Инфраструктура в коттеджных городках и загородная недвижимость

Несколько лет назад, в начале бурного роста рынка загородной недвижимости, у девелоперов было модно включать в проекты коттеджных поселков большое число, как было принято говорить, «инфраструктур». Под этим техническим термином понимались торговые, сервисные, развлекательные, спортивные объекты, предназначавшиеся для того, чтобы сделать жизнь в поселке более качественной и полноценной. Сейчас, кажется, самое время посмотреть, что скрывается за такими обещаниями и насколько они выполнялись.

Сама идея насыщения проекта коттеджного поселка «инфраструктурами» происходила из раннего этапа развития рынка, когда элитные поселки на картофельных полях уже были, а жизни в них еще не было. Первые покупатели загородной недвижимости столкнулись с тем, что сколь элитная ни была их дача, плохо, когда вокруг пустота, некуда пойти, негде купить сигарет, пива и мяса. Скажем больше: оказалось, что при постоянном проживании летом на даче, члены семей счастливых домовладельцев отчаянно скучают по городскому качеству жизни. Детям не хватает детской площадки, да и просто пространства для «тусовки» и общения, жены жалуются на невозможность сделать маникюр. На картофельных полях Всеволожска и Репино-Ленинского негде гулять и негде искупаться. Кроме того, обещания богатых инфраструктур выставляли поселок более элитным, предлагающим более высокое качество жизни, что создавало дополнительные продажи.

В результате, в 2006-2008 годах декларируемый «стандартный набор» инфраструктур элитного коттеджного поселка включал в себя спортивную площадку, рекреационно-спортивный комплекс (баня, сауна, бассейн, иногда СПА, тренажерный зал), детскую площадку, магазин, кафе и/или ресторан. Если поселок располагался у реки или озера, обязательно декларировался пляж и пирс для катеров. Периодически попадались в рекламе поселков различного рода пекарни, торговые и деловые помещения, салоны красоты, рекреационные зоны. Среди поселков, богатых на инфраструктурные обещания, «Сторожевая гора», «San Repino», «Лукоморье» и «Изумрудный город», «Lakesberry Club», «Суходольское», «Кивеннапа», из совсем недавних – «Мариинская усадьба» и «Петергоф-сити».

В условиях всеобщего кризиса и насыщения рынка, внезапно выяснилось, что с инфраструктурным обеспечением поселков не все так просто. Во-первых, непонятно, кто должен за все это платить, причем как в прямом, так и в переносном смысле. В коттеджных поселках проживает недостаточное число постоянных жильцов, чтобы обеспечить стабильный спрос на предлагаемые услуги. К тому же, декларированные инфраструктуры обычно строятся в последнюю очередь и особого интереса доводить работу до конца у застройщика нет. Как показала практика, некоторые застройщики не в состоянии избежать соблазна и начинают застраивать территории под инфраструктуры теми же коттеджами.

Во-вторых, построить качественные инфраструктуры не так просто. Заявленные спортплощадки превращаются в неухоженный теннисный корт, детские площадки – в унылый комплекс «домик-лесенка-горка» для детей от года до трех. Песчаный пляж без надлежащего ухода за два года размывается и зарастает осокой, озеленение территории вообще занимает несколько лет и имеет все шансы быть заброшено на полдороги. Мало построить пирс для катеров (кстати, в 9 случаях из 10 его строят впритирку к пляжу, что идет поперек не только законам, но и здравому смыслу), надо еще помнить про слип для спуска катеров, эллинги и прочие неинтересные, но необходимые вещи. В магазинах (если они вообще построены и работают, что редкость) низкий ассортимент, проще съездить в сельпо в соседней деревне или в супермаркет. А общественное питание – вообще плачь Ярославны: автор посетил практически все коттеджные поселки Ленинградской области и нигде не видел работающего кафе или ресторана.

В-третьих, мечты и реальные потребности людей – это разные вещи. Например, мечты о спортивном комплексе – это именно что мечты, в реальности мало кому приходит в голову ходить на даче в спортзал. Приятно иметь возможность купить рядом с дачей продуктов, но люди обычно делают покупки в гипермаркетах. Нормальная эксплуатация кафе и банно-саунных центров требует свободного доступа на территорию поселка «внешних» людей. Всякие «арт-проекты» вообще с загородной жизнью слабо пересекаются. И так далее, и тому подобное.

Как показал анализ, поселков, которые полностью реализуют инфраструктурные обещания, крайне немного. В «Соснах» на Суходольском озере инфраструктуры начали строить одновременно с домами. В результате, к лету 2010 года там были готовы и эксплуатировались пирс, пляж, дороги; весной 2011 года планируется достроить и запустить ресторан.

В «Портовом» никто не обещал кафе и прочих излишеств, зато оперативно и качественно создали прогулочную зону и хороший детский городок. Интересен опыт компании «Петростиль» (поселки «Корабельные сосны», «Горки» и т.д.) – там упор осознанно делается на тех инфраструктурах и услугах, что действительно востребованы жильцами. Например, люди с удовольствием ходят на оборудованный пляж и участвуют в организованных праздниках, пользуются услугами по организованной оптовой закупке и доставке алкоголя и некоторых продуктов. В «Правдинском озере» компании «Объединенные ресурсы» (сейчас – «Ландскрона») работает магазинчик.

Силами отдельного поселка крупные инфраструктуры, по мнению автора, не реализовать и не поддержать. Представляется, что с точки зрения девелоперов, оптимальным решением для пафосных инфраструктур является строительство «куста» объектов, рассчитанного на несколько поселков, плюс заметный поток внешних клиентов. Что-то подобное, по слухам, планирует реализовать горнолыжный курорт «Игора». То же самое – и с точки зрения жителей. Поход в кино, спортзал, магазин, парикмахерскую – всегда какой-никакой, а «выход в свет», посещение общественного пространства.

Не надо пытаться делать его камерным, «только для своих», «суперэлитным». И потом, в условиях города все то же самое всегда будет лучше, живее, интереснее. Дача, все-таки, немножко про другое.