Целевом назначении земельного участка: учимся не ошибаться

Использования земельного участка по целевому назначению - одно из основных требований действующего законодательства.

Но, как говорит Струц Николай, ведущий юрист АК «IMG Partners», оно не всегда совпадает с желаниями пользователей. Многие из них по решению суда лишены прав на земельный участок через ее нецелевое использование.

Согласно действующему Украинскому законодательству заключение договора аренды земли, в котором речь идет об изменении целевого назначения земельного участка, является серьезным правонарушением, за которое предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность. Но такой неприятной ситуации можно избежать.

Определимся с терминами

Сначала надо определить понятие «целевое назначение», «целевое использование» и «категория земель». Это очень важно, ведь в ходе судебного разбирательства от их трактовки часто зависит исход дела.

Земельный кодекс акцентирует внимание на целевом использовании земельного участка, но не дает четкого определения ее целевого назначения. Такое определение мы находим в Законе Украины «О землеустройстве»: целевое назначение - использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке. Можно сказать и так: целевое назначение земельного участка - это установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые границы использования земельного участка его собственником или пользователем.

Целевое назначение и категории

Основа для определения целевого назначения земельного участка - его принадлежность к соответствующей категории земель и соответствующего способа использования. Разделение земельного фонда страны на категории предусмотрено Земельным кодексом. Их исчерпывающий перечень содержит ст. 19 ЗКУ.

Каждая из категорий земель составляет обобщенное, или основное, целевое назначение земельных участков, к примеру участки проманзначения. Из этого следует, что изменение целевого назначения нужна, только когда имеет место изменение категории земельного участка. Постановление Кабинета министров Украины «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц» от 11.04.2002 г.. Также связывает изменение основного целевого назначения земли с переходом к другой категории (например, из сельскохозяйственных земель в земли лесного фонда).

Но это еще не все. Дело в том, что в рамках одной категории земельные участки используют для различных целей. Так, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса скота. Таким образом, помимо основного выделяют еще так называемое специальное целевое назначение земельных участков. Это также следует из письма Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.04.1998 г.., Содержащий Украинский классификатор целевого использования земли с подробным перечнем видов целевого назначения земельных участков по каждой категории.

Например, если земельный участок выделен для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции, то использование этого участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства без изменения целевого назначения запрещено. На это следует обратить внимание пользователей по договору аренды, в котором необходимо указать не только основное, но и специальное (функциональное) целевое назначение земли. В этом случае надо обратиться в местные органы власти для изготовления новой документации.

Но как быть, если на приусадебном участке, выделенном под жилой дом, расположено здание, которое владелец хочет сдать в аренду для использования его как торгового объекта. Надо изменять целевое назначение земли, расположенной под этим объектом? В этом случае меняют функциональное назначение той части земельного участка, на котором расположено здание. Следовательно, необходимо изменить специальное целевое назначение, хотя категория земли не меняется.

Можно сделать вывод, что изменение функционального использования здания влечет за собой изменение специального целевого назначения части земельного участка. Но обратим внимание на то, что решение этого вопроса неоднозначно. В некоторых регионах требуется только разрешение местных органов власти. Все зависит от сути дела и методов работы местных органов. В любом случае рекомендуем предварительно проконсультироваться с их работниками.