Етапи будівництва: коли купити квартиру?

На кожному етапі будівництва житлового комплексу забудовник встановлює різну вартість квадратного метра. На стадії котловану помешкання обійдеться дешевше, ніж у зданому в експлуатацію будинку, про що свідчать ціни на квартири в новобудовах на DOM.RIA. І все ж купівля нерухомості на кожному етапі зведення ЖК має свої плюси та мінуси.

Етап від котловану і до перших двох-трьох поверхів

До цього етапу входять будівельні роботи, починаючи з риття котловану, забивання паль, закладки фундаменту й до зведення перших поверхів новобудови. Купити квадратні метри на стадії котловану – чудовий варіант для тих, хто необмежений у часі, але має скромний бюджет. Чекати на квартиру доведеться приблизно 2-3 роки, а от заощадити вийде до 40% від її кінцевої ціни. Зекономлені гроші можна витратити на ремонт і меблі.

Низькі розцінки на помешкання на старті продажу можна пояснити тим, що забудовнику потрібні гроші для зведення новобудови. Тому він активно привертає увагу потенційних інвесторів до свого проєкту привабливою вартістю 1 м².

Коли будівництво тільки розпочинається, покупцю, котрий остаточно вирішив вкласти гроші, варто розуміти всі ризики й вибирати об’єкти тільки від надійних девелоперів. Треба перевірити репутацію компанії та переконатися, що вона не мала проблемних ЖК. Найбільш показовий параметр – кількість і якість зданих будинків. Інакше є ризик залишитися і без коштів, і без омріяного житла.

Варто зазначити, що, за статистикою, до 40% усіх покупців вважають за краще інвестувати в новобудови на початку зведення житлового комплексу, коли забудовник тільки запустив продаж квартир.

Плюси інвестування коштів у нерухомість на початковому етапі будівництва:

• готовність проєктної декларації, можливість наочно переконатися, що будівельні роботи розпочаті;
• значна економія – можна заощадити 20-40% у порівнянні з цінами на готові квартири;
• великий вибір помешкань на будь-якому поверсі, з будь-яким плануванням, з гарним видом із вікна.
   

Мінуси купівлі житла на стадії котловану:

• довго чекати завершення будівництва – в середньому 2-3 роки;
• ризики довгобуду, затягування строків введення об’єкта в експлуатацію;
• немає 100% гарантії, що будівництво ЖК не зупиниться в будь-який момент і назавжди;
• квартиру доводиться вибирати в каталозі, а не в реальності.

Стадія активного будівництва

Ця стадія передбачає зведення стін, виконання внутрішніх і зовнішніх оздоблювальних робіт. Активне будівництво – це етап, на якому ризики зменшуються, а впевненість у тому, що житловий комплекс буде введений в експлуатацію зростає. Однак разом із цим поступово росте й вартість квадратного метра. Хоча в інвесторів ще є всі шанси недорого купити нерухомість у новому будинку.

Коли новобудова готова на 70-80%, ризики щодо заморозки проєкту стають мінімальними або ж практично зникають, якщо ЖК зводить відомий девелопер. На початковому етапі інвестують кошти 40% покупців, тоді як у період від 3 до 12 місяців після початку будівництва вирішують вкласти гроші близько 50-55% інвесторів.

Плюси купівлі квартири на етапі активного будівництва:

• мінімізуються ризики довгобуду, можна спостерігати за ходом будівництва онлайн або ж навідуючись до місця забудови;
• ціна поки що лишається привабливою в порівнянні з розцінками на здані новобудови – можна заощадити приблизно 15-20%;
• ще зберігається велика кількість нерозпроданих помешкань, серед яких можна знайти хороший варіант за площею та плануванням.
   

Мінуси придбання житла на стадії активного зведення будинку:

• ціна квартири зростає приблизно на 30% у порівнянні з початком будівництва;
• кількість пропозицій зменшується.
   

Етап введення в експлуатацію

Найбезпечніше купувати нове житло у зданому в експлуатацію будинку. Однак вигідно придбати його навряд чи вийде. Навіть у порівнянні з сусідніми об’єктами, заселеними кілька років тому, вартість помешкання у щойно введеній новобудові буде вищою приблизно на 10%.

На етапі введення в експлуатацію ціни на квадратні метри підвищуються до ринкового рівня, тому заощадити дуже складно. Хіба що забудовник запропонує знижку на неліквідні варіанти: кутові, на першому поверсі, з не дуже хорошим видом із вікна і т. п.

Варіант купівлі готової нерухомості приваблює насамперед повною відсутністю ризиків. Крім того, покупці мають змогу поспілкуватися з іншими інвесторами про переваги й недоліки проєкту, а також заселитися майже відразу після укладання угоди, якщо оформлення документів не затягнеться.

Отже, плюси придбання нової квартири на етапі введення ЖК в експлуатацію:

• відсутність ризиків заморожування будівництва або довгобуду;
• повністю безпечна угода, адже будинок зданий, що можуть підтвердити відповідні документи;
• є можливість вибрати реальну квартиру, а не схему на папері, оглянути сам комплекс і його територію;
• можна відразу заселитися, якщо помешкання продається з чистовим оздобленням, або ж у короткий строк розпочати ремонтні роботи.
   

Мінуси:

• найвища вартість квадратного метра – житло обійдеться значно дорожче, ніж на попередніх етапах будівництва;
• доводиться вибирати з малої кількості варіантів, найпривабливіші пропозиції вже куплені;
• відсутність розстрочки – зазвичай забудовники пропонують оформити поетапну оплату до введення новобудови в експлуатацію.
   

Так на якому етапі вигідніше й безпечніше купити квартиру?

Купівля первинного житла на стадії котловану – найдешевший варіант. Але його варто вибирати тільки в тому випадку, якщо ви впевнені в репутації забудовника. Інакше ризик втратити вкладені кошти може бути надто високим. Якщо немає впевненості в надійності будівельної компанії та її проєкту, краще купувати нерухомість на етапі 50% завершення будівництва. Так можна і гроші заощадити, і знизити ризики довгобуду.