Покупаем квартиру в новостройке правильно и безопасно: этапы, советы, нюансы

Как правильно купить квартиру в новостройке

Одной из сложностей приобретения жилплощади в новом доме является отсутствие в Украине единого реестра, в котором указывались бы данные по всем застройщикам. Было бы очень легко открыть нужную страничку и узнать, где проводится строительство, какие жилые комплексы уже готовы, количество квартир и их параметры, наличие проданных и свободных единиц жилья.

Чтобы не упустить возможность приобретения жилья, обойдя мошеннические схемы, стоит обратить внимание на ряд советов, которые смогут помочь сориентироваться практически в любой возможной ситуации.
 

Советы при покупке квартиры в новостройке

Доверять первому попавшемуся представителю компании- застройщика не стоит. Для начала изучите рынок, поинтересуйтесь строительными концернами, работающими на территории Житомира, а лишь потом задумайтесь над выбором места будущего жительства, застройщика и посредника. Перед началом подготовительного этапа покупки нового жилья обратитесь к надежному юристу, который сможет помочь вам разобраться с нюансами проведения операции. Нельзя забывать следующие моменты:

1. Выбирая компанию-застройщика, смотрите не только на интересное название. Существуют страницы в сети, где можно узнать отзывы от покупателей квартир, доверившихся тем или иным компаниям. Правда, это не является достоверным показателем, ведь распространение фальшивых отзывов практикуется уже не первый год. Если официального сайта, на котором располагается вся основная информация о компании и ее проектах, не существует, то это означает, что у данного предприятия возникли серьезные проблемы. Положительные отзывы и большое количество благоприятной информации о застройщике говорят, что компании можно довериться.
2. Очень важно знать сроки работы компании в данной сфере. Чем дольше компания занимает свою нишу на рынке недвижимости, тем больше опыта имеют ее сотрудники, шире список надежных партнеров. Так бывает в случае, если компания регулярно и вовремя сдает в эксплуатацию свои объекты. Проверьте, есть ли нарекания.
3. Уточните наличие готовых домов, в которых можно купить квартиру.
4. Доверяй, но проверяй! Не стоит подписывать договор в спешке, «на ходу». Сначала посетите офис компании, выбранной для приобретения у нее жилья. Вам стоит осмотреться в месте, где будет проводиться подписание контракта.
5. Проведите работу по сбору информации о готовящемся к сдаче объекте, где вы собираетесь приобрести жилье. Главные нюансы, которые следует уточнить – темпы строительства, этап, на котором находится процесс и ориентировочное время окончания работ.
6. Юридическая часть подготовительного этапа перед покупкой нового жилья состоит в тщательном ознакомлении и изучении документации компании. Учредительные документы, устав компании, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, разрешения на застройку в определенном районе Житомира и создание конкретного объекта в черте города включают в себя много данных, среди которых термины проведения строительных работ, сроки действия разрешения, дата выдачи документации, а также целевое предназначение объекта и многое другое.
7. Проверьте наличие документов, которые подтвердят право собственности на землю, где проводится застройка. Как вариант, это может быть акт аренды на вышеуказанный участок. В нем должны быть четко указаны целевые предназначения, к примеру, для строительства жилого дома, находящегося по адресу улица N, дом №. Это очень важно, ведь поселиться в здании, построенном на участке с другим целевым предназначением, будет очень трудно, если не сказать невозможно.
8. Тщательно изучите разрешение на строительство. Здесь есть несколько особых нюансов. Во-первых, сроки сдачи, указанные в разрешении. Во-вторых, четкое указание адресов, по которым возводятся объекты. Когда работа проводится на нескольких участках, некоторые строительные компании могут не указать в документах один из адресов, что создаст ряд проблем при оформлении квартиры.
9. Ознакомьтесь с проектом строительства объекта в целом и приобретаемой квартиры в отдельности с дополнениями, изменениями и правками в процессе работы. Он должен быть заверен в органах архитектурно- строительного надзора.
10. Проведите проверку техпаспорта, поэтажных планов объекта.
11. Проверьте документы о создании фонда финансового обеспечения строительства и его правомерность.
12. Не забудьте об уточнения данных о представителе компании, который будет обслуживать вас, при этом заключит договор от лица руководства компании.

Нюансы при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке Житомира немного отличается от приобретения его на вторичном рынке. Наиболее явными нюансами можно назвать:

• Форму оплаты. Обычно она производится по безналичному расчету.
• При требовании провести оплату наличными средствами, конечно же, требуйте выдачу чека. Без него вы никогда не сможете доказать проведение оплаты.
• Во время заключения договора убедитесь в законности строительства. Для этого требуйте предоставления документов, свидетельствующие о законных разрешениях проведения работ.
• Оформляя договор, тщательно изучите все данные, при этом проследите, чтобы в него были внесены не только название, но и полностью прописаны волеизъявления сторон, их цели и обязательства.
• В контракте о покупке жилья должны быть четко прописаны такие основные данные, как точный адрес, включая дом, номер подъезда, этаж, квартирный номер и другие моменты, дающие возможность уточнить параметры жилья, в том числе площадь, количество комнат и т. д.
• Договор о приобретении квартиры в новостройке обязательно включает в себя срок окончания строительных работ и дату передачи квартиры покупателю или дольщику представителями организации.
• При оформлении договора необходимо четко прописать цену договора, а также сроки оплаты и порядок ее проведения.
• Если вы приобретаете квартиру на условиях долевого участия, то в договоре должна присутствовать дополнительная строка, в которой указываются гарантийные сроки на объект.
• Если у компании возникают проблемы с терминами сдачи строительства, они могут предложить заключение дополнительного контракта. Проверьте наличие точных указаний предварительных расчетов даты окончания строительства (с учетом дополнительного срока).
• Внимательно изучите часть договора, в которой описываются обязанности застройщика. В ней должны быть четко прописаны все права и обязанности компании, а также ответственность организации за их нарушения, включая штраф.
• Заключая договор, вчитайтесь в название компании, с которой вы заключаете контракт. Часто бывают случаи мошенничества, при котором большая строительная компания под своим именем проводит операции по продаже жилья иных застройщиков. Контракт при этом покупатель заключает с представителем другой строительной организации, юридически не имеющей точек соприкосновения с выбранным застройщиком. Некоторые представители начинают объяснять покупателю, что это – дочерние компании, входящие в холдинг, но на самом деле подобная информация совершенно не соответствует реальному положению дел.
• Форма договора должна соответствовать всем требованиям законодательства. За этим обычно следит компания-застройщик, но вам стоит проверить это еще раз для успокоения и ограждения от неприятных неожиданностей. Каждый из пунктов и подпунктов должен быть оформлен в письменном виде. Договор на участие в долевом строительстве необходимо дополнительно зарегистрировать в государственном реестре.

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке

Оформление квартиры в новостройке имеет ряд отличий от покупки жилья на вторичном рынке. В связи с этим, перед оформлением квартиры надо провести дополнительные доплаты, а также подготовить следующие документы:

• договор покупки имущественных прав или договор предварительной покупки квартиры;
• выписка из реестра дольщиков, финансировавших объект, по которому проводится регистрация прав в государственных структурах, выданную заказчиком строительства, привлекшим инвесторов, где указывается участие покупателя в инвестировании;
• техпаспорт на квартиру;
• заверенные нотариусом копии всех вышеуказанных документов;
• чек или платежка из банка, где указано внесение платы за предоставление выписки из Госреестра прав на новое жилье;
• чек об оплате госпошлины;
• паспорт;
• ИК;
• свидетельство о браке или его расторжении, смерти супруга.

Застройщик на момент оформления продажи жилья обязан предоставить такой перечень документов:

• договор, где указано время возникновения, перехода и прекращения прав на участок земли, на котором проводилось строительство;
• экспертные документы, фиксирующие введение в эксплуатацию объекта, строительство которого пришло к завершению;
• сертификат присвоения данному объекту недвижимости определенного почтового адреса;
• полный перечень утвержденных лиц юридической и частной формы, на средства которых проводилось финансирование строительства.

Все документы проходят регистрацию в государственных структурах и используются в дальнейшем при проведении операций купли-продажи или аренды жилья в случае возникновения необходимости.


 

Этапы покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новом доме проводится по единой схеме, которую можно разделить на несколько основных этапов:

1. Подбор жилья по стоимости. Разные застройщики даже на соседних участках устанавливают цены, которые могут иметь существенные различия. В связи с этим, стоит быть внимательным в период определения желаемых объектов.
2. Проверка информации о компании, производящей застройку участка. С основными особенностями мы уже ознакомились выше.
3. Ознакомление с технологиями проведения строительства дома. В этом вам помогут планы, техпаспорт и помощь специалиста в данной сфере.
4. Оформление документов. На данном этапе надо тщательно отслеживать любые неточности в формулировках обязанностей и прав сторон, в названии компании и имени покупателя. Все основные нюансы мы уже рассмотрели ранее.
5. Прием жилья в новом доме. Вы должны иметь возможность сразу же переехать в новое жилье, получив на руки не только ключ, но и все документы, утверждающие ваше право владения данной недвижимостью.

Пошаговая инструкция

При покупке квартиры в новом доме после выбора компании-застройщика, проверки его статуса и документов необходимо:

1. Заключить соглашение, в котором указаны все параметры недвижимости, сроки действия договора и условия выполнения сделки.
2. Проведение оплаты покупки, прибегнув к посреднической помощи банка или наличностью в офисе с оформлением чека-расписки о получении оговоренной суммы.
3. Подписание договора о приобретении недвижимости путем купли-продажи.
4. Проведение оценочных работ в новом помещении, оформление страхового полиса и регистрация новоприобретенной собственности в государственном реестре.

Факторы, влияющие на покупку квартиры в новостройке

Покупка дома – это не просто приобретение крыши над головой. Жилье должно быть удобным, при этом соответствовать ряду потребностей определенных людей. На выбор покупки влияют:

• инфраструктура района, в котором расположился дом;
• удобная транспортная развязка;
• благополучие района и оценка его в сфере криминогенной обстановки;
• историческое прошлое района;
• перспективы будущих изменений и развития выбранного района.

Совокупность данных факторов влияют на привлекательность жилья и его цену.
 

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Каким бы ни был успешным район, покупка квартиры в новом доме имеет свои положительные и отрицательные стороны. Конечно, хочется найти вариант, при котором негатива практически не будет, но это сказки для детей, поскольку на любую ситуацию и любой предмет можно смотреть с разных сторон. В связи с этим, обратите внимание на преимущества, которые получает человек, решивший приобрести в Житомире квартиру в новостройке:

1. Самым первым явным плюсом в покупке жилья от застройщика является гарантия проживания рядом с соседями, среди которых не будет неблагополучных. Такие квартиры подобные семьи покупают крайне редко, поэтому риск поселиться рядом с ними минимален.
2. Новые дома создают с учетом новых, современных технологий. Оснащение каждого из них соответствует новейшим тенденциям, которые гарантируют надежность всех систем. В новых домах устанавливают современные системы лифтового соединения между этажами, которые в обязательном порядке включают в себя грузовой лифт, что позволит перевозить имущество большого веса и габаритов, не мешая остальным жителям дома.
3. Новые стройматериалы еще несколько десятилетий не напомнят о необходимости проведения ремонта, в том числе в системе водоснабжения, канализации, электричества или лифтового трансфера.

К негативным особенностям новых домов можно отнести:

1. Первое время после постройки дома могут возникать проблемы с разными системами в доме. Из-за подключения новых квартир к общей системе или наладки ее, первые месяцы могут возникать проблемы с электричеством, подачей газа или воды. Как только система будет отлажена, все эти раздражающие факторы исчезнут.
2. Если район молодой, а новостройка тут не одна, инфраструктура тут может оказаться на начальной стадии развития. Со временем этот минус тоже исчезнет, но до этого придется ждать не один месяц.
3. Поскольку в новый дом жильцы заедут практически одновременно, в доме могут еще некоторое время разноситься шумы от ремонта. Каждый новый хозяин жилья будет менять его под свой вкус и потребности, что может нарушить спокойствие полноценного отдыха. Данный период тоже продлится сравнительно недолго.

Минусов в такой покупке столько же, сколько и плюсов. Но сравнение между ними ясно говорит о важности преимуществ и незначительности неприятных моментов, если смотреть под углом изменений и развития на некоторое время вперед. Все минусы постепенно сотрутся, положительные же факторы так и останутся главными показателями выбранного района.


 

Как купить квартиру в новостройке от застройщика

Решив приобрести квартиру непосредственно у компании-застройщика, необходимо помнить о том, что в Житомире можно прибегнуть к любому из двух общепринятых вариантов поиска жилья. Первый – самостоятельное ознакомление с компаниями-застройщиками и предлагаемыми ими вариантами жилья. Второй – обращение к надежной компании-риелтору, в которой собраны все данные по компаниям-застройщикам, сданным в эксплуатацию квартирам, ожидающим новых хозяев, а также о строящихся объектах на разных стадиях готовности.

Оба варианта имеют свои преимущества. К примеру, база данных компании-риелтора позволяет найти варианты жилья, которые самостоятельно обнаружить практически нереально. Зато самостоятельный поиск подходящего варианта может привести к находке более дешевого жилья. Естественно, вам понадобится помощь риелтора-консультанта, который за умеренную плату поможет вам разобраться в особенностях и опасностях, при этом собрать данные о создавшейся ситуации на рынке и конкретных предложениях.
 

Советы при покупке

Выбор и покупка жилья в новостройках имеет ряд нюансов. Есть несколько особенностей, учесть которые можно на всех стадиях процесса. Во-первых, стоит обратиться к знакомым и близким, уже совершавшим подобную операцию. Возможно, они посоветуют вам надежного риелтора, который может хотя бы провести консультацию по интересующим вас вопросам.

Во-вторых, какой бы способ поиска недвижимости для приобретения вы ни выбрали, будьте осторожны, поскольку не всегда посредники и подрядчики являются кристально честными. Некоторые из них могут работать в тандеме. Здесь стоит заручиться поддержкой независимого риелтора, который сможет вам помочь разобраться в запутанных данных.

Предпочитайте проводить оплату посредством обращения к банку, ведь это более надежный способ, нежели передача наличных средств: чек или расписка при неправильном заполнении превращается в простую, ничего не значащую бумажку.

Все документы проверяйте по несколько раз. Даже если вы принимали участие в составлении контракта, перед подписанием еще раз внимательно прочитайте его в особенности, если где-нибудь есть приписки мелким шрифтом.
 

Выбор фирмы подрядчика

Выбор фирмы-подрядчика – один из наиболее важных шагов в процессе поиска новой квартиры. Впервые окунаясь в этот процесс, каждый человек натыкается на сложности, ведь застройкой в Житомире занимается много компаний. Каждая из них имеет свои особенности, которые могут нести как положительные, так и негативные факторы.

Профессионалы с большим стажем советуют клиентам довериться компаниям, которые работают в сфере недвижимости долго, при этом зарекомендовали себя с лучшей стороны. О них положительно отзываются клиенты, приобретавшие жилье в разное время. Такие надежные компании часто размещают объявления о продаже новой недвижимости на больших рекламных площадках. Сайты подобного плана раскрывают общие данные по вопросам приобретения жилья и характеристики строительных площадок. Здесь же работают специалисты- консультанты, которые всегда готовы прийти на помощь, а также уточнить данные, интересующие клиентов.


 

Ошибки и риски при покупке квартиры в новостройке

Приобретение нового жилья всегда сопряжено с риском сделать ошибку или попасть под влияние аферистов. Избежать большинства проблем можно, зная об их возможном появлении и имея четкий план преодоления трудностей.

Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Возникновение неприятных моментов, связанных с покупкой нового жилья, нередко связано с допущенными ошибками. Предупредить их можно, воспользовавшись рядом несложных, при этом очевидных советов, которыми некоторые пренебрегают, а затем попадают в ворох проблем. Если хотите избежать подобной участи, следуйте таким правилам:

1. При оформлении договора оговорите и укажите в контракте четкие сроки сдачи в эксплуатацию вашей квартиры. Если сроки прошли, а жилье вы еще не получили, то необходимо заключить дополнительный договор с подрядчиком, согласно которому сроки переносятся на новый четко указанный срок. Это дополнительная страховка гарантии доведения стройки до конца за указанный период.
2. Никогда не теряйте чек об оплате квартиры. Он – ваше единственное доказательство завершения ваших обязательств. Вы не сможете доказать проведение операции без наличия этого документа.
3. Обязательно проверьте все документы компании, разрешающие проводить операции по купле-продаже жилья в выбранном вами доме. Представитель продающей стороны обязан предоставить их покупателю по первому требованию.

Моменты хоть и несложные, но некоторые упускают их из виду, попадая в результате в неприятные ситуации. Потерять скопленные за длительное время сбережения из-за мошенников или просто по собственной невнимательности очень обидно, но если не следить за законностью сделки самостоятельно, то доказать свое право на владение жильем будет практически невозможно.
 

Проблемы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – это всегда риск нарваться на недобросовестных исполнителей. Существует ряд опасностей, избежать которые можно, но для этого надо быть очень внимательным и тщательно изучать предоставляемую вам документацию. К ним относятся:

1. Невозможность заселения в квартиру по причине двойной продажи жилья. Такое бывает в случаях, когда покупатель не обращает внимания на неточности в документации. Таким образом, судебные разбирательства решают вопрос в пользу того из покупателей, кто оформил покупку в полном соответствии с законодательством. Риск большой. Такое часто встречается при оформлении долевого участия в строительстве. Минимизировать его можно, изучив все документы, необходимые для строительства и реализации жилья. К примеру, разрешение, в котором могут быть проставлены просроченные даты сдачи жилья. Многие застройщики просто не имеют документов конкретно на один адрес, работая на нескольких объектах. Некоторые дельцы идут другим путем, просто отказывая покупателю в предоставлении доступа к разрешительным документам, или показывают относящиеся к другому адресу. Случаются ситуации, при которых представитель компании дает копии разрешительной документации, но отказывает в передаче на руки инвестиционного договора.
2. Невозможность получения жилья по инвестиционному договору. Как оказалось, большинство желающих приобрести квартиру, подписывая инвестиционный договор, просто не обладают нужной информацией. В действительности узнать финансовое состояние застройщика в период подписания таких договоров практически невозможно. Такое положение не дает гарантии окончания строительства в срок, риски не страхуются. При этом надо помнить, что инвестиция не гарантирует приобретение квартиры: вы покупаете всего лишь право на покупку жилья в будущем доме, а не гарантированную квартиру. В Украине нет специальных законов, регулирующих покупку и продажу имущественных прав. В составлении договора не принимают участия свободные нотариусы, данные не вводятся в государственный реестр, а имена инвесторов становятся лишь дополнительными строчками в списке девелопера. Так возникают моменты, когда кабинет продавца недвижимости посещает одновременно несколько претендентов на одни и те же оплаченные квадратные метры.
3. Дополнительные доплаты – нередкое явление в сфере продажи недвижимости. в период стройки план может немного измениться, в результате чего могут появляться дополнительные метры. На такие бонусные площади застройщики требуют завышенные цены, а поскольку основная сумма стоимости квартиры уже уплачена, приходится вносить дополнительные финансы. Часто возникают ситуации, когда квартиры вырастают на добрый десяток метров, а это уже немалые суммы. Чтобы избежать таких проблем, при составлении договора надо оговорить данный момент. Ограничьте оплачиваемый дополнительный метраж минимальной площадью до двух квадратных метров. Это – максимальная площадь, которую застройщик имеет право требовать оплатить дополнительно. Цену ее стоит тоже оговорить отдельно, указывая адекватную стоимость.

Покупка жилья в любом из городов – процесс ответственный и непростой. Как вы уже поняли, в нем много подводных камней, которые могут помешать в процессе и принести много проблем. Внимательность к деталям и знание законов Украины помогут избежать большинства ошибок, при этом получить новую квартиру быстро и без лишних трат. Надеемся, наши советы помогут вам в этом нелегком деле.