Покупаем квартиру от застройщика: как не стать жертвой мошенников?

Одним из самых популярных способов приобретения качественного жилья по выгодным ценам является покупка квартир в новостройках от застройщика.  До 2006 года покупка недвижимости в основном осуществлялась путем внесения денежной суммы застройщику напрямую и оформлялась путем заключения инвестиционного договора. Но такая схема сотрудничества была связана с определенным риском для инвестора, и в некоторых случаях покупатель оставался и без жилья, и без денег. Стоит вспомнить печально известную строительную аферу "Элита-Центр". Несуществующие квартиры продавали по несколько раз. Большинство обманутых инвесторов до сих пор не получили свои деньги и остались без недвижимости.

Инвестирование в строительство с помощью Фондов финансирования строительства

В 2006 году были внесены изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", в соответствии с которыми инвестирование строительства многоквартирных домов стало возможным только через фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, фонды операций с недвижимостью, негосударственные пенсионные фонды, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий. Таким образом, в настоящее время финансирование строительства возможно только с помощью этих организаций.

Согласно этому закону одним из способов инвестирования является инвестирование через Фонд финансирования строительства. К примеру в России создан онлайн сервис Rosreestr.net для получения срочных выписок из ЕГРН, а так же проверки недвижимости при покупке - смотрите здесь.

ФФС заключает с застройщиком договор, в соответствии с которым застройщик обязуется построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать его фонду, а тот в свою очередь обязуется передать его инвестору. Инвестор заключает договор с ФФС на участие в фонде. Документом, подтверждающим приобретение права собственности на объект инвестирования, является справка, выданная Фондом в обмен на Свидетельство об участии в Фонде инвестирования строительства. Эта справка является основанием для оформления права собственности инвестора на объект инвестирования. Кроме того, застройщик и инвестор подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости, без которого невозможно зарегистрировать право собственности на этот объект.

Следующим законным способом инвестирования в строительство жилья является осуществление инвестирования с помощью Фонда операций с недвижимостью (ФН). Этот способ инвестирования предусматривает заключения договора об инвестировании строительства между застройщиком и ФОН. Привлечение средств на инвестирование осуществляется путем приобретения инвесторами специальных имущественных сертификатов ФОН.  При этом ФОН уполномочивается инвесторами на осуществление надзора за ходом строительства. Бронирование объекта инвестирования осуществляется с помощью договора бронирования, заключенного между застройщиком и инвестором. После окончания строительства ФОН обеспечивает проведение регистрации права собственности   объекта инвестирования сначала на имя управляющего фондом, а уже после этого сертификаты, владельцами которых являются инвесторы, обмениваются на имущественные права на недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи как альтернатива инвестиционному договору

Нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны вправе заключать любые договора, соответствующие требованиям гражданского законодательства. Это положение стали использовать некоторые застройщики, заключая с инвесторами различные виды договоров, не предусмотренные Законом "Об инвестировании". Так, например, будущим владельцам квартир предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, которой еще нет.

 Обращаем ваше внимание на то, что инвесторы, соглашающиеся заключать такие договора, очень сильно рискуют остаться и без инвестированных в строительство денег, и без квартир. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд, в таком случае, не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском об обязательстве заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным.

Конечно, в таком случае инвесторы экономят на услугах фондов-посредников. Но и оплата имущественных прав, которых у продавца еще нет, – это очень большой и неоправданный финансовый риск. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Ведь если в дальнейшем выяснится, что покупателей имущественных прав на будущие квадратные метры больше, чем самих этих квадратных метров, доказать, кто имеет больше прав, будет очень сложно.

Составляем договор правильно

Итак, если вы хотите после окончания строительства получить право собственности на квартиру, заключайте   договор правильно. Важно составить его таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Как правило, застройщик уже имеет стандартные формы договоров, которые он использует в своей деятельности и в большинстве случаев отказывает во внесении изменений в них по просьбе клиентов. Такие договора в большей части направлены на защиту прав застройщика и фонда, нежели покупателя, поэтому стоит уделить особое внимание при их подписании.

В правильно подготовленном документе должны быть следующие пункты:

• Точные сроки завершения строительства.
• Указание местоположения и строительного адреса дома, кадастровый номер земельного участка, площади квартиры, ее номера, этажа расположения. Также должна быть описана планировка квартиры (оптимальный вариант – приложена ее схема) и приложена экспликация квартиры и этажа.
• Стоимость, по которой будет отчуждена недвижимость в пользу инвестора.
• Список всех документов, на основании которых предприятие осуществляет строительство.
• Материальная ответственность фонда/застройщика за нарушение или расторжения договора с инвестором, а также возможность досрочного расторжения договора при невыполнении фондом/застройщиком своих обязательств.
• Сроки завершения строительства и подписания пакета документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру. Порядок информирования инвестора о готовности таких документов.
• Порядок устранения обнаруженных недостатков.
• Порядок возвращения денежных средств при выходе покупателя из инвестиционного проекта.
• Описание ответственности компании-застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта, а также указание форс-мажорных обстоятельств, при которых с исполнителя снимается ответственность за нарушение сроков введения дома в эксплуатацию.
• Максимально возможное проектное увеличение площади квартиры от фактической без увеличения стоимости жилья.
• Реквизиты сторон и срок действия договора.

Эти же условия необходимо соблюдать и в случае заключения предварительного договора.

Проверка застройщика

Чтобы обезопасить себя при заключении договора, рекомендуется проверить выбранного застройщика. Процесс проверки достаточно трудоемкий, продолжительный и требующий определенных знаний. Поэтому если вы не чувствуете себя компетентным для самостоятельной экспертизы или не имеете достаточно свободного времени для ее проведения, то за вас эту проверку могут выполнить профессиональные юристы. При этом обращаться лучше именно к независимым правоведам, а не риелторам, так как первые незаангажированы и не имеют личной заинтересованности в заключении сделки.

Итак, при оценке застройщика делаем следующее:

Изучение цен

Особое внимание этому вопросу следует уделить, если застройщик предлагает более низкую цену квадратного метра, чем конкурирующие компании. Это может свидетельствовать о нестабильности предприятия. Также низкие цены нередко предлагают мошенники

Проверка адресов и телефонов

Следует проверить, есть ли у компании физический офис, городские номера телефонов и адрес в пределах населенного пункта, в котором осуществляется строительство

Знакомство с сайтом

Нужно детально изучить сайт компании, в частности, найти на нем сведения о заказчике, генподрядчике и исполнителе строительства.

На сайте компании должны быть:

•     ссылки на веб-ресурсы других ее проектов;
•     история компании;
•     фотогалерея процесса строительства объекта (а еще лучше – веб-трансляция в режиме реального времени);
•     сканы основных документов предприятия (перечень см. в п. 6);
•     описание порядка вложения денежных средств инвесторами;
•     копия бланка договора

 

Оценка юридической чистоты

Нужно проверить, не является ли застройщик фигурантом каких-нибудь судебных разбирательств. Получить соответствующие сведения можно на веб-портале Единого государственного реестра судебных решений.

Проверка репутации

Оценить надежность и порядочность компании помогают:

•     Изучение истории компании на ее веб-ресурсе.
•     Чтение отзывов о предприятии и общение с другими инвесторами на специализированных форумах. В ходе общения нужно выяснить, своевременно ли сдавались завершенные объекты, как быстро в дома были подведены коммуникации, какие проблемы возникали и как они разрешались застройщиком.
•     Получение информации о количестве объектов, которые уже сданы застройщиком. Если он работает над несколькими проектами одновременно и при этом у него нет ни одного законченного объекта, то с таким застройщиком лучше не иметь дела.
•     Получение сведений о партнерах предприятия – архитектурных бюро, банках, подрядчиках. У серьезного, уважаемого застройщика должны быть так же стабильные и успешные партнеры

 

Проверка документации

Застройщик должен быть готов предоставить потенциальному инвестору следующие документы:

•     лицензия, подтверждающая право компании осуществлять строительные работы;
•     разрешение на выполнение строительства;
•     решение местного органа власти об отводе участка земли под проведение строительных работ;
•     договор аренды земли, срок действия которого истекает позже, чем оканчивается задекларированный срок строительства; Либо документы подтверждающие право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство.
•     проект здания, а также экспертиза этого проекта;
• технические условия на коммуникации.

 

Контроль процесса строительства

Лучший способ убедиться в том, что строительство дома идет полным ходом – периодически посещать стройплощадку. Чтобы составить картину происходящего, наблюдения рекомендуется вести в течение 7-14 дней. Особое внимание нужно обратить на количество рабочих на площадке и на активность работы стройтехники.

Выбор схемы инвестирования недвижимости, проведение экспертизы застройщика и анализ договора – это сложный и ответственный процесс. Поэтому подходить к нему стоит с особой внимательностью, ведь на кону стоят Ваши деньги.