольшие месторождения что находтся, не только не делают погоды, они все чаще в труднодоступных местах (большие глубины, глубоководный морской шельф) - это значит что добыча с этих месторождений - дороже.
Пик ойл вполне реальное явление, просто находясь в пике, мы этого еще не ощущаем практически никак.
Цена на нефть будет иметь такой же пик цен, как и сама нефтедобыча, только смещенный по времени не энное количество лет. До тех пор, пока не начнут массово спрыгивать на биотопливо, газ, даже синтетическую нефть, которая к тому времени может стать даже дешевле традиционной нефти, переход на электричество и другую альтернативу - тогда цена на нефть начнет уже падать. А до этого момента, пока не спрыгнули, будет расти дефицит, и цены на нефть поднимут в виду ажиотажного спроса.
Вы это сейчас о чём разговаривали? :))))))))))))
Читайте внимательнее.
так вот...разогреть рынок это комплексная проблема...и перво наперво жлобами неньзя быть застройщикам....да и риэлторы дерут будь здоров....и самое смешное что вы убеждаете население в том что это нормальные цены.
вот это и есть ошибка застройщиков и риэлторов.
При всём уважении... То ли Вы меня с кем-то путаете...
Поведайте мне, пожалуйста, в чём моя заинтересованность? - а то никак в толк не возьму ;)
Есть конторы, гонорар которых зависит напрямую от ТОЧНОСТИ подобных данных.
Но о чём это мы? Ваши слова как-то проливают свет на ситуацию с недвижимостью?
Что за мода обсуждать автора вместо материала? - не стОит моя персона такого внимания, поверьте! Не распыляйтесь на пустяки!
Давайте продолжим обсуждать мою наивность - я согласен!
Повторяюсь - у меня устойчивое ощущение, что Вы меня с кем-то путаете...
У меня нет потребности верить или НЕ верить конторам, продающим недвижимость.
А ещё мне кажется, что у Вас есть заблуждение по поводу самих риэлторов. Если Вы достаточно взрослый человек, то должны понимать, что профессиональному (правильно обученному) риэлтору совершенно фиолетово, куда движется рынок - вниз или вверх. Неужели это так трудно понять? Если рынок движется вверх, то продавцы ходят с задранным носом и пытаются риэлторам свои условия диктовать, но при этом покупатели молятся на помощь риэлтора, который выудит тот единственный не успевший подскочить в цене объект :)
Если рынок движется вниз, то нос задирают покупатели, а продавцы прибегают с просьбами о помощи. В этом нет ничего странного - так происходит на всех без исключения рынках. а не только на рынке недвижимости.
Но ещё раз повторюсь, что правильно обученный риэлтор - это по сути своей БРОКЕР с большой буквы. Также и грамотному брокеру на бирже всё равно - падает рынок или растёт конкретного вида бумаг - лишь бы не стоял.
Надеюсь, получилось объяснить :)
что профессиональному (правильно обученному) риэлтору .а теперь внимание вопрос....где у нас учат на риэлтора...и в чем заключается профессионализм...у профессионального риэлтора продавец на подьме рынка не будет нос задирать....а покупатель на спаде тоже....профессиональный риэлтор быстренько спустит с небес одного и второго...только тогда он проведет сделку...иначе останутся довольные и недовольные...а у риэлтора профи должны быть довольны обе стороны.
и давайте будем обьективны...зайдем в любое агенство и попытаемся там найти профи...это сложно....потому что главный профи это директор...а у риэлторов такая текучка кадров что им не до профессионализма.
Может, я немного иначе воспитан...
До меня только что дошло, что имелось в виду под "спекуль, застрявший в бетоне".
Успокойтесь, товариСЧ, это мимо цели - у меня нет ни одного квадратного метра в новостроях. Если я когда и вкладывал деньги в недвижимость, то только в высоколиквидную (выше объяснял, в какую). И ещё - я не продаю свои объекты и не собираюсь. Думаю, что разъяснил.
:)))
Давайте о фото-технике поговорим, о фотографах-профессионалах в Житомире, о фото-курсах. Смотрите вот наваял свою реакцию на форумные муки некоторых критикантов:
http://zhzh.info/blog/2011-05-30-1663
или здесь:
http://zhzh.info/blog/2011-05-30-1661
работы для критикантов там куда больше, потому что здесь у меня на столе лежит жесткая неумолимая статистика по квартирам и мне не холодно и не жарко от того, что кто-то хочет купить квартиру за штуку баксов.
А там - полная свобода критикантства! :))) - потому как даже темы к этому располагают!
и у меня вопрос...а откуда ник квадрат...это одна из первых и успешних контор по недвижимости.....я помню у этой компании много офисов по городу было....потом они вроде переквалифицировались в инвестиционную компанию на рынке недвижимости...дальше ничего не знаю.....дальше я с недвижимостью все свои вопросы порешал....да и знаний приобоел....сейчас нет нет то знакомых консультирую.
Но! Кстати, никогда не позволяю себе переходить на личности. Хочется человеку критиковать - да пожалуйста! Но лучше соблюдать хоть какое-то приличие ;)
1. У нас на риэлтора не учат - это правда. Когда-то лично я читал курсы, но со временем отказался от этого, так как тренерской деятельности у меня хватает с руководителями бизнесов и отбирает она массу времени - особенно, если бизнес-форумы и конференции проводятся в отдалённых городах Украины или в России. Это реально очень тяжело.
2. В чём заключается профессионализм риэлтора - давно собирался об этом статью написать, да всё руки не доходили, а двумя словами и не скажешь.
Нос задирать будут клиенты всегда и везде - не в риэлторских услугах дело - порою жалко продавщицу за прилавком, которой покупатели все мозги вынимают, а в результате покупают 12 грамм мелко порезанной колбаски. Всё это упирается не столько в ту или иную профессию, сколько в потребительскую культуру: "Я вам деньги за это плачу!" - орёт мужик на заправщика, который только что руку порезал и отошел на минутку.
3. Одно из святейших заблуждений клиента - думать, что ВСЕГДА две стороны должны остаться довольны результатом сделки. Давайте чётко разделять:
- остаться довольным результатом сделки
или:
- остаться довольным обслуживанием?
имхо, немного разные вещи.
Я очень часто выступаю в роли продавца или покупателя недвижимости и практически никогда не был на 100% доволен достигнутым результатом. Любой покупатель думает, что "Можно было ещё немного приторговать этого продавца", а любой продавец думает: "Эх, не надо было соглашаться на эту последнюю уступку - у покупателя и так денег много - купил бы!".
И это нормально.
4. По поводу остаться довольным сервисом.
А кто собственно заказывал услугу? Кто её оплачивает? - Вот здесь и кроется ключевая проблема. В Украине практически во всех маленьких городах маклера (я не трогаю пока слово "риэлтор") стараются срубить денег с обеих сторон. Почему? - всё очень просто, проценты низкие. При киевских ценах на жильё большинство известных риэлторских контор Киева берёт за услуги 5% от стоимости объекта, НО! - только с одной стороны. Лично знаю случаи, когда киевские риэлторы пытались взять 5%+5%, клиенты это раскусили и оформились без них. Да, согласен, 10% со сделки - это наглость.
В таких городах, как Житомир, когда-то брали 2%+2%. Вроде бы получалось в сумме 4%, хотя деньгами это существенно ниже, чем в больших городах (а работы-то одинаково!). Это породило странное явление на рынке - риэлтор должен был казаться для всех хорошим - ведь платят все!
Затем наступил перевес в одну сторону - пошел стремительный рост. Продавцы стали всё чаще торговаться на стоимости услуг с их стороны, покупатели были готовы платить "сколько надо". Чем это закончилось? - правильно! - риэлтор старался выполнять работу для того, кто платит полную стоимость услуг, а не для того, из кого выжимал доплату в 1% (после торга).
Итак, я - продавец. Звонит мне риэлтор (частник) и спрашивает - можно ли он покажет мой участок ЕГО ПОКУПАТЕЛЮ? - Показывай! Участок стоит 15.000, в агентствах 15.500 (чтобы за услуги заплатить). Риэлтор спрашивает меня как-то: "А за сколько отдали бы свой участок, если бы сейчас был реальный покупатель?". - Отвечаю: "Сейчас отдал бы за 10.000 чистыми в руки" (как раз пригласили меня поучаствовать в доле в неплохом проекте в Виннице - была возможность выкупить два офиса в офисном центре, но срочно).
Проходит время, его покупатель объявляет о готовности покупать мой участок и спрашивает покупатель у меня, какой будет последняя цена? Отвечаю: 12.500 (нормально, думаю. от 15.000 уступил 2.500, чтобы долго не торговаться). Покупательница в недоумении смотрит на риэлтора и в её глазах я читаю, что она владеет информацией, за сколько "минимум в руки я готов был отдать участок пару дней назад".
Сделка состоялась. Покупательница, которая нанимала этого риэлтора, не скрывала, что платит ему 800уе за услуги - вроде и неплохо за одну поездку на машине к моему участку.
Дальше у риэлтора состоялся со мной интересный разговор на тему: "Вы хотели и соглашались на 10.000 чистыми в руки, а я помог Вам его продать за 12.500 - я бы хотел получить разницу, так как раньше Вы обещали заплатить разницу, если мне удастся продать дороже".
У меня пропадает дар речи (я этого не скрываю) и встречаюсь с риэлтором через несколько дней (просто, чтобы мысли остыли).
Говорю: "Я же просил 15.000, а в агентствах с услугами 15.500, а Вы помогли мне его продать за 12.500 и оформление пополам, то есть фактически минус 3.000", а он отвечает: "Но я же помню, что Вы вообще соглашались как-то на 10.000".
Вот и вся сказка. Вот и ответ на вопрос - почему у меня далеко не всех язык поворачивается называть "риэлторами". Потому что риэлтор - это отличная профессия, если не спутывать её с маклерством ("Маклер" - в Европе ассоциируют с "шулер", "хитрец", "пройдоха" и т.д.).
Я заплатил этому человеку 500 уе - не потому, что мне хотелось отблагодарить его за сэкономленное время или деньги, а только потому, что так принято и я очень уважаю саму профессию (сам работал риэлтором в Виннице ровно 15 лет назад и знаю, что это такое не из книжечек).
5. И последнее (что-то тема грустная!). Директора в "любом агентстве", как Вы говорите - да, действительно зачастую это единственный риэлтор в конторе. А вот по поводу лидеров рынка - скорее всего, что нет. Насколько мне известно, в лучших и старейших риэлторских компаниях города владельцы редко сами являются даже директорами, а не то чтобы ещё квартиры клиентам показывать. Директор является исполнительным наёмным сотрудником. Да и лица сотрудников одни и те же - текучки там явно нет.
А вот по поводу "любых агентств" - Вы правы, текучка страшная, до 90% персонала в год. И такая "репутация" (в среднем по больнице) мешает порой набрать нормальных людей в нормальную компанию для расширения.
Да уж... всё-таки напишу я как-то статейку об этом бизнесе...
так же не понимаю почему риэлтору плотыт обе стороны?
есть товар который продается, так. есть продавец который продает этот товар (риэлтор), не понимаю почему покупатель должен платить продавцу, сверх стоимости товара?
это к примеру как приходишь в магазин и плотишь за йогурт 12 грн и продавцу сверху еще 2 грн за то что он тебе его продал?
я что то не правильно понял?
Я уже много об этом написал. 2 стороны платит - так сложилось исторически в маленьких городах. Если вовсе не оплачиваете услуги риэлтора, то ему не интересно показывать Ваш именно участок, он повезёт своего покупателя по тем участкам, за которые ему заплатит также и продавец - это также нюансы свободного рынка - всё саморегулируется.
И в данном случае сравнить риэлтора с продавцом в магазине не получится - продавец получает зарплату ставкой, а не %% от стоимости колбасы. Риэлтор же думает, как семью прокормить, поэтому это его право решать, какие показы устраивать с покупателем.
Конкретно в данном случае я думал, что покупательница также платит ему 500. Когда узнал, что платит 800, то первым было желание "доплатить" ему 200, чтобы получилась 1.000 (по аналогии 500+500 с двух сторон), но решил всё же 500 - не хочу, чтобы с моей фамилией ассоциировалось "кидалово" в риэлторском мире.
Повторяю - это не означает, что пользу для меня лично в этой сделке я оценил в такую сумму. У меня был альтернативный покупатель без риэлтора - я мог в любой миг отдать двойную сумму задатка, оформиться с альтернативным покупателем и в результате сэкономил бы (при моих подсчётах) около 700уе - упомянутый риэлтор всё равно ни документы мои не подготовил, ни с нотариусом вопросы не порешал.
Но думал я не только о риэлторе. Есть же ещё покупательница, которая вроде очень хотела этот участок - не хотелось её разочаровывать. Я не люблю деньги, за которыми тянется шлейф отрицательной энергетики.
так как в вашем случае заплатил именно покупатель, это избавляло вас от платы, к тому же по факту никакой помощи риэлтор не оказал (ни документы не подготовил ни с натариусом не порешал), кроме как нашел покупателя (как оказалось у вас был свой покупатель)
почему меня это волнует?
около года или двух назад, искал дом. Задали вводные данные, возили риэлторшу 2 дня по всему району - ниодного дома удовлетворяющего мои вводные данные небыло. Дома искали, тоесть она даже не представляла где эти объекты находятся. С таким же успехом можно было просто заезжать в село и спрашивать - а не продается ли у вас что то?
так вот с тех пор у меня о риэлторах сформировалось очень негативное мнение.
это не одиночный случай когда я с ними сталкивался, но этот лишь подвел черту.
Я часто вспоминаю случай, как ранней весной я привёз агента в Пряжев - смотреть двойной участок (Я - Покупатель!). Всё дело в том, что к тому моменту я уже купил там двойной участок (15с+15с), но хотел приобрести ещё один двойной рядом, чтобы было 0.6 гектара - на таком уже и строиться можно было бы для себя лично. Но владельцы соседних участков были очень несговорчивы и по поводу реальных цен летали в облаках. Я выжидал. В это время мои участки уже стали в продажу с разумным зазором - думаю, если соседи не сдадуться, то просто заработаю на этих пару рублей, да и ладно.
Задаю наводящие вопросы агенту - рассказывает и с его слов всё указывает на эти соседние два участка. Ох - думаю - молодцы агенты! Я не смог найти общий язык с соседями, а они нашли! Правда, цена на пару штук выше, чем мои уже стоят в продаже, ну да ладно - если всё срастётся, то 0.6 гектара в результате меня устраивает.
Привожу агента машиной в Пряжев, по дороге останавливаемся у Русалочки, берём по стаканчику чая и горячей сардельке - я угощаю, погодка не соскучишься, мокрого снега почти по колени.
Въезжаем в Пряжев, выходим из машины, я инстинктивно начинаю шагать к соседним двум участкам, а агент говорит: Стойте! Вот они - вот эти два! - и показывает на мои уже купленные.
Я ещё его переспрашиваю - действительно ли он приезжал сюда с владельцем, и действительно ли он видел акты на эти участки? (мои акты в зем.отделе на перерегистрации :)))
Говорит, что был с владельцем и всё видел! Я ему отвечаю, что я владелец, акты видеть он не мог физически - он меняется в лице.
А теперь самое интересное! Я его спрашиваю - ну, хорошо, дружище, допустим ты нашел информацию о продаже моих участков и решил включиться в процесс - откуда цена выше заявленной мною на штуку на каждом участке?
Он и говорит: Так Вы же должны мне комиссионные заплатить!
Я в негодовании - 2 штуки баксов - за что, спрашиваю?! - за то, что ты приехал на моём Мерине с тёплыми сухими ножками, за откровенную брехню по поводу "лично знаком с владельцем и держал акты в руках"?!
...И потопал агент ножками через поля-дорожки на трассу к маршруткам - там недолго, минут за 15 дойдёт. Правда, жидкого снега по колени.
Юноша этот со мной не здоровается, но мои требования к представителям данной профессии он знает ещё с тех времён, когда я читал для риэлторов курсы.
Эх, Егор, ещё раз повторяюсь - нужно научиться отличать риэлторов от маклеров, которые на визитках также пишут себе это слово. В США REALTOR - зарегистрированный бренд и за незаконное ношение этого названия можно заполучить серьёзные проблемы с законом. И надолго. Но там другое. Там и проф.риэлтор может запросто попасть под суд за выполнение, например, "не своей" работы - консультацию по нюансам законодательства (даже если это консультация непосредственно касается сделки с недвижимостью).
Нам до всего этого ещё очень далеко! Начать каждый должен с самого себя. Для начала - научиться "отделять зёрна от плевел".
спасибо за дискуссию.
Я когда-то со старта агентом по недвижимости зарабатывал очень хорошо, но я выезжал из дома в 7:00 утра и возвращался иногда к 23:00 вечера, забывая пообедать.
Когда я открыл в Житомире первую риэлторскую компанию, у меня было 240 долларов, из которых я 200 отдал за 2 выхода рекламы в "Интересе" (тогда только он котировался), а на 40 баксов снял на 2 месяца 8-метровую комнату с дырявым диванчиком и одной твёрдой табуреткой (служила мне столиком) в квартире с бедной семьёй, у которой ребёнок был. И прожил я тогда первые 3 месяца в Житомире (когда закончилась колбаса, переданная супругой "на дорожку") на чае с хлебом. Всегда в офисе за шторой стояла литровая банка с кипятильником и пол-буханки хлеба. День - чёрного, день - белого.
Когда меня друзья приглашали в гости - это был праздник и я делал вид, что мне совсем не хочется кушать :)
Сегодня, несмотря на повальную безработицу, народ мечтает о рабочем месте с персональным компьютером, кофеваркой и чтобы шеф не запрещал кофе пить прямо над нотиком :)))
А когда соискатель приходит на работу, то больше всего умиляет недоумение: "Так что, если я ничего за месяц не сделаю, то мне ничего не заплатят?!" - и круглые глаза :)))
Но всё это баян и текучка кадров наибольшая там, где слабый отсев при наборе на работу. Это известная давно истина.
И Вам, Владимир, удачи!
Можете прояснить данный момент.
Если цены остались +/- теже, то с учетом инфляции, значит они обесценились на величину инфляции. Или +/- подразумевает учет инфляции?
Мой "+/-" был к тому, что я прямо указал на "сезонное снижение" - это нормально и имеет место быть в каждом году, а также на размежевание по некоторым видам жилья (старое начинает проигрывать позиции, несмотря на цену) - как Жигули 70-ых годов.
Официальную статистику по инфляции не трогаем. Ощутить инфляцию или не ощутить - не важно, но ее видно по медленно растущим ценам то услуги, то на товары. Особенно если в гривнах.
Можете привести цену типичной квартиры 05/10 и 05/11 в грн/usd или где можно глянуть эту информацию?
Продукты, может? Вологодское масло на радостях к зиме почти везде продавалось за 19-22 грн/пачка. Сейчас его цена присела до уровня "чтобы покупали", соответственно: 16-19 грн/пачка.
Стоимость квартир конца весны 2010/2011 посмотрим в понедельник.