Обзор рынка ипотечного кредитования за 2012 год

Ипотечные кредиты, которые и в начале 2012 года не были доступны большинству заемщиков, за год стали еще дороже – на 2-3 процентных пункта.

Теперь ипотека в среднем по рынку стоит 22%-25% годовых. Но главным разочарованием года стало повышение ставки рефинансирования ГИУ, в результате которого с рынка исчезли последние сравнительно недорогие займы под 15% годовых. Тенденции украинского рынка ипотечного кредитования в 2012 году изучал Prostobank.ua

Минувший год начался оптимистично для необеспеченных жильем украинских семей: появилась очередная надежда на безболезненную реализацию жилищного вопроса при поддержке государства, которая, впрочем, оказалась очередным воздушным замком. Так, ключевым ипотечным событием весны-2012 стал старт президентской инициативы, обещавшей всем желающим «доступное жилье». Глава государства декларировал, что уже в мае украинцы смогут взять кредит на жилье по новой госпрограмме под сказочно низкие 2%-3% годовых в гривне сроком на 10-15 лет.

Вскоре Минрегионстрой озвучил подробности программы, для которой в бюджете был предусмотрен миллиард гривен. И хотя эксперты с сомнением отнеслись к возможностям ее реализации, в мае-2012 правительство все же запустило программу льготного кредитования, по условиям которой украинцы могли получить кредиты на жилье под 3% годовых сроком на 10-15 лет. Для удобства заемщиков Минрегионстрой даже создал «единое окно», где потенциальный заемщик мог одновременно встретиться с представителями банка и застройщика и оформить заявку на получение кредита. Киевская горадминистрация так же поддержала президентскую инициативу, пообещав выплатить 100% первого взноса по льготному кредиту столичным бюджетникам, которые работают на коммунальных предприятиях от 10 лет.

Инициаторы программы декларировали, что кредиты на новое жилье смогут получить 30 тысяч граждан Украины. Но, по мнению экспертов, заложенного в бюджете миллиарда гривен хватило бы всего на 1785 квартир или 3-4 жилых комплекса. Реально же количество выданных кредитов оказалось еще ниже. За первый месяц реализации программы было заключено всего 40 договоров, а к середине декабря-2012 было выдано 1118 кредитов.

Несмотря на низкие проценты, для многих украинцев программа оказалась недоступной из-за высоких требований к официальному доходу заемщика, который должен быть достаточным для выплаты кредита под 16% годовых. Кроме этого, большие сомнения вызывает способность государства оплачивать свою долю процентов на протяжении всего срока займа, ведь в 2009 году по аналогичной программе выплаты компенсаций остановились.

В результате Правительство решило сократить запланированное на 2013 год финансирование программы более чем на две трети: с миллиарда гривен до 300 миллионов. Что касается финансирования программы в текущем году, то почти две трети выделенных средств – 630 миллионов гривен – Кабмин распорядился перераспределить на другие нужды.

Еще одним разочарованием 2012 года на ипотечном рынке стало повышение ставки рефинансирования ипотечных займов ГИУ в ноябре-2012. «Практически единственный источник относительно дешевого финансирования ипотеки – Государственное ипотечное учреждение – в конце ноября подняло ставку рефинансирования кредитов, аргументируя это изменением  стоимости финансовых ресурсов, привлеченных на внутреннем финансовом рынке. А это повлекло за собой удорожание таких кредитов в банках. Сейчас средняя процентная ставка, которую банки предлагают по программе кредитования ГИУ, колеблется около 21-22% годовых, тогда как в первой половине 2012 года эти кредиты выдавались под ставки 13,5%-15% годовых», ­­- комментирует Наталья Кравец, директор департамента развития продуктов Банка «Финансы и Кредит ».

В результате программа ГИУ, поддерживавшая предложение ипотечных программ даже при нехватке ликвидности у банков, в конце 2012 года перестала справляться с этой ролью. Банки-партнеры ГИУ к концу года стали покидать рынок. Так, если по программам сроком на 5-20 лет количество учреждений удвоилось с 6 до 12, то после изменения политики ставок ГИУ банков осталось девять. Программы сроком 25-30 лет на начало года предлагали пять банков, к лету их количество увеличилось до восьми, а осенью упало до шести.

Количество банков-кредиторов колебалось

За прошедший год количество игроков в сегменте кредитования на покупку вторички изменилось незначительно. Среди кредитующих на конец 2011 года 25 банков из числа 50-ти лидеров по активам, по данным компании «Простобанк Консалтинг», к декабрю-2012 четыре финучреждения свернули свои программы. Правда, взамен пришло два новых банка.

При этом по кредитам на сроки до 10 лет количество предложений уменьшилось на 2-4 банка. А займы на 20 лет, наоборот, стало предлагать на четверть больше учреждений – 16 против 12-ти в декабре-2011.

Предложение банковских кредитов на новое жилье также менялось на протяжении 2012 года. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг», на один меньше стало банков, выдающих займы сроком на 5-10 лет. А предлагающих долгосрочные 15-20 летние программы – на 4 больше.

Интересно, что ассортимент кредитных программ при этом менялся по-иному. По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг», на рынке кредитования на покупку первички выбор программ стал на четверть меньше: 140 на конец года против 184 в январе. В сегменте кредитования вторичной недвижимости наоборот – за год предложение программ выросло с 228 до 238.

Авансы демонстрируют стабильность

Минимальные авансы в 2012 году не претерпели значительных изменений. По-прежнему на рынке доминируют предложения с 30%-ным первоначальным взносом как при покупке нового жилья (10 из 15 предложений), так и «вторичного» (16 из 23 предложений). Есть и варианты с более низким авансом. «Правда, воспользоваться таким приложением можно предоставив дополнительный залог. Это может быть недвижимость, которая находится в собственности как заемщика, так и имущественного поручителя», – анализирует ситуацию Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра.

По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 31.12.2012 г., самые мягкие авансовые требования по кредитам на «вторичку» у Ощадбанка – всего 10%, но лишь при предоставлении дополнительного залога. За ним идут Укргазбанк и банк «Киевская Русь», по условиям которых предусмотрено 20% первоначального взноса. В сегменте кредитования «первички» лидеры по минимальным авансам немного другие – тот же аванс в 20% предлагает Укргазбанк, 25% -Укрсоцбанк, БМ Банк и UniCreditBank.

Ставки – выше и недоступнее

Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости за 2012 год выросли на 2,5-3,2 процентных пункта в зависимости от срока. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг», по займам сроком 10 лет рост составил с 20,2% до 22,9% реальных годовых. Самыми «дорогими» по-прежнему остаются краткосрочные займы сроком на 1 год, стоимостью 25,2% реальных годовых. Самыми «дешевыми» – 20-летние, со средней реальной ставкой в 22,1% годовых.

В сегменте кредитования на покупку нового жилья средние реальные ставки за год выросли в среднем на четверть – на 4-4,8 процентных пункта. На начало года реальные ставки по кредитам на жилье от застройщика уступали ставкам по кредитам на «вторичку», составляя 17,1%-18,6% годовых против 19,3%-21,9% годовых. Но к декабрю-2012 кредиты на «первичку» практически догнали по средней реальной ставке займы на «вторичку»: 21,5%-23% против 22,1%-25,2% годовых.

Тем же, кто в 2012 году хотел рефинансировать свой дорогой ипотечный кредит, готовы были предоставить свои услуги четыре банка. При этом реальные процентные ставки по кредитам рефинансирования выросли на 1,6-2,2 процентных пункта по программам сроком на 5–15 лет. А по 20-летним программ даже упали на половину процентного пункта, составив на конец 2012 года 22,5%-23,4% годовых.

Для тех, кто брал ипотечный кредит до кризиса, такие размеры ставок делают рефинансирование нецелесообразным, ведь в январе 2008 кредиты на жилье в гривне банки предлагали под 15%-21% годовых. А для тех заемщиков, кто оформлял квартиры в ипотеку весной-2010, рефинансирование все еще может иметь смысл. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг», в марте-апреле-2010 займы на жилье в среднем по рынку банки предлагали под 25%-28% реальных годовых, а максимальные по рынку ставки достигали 30% реальных годовых.

Прогнозы неутешительны

По прогнозам экспертов, в 2013 году на украинском рынке ипотечного кредитования просвета не предвидится. У банков по-прежнему не хватает средств для кредитования заемщиков на долгий срок. «В Украине, к сожалению, до сих пор нет инструментов привлечения длинного гривневого ресурса. В розничном сегменте это по-прежнему депозиты физических лиц, максимальный срок которых не превышает трех лет», - комментирует Владимир Радько.

И даже те средства, которые банки могут привлечь, слишком дороги, потому на снижение ставок заемщикам рассчитывать пока не стоит. «Долгосрочное финансирование не должно быть по заоблачным ценам. Брать кредит на недвижимость на 20 лет под ставку 25% годовых можно, если только есть возможно рассчитаться по такому кредиту за два или три года. Не имея такой возможности, брать ипотеку и платить все 20 лет ставку 25%, мягко скажем, нецелесообразно», - продолжает Наталия Кравец.

У тех же, кто в 2013 году планировал взять ипотеку на длительный срок (более 20 лет), также не много поводов для оптимизма – долгосрочные кредиты, скорее всего, будут редкостью. «Не думаю, что в основной своей массе на рынке ипотеки в 2013 году будут предложения на срок более 20 лет» – резюмирует Владимир Радько.

Что касается требований к заемщикам, то в 2013 даже претенденты с «серыми доходами» будут иметь шанс взять ипотечный кредит. Но учреждения, готовые идти на встречу в этом вопросе, по-прежнему будут единичными. «Могу сказать на примере нашего банка, что брать в расчет неподтвержденный доход можно. Вопрос в оценке этого самого неподтвержденного дохода. Мы называем это «затратный метод». Логика простая – если мы не можем понять, как клиент зарабатывает, мы просим показать, куда он тратит. Такой или подобный подход может приобрести популярность. Прежде всего, из-за своей объективности», - комментирует Владимир Радько.