Как изменились цены на квартиры в новостройках в Украине

В апреле правительство разблокировало Государственный реестр недвижимого имущества – теперь украинцы могут покупать недвижимость в тех регионах, где нет боевых действий. Однако сделок все еще немного: инвесторы заняли позицию ожидания и следят за колебаниями цен.

К примеру, по данным OLX Недвижимость, в Киеве квартиры в жилом фонде от 2011 года по сравнению с февралем подешевели на 5-8%, в Днепре – на 6-12%. Во Львове, напротив, средняя стоимость квартир выросла на 3-5% в зависимости от типа дома.

Возвращается к работе и рынок первичной недвижимости: около 40% застройщиков уже открыли продажи. Редакция блога OLX расспросила участников рынка, продолжается ли работа на стройках, которая будет происходить с ценами на квартиры в новостройках и как война меняет предпочтения и требования людей к жилью.

Одни застройщики на паузе, другие – возобновляют работу
«Большинство застройщиков в Киевском регионе еще не возобновили работу: вдруг завтра будет воздушная атака, и ракета все разрушит», – рассказывает Артем Томин, генеральный директор строительной компании Tomin Family Development в Ирпене.

Однако его команда уже вернулась к активной работе на объекте и формирует график, учитывая новые реалии. «Очень хочется получить от государства известие, что рисков больше нет», – добавляет эксперт.

Строительная компания ISL Group, которая тоже работает в Ирпене, уже на 70% запустила офисную работу и на полную мощность – строительство. «Сейчас многие участники рынка столкнулись с дефицитом материалов. Но на наше строительство это не влияет – мы все заказали и оплатили до 24 февраля. Поэтому есть возможность работать», – объясняет Николай Ильницкий, генеральный директор ISL Group.

Большинство застройщиков в Киевском регионе еще не возобновили работу: вдруг завтра будет воздушная атака, и ракета все разрушит.

Значительно большую активность демонстрирует первичный рынок в западных областях Украины, которые находятся как можно дальше от фронта.

«Уже через две-три недели после начала войны застройщики на западе страны начали перезапускать строительные площадки. К примеру, мы еще в конце марта возобновили работы на львовских ЖК», – говорит Ростислав Мельник, генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЕЛ.

В мае компания продолжила строительство и в Киеве. Как говорит Ростислав, статистика показывает: строительство жилья в Украине активно ведется в девяти центральных и западных областях, а также в Одессе.

Жилье покупают в основном люди, у которых были такие планы до войны

«По моим наблюдениям, хотя большинство застройщиков еще не вернулись к строительству, но уже возобновили работу офисов продаж. Компаниям нужны оборотные средства, чтобы заплатить авансом подрядчикам и поставщикам материалов», – объясняет Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).

Однако спрос со стороны покупателей остается еще достаточно низким. «Я общаюсь с риелторами и слышал, что на рынке уже начинают появляться первые сделки. Но в целом, рынок еще не ожил – к примеру, мы получаем буквально один-два звонка в неделю, – замечает Артем Томин. – Понимаем, что ситуация изменила спрос в сторону жилья среднего и более низкого ценового диапазона. Но для себя решили, что любой ценой будем сохранять качество на уровне жилых комплексов нашей компании».

На рынке уже начинают появляться первые сделки. Но в целом, он еще не ожил.

В компании ISL Group ежедневно получают 5-6 звонков, и у них уже есть несколько сделок на этапе подписания договора. Но, по словам Николая Ильницкого, это срабатывает отложенный спрос – купить жилье решаются только те, у кого были такие планы еще до начала войны. Рассматривают преимущественно однокомнатные и дешевые квартиры – до $25-28 тыс. Однако большинство людей звонит не чтобы купить, а просто поинтересоваться предложением.

Похожая ситуация и на западе страны. «Мы закончили строительство и продажи большого проекта как раз до войны, а сейчас в наличии лишь небольшой объект – таунхаус в Ивано-Франковске. Люди им интересуются, в том числе переселенцы из восточных и южных областей. Ходят на просмотры, но покупать пока не готовы – пугает общая неопределенность», – рассказывает маркетолог строительной компании «Ярковиця» Игорь Земляков.

Цены на жилье в Киеве могут временно снизиться на 15-20%

Пока ключевая задача застройщиков – рассчитать стоимость квадратного метра, чтобы выйти на рынок с правильной ценой, которая привлечет инвесторов.

«Из-за войны разрушены металлургические комбинаты, поэтому на рынке возник дефицит материалов. Кроме того, еще и топливный кризис приводит к сложностям с логистикой. На фоне этого в Киевском регионе себестоимость строительства повысится на 20-30%», – убежден Артем Томин.

Однако он считает, что застройщики не будут увеличивать цены, чтобы не потерять покупателей. «Стоимость квадратного метра останется на довоенном уровне или даже снизится на 5-10%. Это возможно за счет того, что компании откажутся от части своей прибыли, удерживая ее на уровне не выше 5%», – объясняет эксперт.

Застройщики не могут работать в минус. Если исчезнет маржинальность, исчезнет и рынок.

Юрий Пита прогнозирует снижение цен в Киеве, Одессе и городах центральной Украины. По его мнению, квадратный метр подешевеет на 15-20%: «Это может длиться до июня-июля – потом стоимость будет постепенно расти. По западным областям – там стоимость будет оставаться на довоенном уровне или даже подрастет на 5-10%».

Его слова подтверждает Игорь Земляков: «В западных областях я не вижу тенденции к снижению цен. Низкий спрос может сдержать увеличение стоимости квадратного метра, но если будет расти стоимость строительных материалов, то она повысится. Застройщики не могут работать в минус. Если исчезнет маржинальность, исчезнет и рынок».

В целом, у компаний больше вопросов к ценообразованию, чем готовых ответов. «У нас еще нет понимания, какой будет стоимость горючего, где покупать стройматериалы, как будут построены логистические цепочки, – отмечает Ростислав Мельник. – К примеру, железная дорога будет в первую очередь доставлять стройматериалы на инфраструктурные проекты: восстановление мостов, дорог, учебных заведений. И только после этого станет возможна доставка материалов для строительства жилья».

Спрос на жилье в Киеве и больших городах не исчезнет

Из-за войны «портрет» покупателя недвижимости меняется. «Вероятно, наш рынок потерял иностранных клиентов, которые инвестировали в жилье премиального сегмента. Однако появилась новая категория среди украинских покупателей – переселенцы, чьи дома разрушены, или те, кто жил в регионах, где пока наиболее опасно», – рассказывает Юрий Пита.

Это приводит к изменениям в требованиях к новому жилью. Юрий подчеркивает, что теперь покупатели больше интересуются крепкими стенами дома, наличием полноценного бомбоубежища или хотя бы подземного паркинга. А вот большие панорамные окна, наоборот, становятся минусом.

«В то же время укрепленные стены и обустроенные бомбоубежища повышают себестоимость проекта. Будут ли люди за это платить – пока сложно сказать точно», – отмечает Артем Томин. По его словам, первоочередные потребности покупателей – готовое жилье. Желательно – сразу с ремонтом, чтобы можно было быстрее заселяться и жить.

Укрепленные стены и обустроенные бомбоубежища повышают себестоимость проекта. Будут ли люди за это платить – пока сложно сказать точно.

По мнению Николая Ильницкого, в ближайшее время наибольшим спросом будут пользоваться квартиры до 35 кв. м, смарт-квартиры до 22 кв. м, а также двухкомнатное жилье до 48–50 кв. м. Такие варианты наиболее популярны не только в кризисные периоды, ведь покупатели прежде всего обращают внимание на рациональное использование площади.

Ростислав Мельник считает, что жилье с большей площадью тоже будет в тренде. «Раньше в доме 50% занимали однокомнатные квартиры, 30% – двухкомнатные и 20% – трехкомнатные. Но теперь эти цифры изменятся в пользу больших квартир, ведь появится больше людей, которые нуждаются в местах для проживания всей семьей, например, из-за потери жилья», – объясняет эксперт.

Относительно географии продаж Юрий Пита уверен, что хотя люди и стали охотнее интересоваться западными областями, но спрос на жилье в Киеве, Одессе и других крупных городах не исчезнет. Более того: в центральных и западных регионах наибольшая опасность связана с ракетными обстрелами, а их вероятность везде одинаковая.

Запуск новых строек – в планах, но позже

«Сложно сказать, когда рынок вернется в довоенное состояние. Это зависит от сроков окончания войны. Люди будут готовы инвестировать в недвижимость тогда, когда будут иметь стабильный доход, ведь многие потеряли работу. А для этого должна укрепиться экономика страны», – говорит Юрий Пита.

Еще одна предпосылка для развития рынка первичной недвижимости – общее состояние городов, где строится жилье. «Ирпень пострадал во время войны, но городские власти быстро приводят его в порядок. Здесь уже возобновили коммуникации, залатали дороги, убирают блокпосты – жизнь возвращается. Как только заработают школы, детские сады, спрос должен повыситься. Поэтому есть все шансы, что город останется в лидерах Киевского региона», – рассказывает Артем Томин.

В Tomin Family Development цель – как можно быстрее возобновить строительство, чтобы выполнить обязательства перед инвесторами. «Для этого мы сейчас налаживаем сотрудничество с поставщиками и собираем рабочих. Также пытаемся оптимизировать расходы внутри компании, чтобы двигаться дальше и не останавливаться», – добавляет генеральный директор.

Люди будут готовы инвестировать в недвижимость тогда, когда будут иметь стабильный доход, ведь многие потеряли работу. А для этого должна укрепиться экономика страны.

В РИЕЛ стремятся запускать новые проекты, но пока ищут возможные пути. «Мы ждем стабилизации цен, чтобы иметь возможность рассчитать себестоимость – и после этого будем принимать решения относительно концепций новых застроек», – объясняет Ростислав Мельник.

По его словам, вывести строительную отрасль на новый уровень помогут государственные программы по восстановлению жилья. Также от власти есть положительные известия о запуске ипотечной программы, банковского кредитования и появлении ипотечных фондов, которых ждали более 10 лет. Все это позволит людям получить дешевые гривневые кредиты под 5% – и инвестировать в жилье.

В планах ISL Group – завершить текущие объекты и начать строительство новых. «Мы видим будущий рынок исключительно в положительном ключе. Каждый наш дом – как ребенок, а красивые дети должны рождаться на расцвет нашей родины», – отмечает Николай Ильницкий.