Стоит ли покупать квартиру для сдачи ее в аренду?

Цены на первичную недвижимость стабильны, а стоимость аренды растет. Это значит, что инвестировать в покупку метров с целью сдачи в аренду c каждым месяцем все выгоднее.

Инвестиции окупятся в течение 6–9 лет – это вдвое лучше, чем валютный депозит. На рынке первичной недвижимости продолжается эра покупателя: цены на метры не растут, они снижаются – по крайней мере, на "вторичке". По данным mirkvartir.ua, с января по сентябрь 2012 года средняя цена квадратного метра однокомнатных в новостройках Киева снизилась на 6,5% – до 1554 долл./м². Проседание цен сами застройщики связывают как с ростом конкуренции (количество новостроек в столице уверенно растет), так и с сезонными изменениями.

"За последние два месяца цена квадрата на первичном рынке практически не изменилась. Ежегодно в летний период, особенно в июле-августе, на рынке падает спрос, поэтому цены никто не поднимает", – уверен руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя. В то же время, столичные арендодатели в этом году предпочли увеличить расценки. По данным компании SV Development, с января по октябрь средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице выросла на 19,6% – до 475 долл./мес. Покупка квартиры с целью сохранения средств и прицелом на будущую доходность от сдачи метров в аренду снова стала финансово интересной.

Столичное решение

Какова же цена "входа" в такую инвестицию? В Киеве, где выбор строящегося жилья очень велик, квартиры продают в домах экономкласса по цене 7,5–9,5 тыс. грн. за квадрат. "Однокомнатные квартиры сегодня можно купить практически в каждом строящемся доме. К моменту завершения строительства распродаются практически все такие квартиры. В классах "эконом" и "бизнес" метраж однокомнатных квартир – 35–45 кв. м и 55–60 кв. м соответственно", - отмечает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. Так что цена "входа" – от 40 тыс. долларов. Правда, при покупке за такие деньги придется минимум полгода ждать сдачи дома в эксплуатацию, а потом еще несколько месяцев приводить квартиру в жилое состояние.

Впрочем, малая площадь "единичек" в киевских новостройках – явление редкое. На такие планировки идут застройщики, возводящие точечные проекты экономкласса на окраинах. В ЖК "Жемчужина Троещины" за квадрат просят 7,5 тыс. грн., минимальная площадь однокомнатной – 36,7 кв. м, максимальная – 51,4 кв.м. В итоге стоимость "единички" в комплексе стартует от 34,4 тыс. долл.

У именитых киевских строительных компаний – другая политика планирования квартир и ценообразования. Площадь самой скромной однокомнатной от "Киевгорстроя" в доме экономкласса по ул. Лисковской (Деснянский район) – 48,7 кв. м, а цена квартиры – 55,4 тыс. долл.

В ближайшие месяцы жилье в новостройках может подешеветь еще на 3–5%. "При выходе новых проектов ожидаемые цены будут скорректированы в сторону уменьшения. Хотя все зависит от экономической стабильности в стране: страна стабильна – цены стабильны. Страна нестабильна – цены нестабильны", – уверен генеральный директор ПСГ "Ковальская" Сергей Пилипенко. По мнению Алексея Говоруна, для резкого изменения цен в этом году нет никаких предпосылок. "Мы ожидаем, что этой осенью цены на первичку будут оставаться на установившемся ранее уровне", – говорит г-н Говорун.

Региональная тишина

В городах-миллионниках спрос на первичку гораздо скромнее, чем в столице, а выбора у покупателя почти нет. Более-менее активное строительство ведется в Одессе, где часто жилье приобретают киевляне. Впрочем, одесские застройщики возводят дома в основном бизнес-класса. Отсюда и довольно высокие цены – 9–16 тыс. грн./кв.м.

Впрочем, "Деньги" отыскали объекты экономкласса. В ЖК "Альтаир", строительство которого находится на стадии котлована, приобрести однокомнатную можно по цене 6,2 тыс. грн./ кв.м при площади квартиры около 35 кв.м итоговая цена "входа" составит порядка 27 тыс. долл. Правда, новоселья придется ждать до конца 2014 года. В первом квартале 2014-го обещают сдать ЖК "Звездный городок 2", где цена метра составляет 8,8 тыс. грн., а общая стоимость "единички" – 43 тыс. долл. В Днепропетровске, Донецке, Львове купить квартиру в доме экономкласса можно по цене 6–10 тыс./кв.м, то есть за 30–55 тыс. долл. Как и в Одессе, цены в этих городах стабильны, а небольшой рост цен (в пределах 4%) происходит лишь с приближением момента сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит также добавить что снять квартиру без посредников в Москве или других городах можно на специализированных сайтах, как kvartirant.ru

В Харькове жилье стоит дешевле: 4,8–8 тыс. грн. за квадрат. Приобрести "единичку" в новостройке можно за 28–40 тыс. долл. "Существенных изменений цен на первичном рынке недвижимости за последние несколько месяцев не произошло. Среднерыночная стоимость метра жилья увеличилась на 0,07% – с 7640 грн./кв.м в июле – до 7645 грн./кв. м – в августе 2012 года. В классе "эконом" произошло снижение стоимости квадратного метра на 0,42%", – рассказал президент компании "Авантаж" Анатолий Денисенко. По его мнению, до конца года цены на первичке не изменятся: "Активно строят в городе не более пяти компаний. Изменение цены в течение 2012 года составит плюс 7–8%".

Инвестируем?

По мнению "Денег", осень 2012 года – хорошее время для инвестирования в недвижимость. Правда, стоит крайне осторожно отнестись к супердешевым предложениям, за ними могут скрываться нечистые замыслы застройщиков, и есть вероятность остановки строительства (подробнее о важнейших шагах инвестора до подписания договора покупки на стр.20). Если же репутация застройщика сомнений не вызывает, остается только приобрести метры в успешном объекте. "Стоит приобретать ликвидное жилье – квартиры с функциональной планировкой, в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Новостройки имеют больший потенциал для роста стоимости квартиры, чем вторичная недвижимость. Это приводит к повышению арендных ставок", – уверен Анатолий Денисенко. Очень важно учитывать и объем инвестиций.

Вообще в Киеве срок окупаемости практически любой "единички" составит 9–11 лет. Во Львове, где ставка ежемесячной аренды крайне низкая (800–1200 грн.), приобретать квартиру с целью долгосрочной сдачи вообще нецелесообразно, стоит рассмотреть разве что вариант посуточной аренды (если объект расположен вблизи от центра города). Возможно, сегодня резонно инвестировать в донецкую недвижимость: в городе есть квартиры от 35 тыс. долл. А цена аренды в Донецке довольно высокая – 2–2,6 тыс. грн./мес., что приведет к довольно быстрой окупаемости вложений – за 5–6 лет.