Елена Маленкова про ситуацию на рынке недвижимости Украины

О ситуации на рынке недвижимости Украины в условиях нестабильной экономической и политической ситуации, о влиянии внутренней миграции на эту сферу в эксклюзивном интервью корреспонденту интернет издания Новости Украины – From-UA рассказала эксперт по восточному региону, член Ассоциации собственников недвижимости Украины и Комитета содействия переселенцам Елена Маленкова.

-  Елена Аркадьевна, дайте, пожалуйста, общую характеристику рынка недвижимости Украины на сегодня (ценовая политика, предпочтения покупателя)?

- Сейчас на рынке недвижимости и покупатель, и продавец находятся в стадии выжидания. Конечно, единичные сделки осуществляются, но они не носят массового характера.

Основной сегмент продаж – это первичное жилье, 1-2-комнатные квартиры. Так получается, что в основном люди пытаются сбросить гривну именно на рынке недвижимости (потому что именно в сегменте «первички» цена квадратного метра зафиксирована в гривне).

Ну а элитная недвижимость продается точечно. Понятно, что людей, которые имеют миллионы, нынешний кризис особо не касается. Они покупают и большие дома, и дорогие квартиры.

Стоит отметить, что наиболее доступное для покупки жилье находится именно в Западной Украине. К примеру, в Ивано-Франковске идет массовое строительство, и внутренний рынок практически не простаивает. Они за 2-3 месяца полностью продают дом-новостройку (от 3900 до 4500 грн. за кв. м). В таких домах как коттеджный поселок по Новорижскому шоссе уже есть отопительный котел, лазерная штукатурка – все полностью готово под отделку. Ивано-Франковск сейчас наиболее привлекательный, потому что там есть качественное и дешевое жилье. И это очень комфортный город для проживания.

Также очень хорошо продается пригород Киева, где цены от 5-6 тысяч гривен за квадратный метр в новостройках или коттеджах. Сейчас там можно купить жилье за 50-60 тыс. долл. (домик за городом или 3-комнатную квартиру). В том же Ирпене можно найти за 36 тыс. долл. «двушку» в хорошей новостройке. Недавно в Киеве на Троещине была продана однокомнатная квартира за 40 тыс. долл.

- Изменилась ли за последнее время целевая аудитория на рынке жилья?

- Сейчас очень сложно описать портрет покупателя. Целевая аудитория разношерстная – и молодежь, и люди, которые умудрились «вырвать» какие-то деньги  с востока. Даже пожилые сейчас покупают (в основном однокомнатные квартиры). На каждый тип недвижимости – своя целевая аудитория, как это было всегда.

- На что стоит обращать особое внимание при покупке недвижимости?

- Первое: если вы покупаете квартиру в новострое, обязательно привлекайте специалиста – юриста, знакомого риелтора.

В Киеве сейчас  массовое явление, когда застройщик, купив участок земли под застройку жилого дома для себя, строит на нем многоэтажку, а разрешительных документов у него нет. И когда люди покупают такие квартиры, во-первых, по документам не смогут быть владельцами жилой квартиры, так как обычно эта доля составляет 1/16, 1/28, соответственно, такой «владелец» никогда не сможет эту квартиру продать.

Во-вторых, есть риск сноса незаконного строительства. То есть обязательно надо проверять документы у застройщика. Сам потребитель этого не делает, для этого и нужен юрист.

Третье – чаще всего обыватель не ориентируется в ценах. Когда делаем аналитику рынка, у нас разбег иногда достигает 70%. Для того, чтобы человек не переплатил при покупке, надо все-таки обращаться к специалисту, потому что ты можешь заплатить и не будешь знать, дорого это или дешево.

Например, есть клиент, который готов потратить полмиллиона долларов на квартиру. Мы поднимаем нашу многолетнюю базу и видим, что владельцы этой квартиру держат цену еще с 2008 года, хотя сейчас ее себестоимость в разы ниже. Получается, когда человек начинает искать жилье, у него оказывается очень большой разброс цен, и он может не купить по сочетанию цены и качества. То есть очень мало предложений, адекватных по цене сегодняшней ситуации.

Поэтому кому надо продать, продают по заниженной цене. Кому надо купить, будут вынуждены потратить время, чтобы найти что-то именно в нужном ценовом сегменте.

- С какими проблемами обычно сталкивается продавец сегодня?

- Главная проблема — найти платежеспособного покупателя. Сегодня банки не работают в нормальном режиме, фактически нет кредитной системы. Если раньше можно было, дав просто рекламу на квартиру, собрать несколько покупателей и выбрать из них самого платежеспособного (устроить т.н. аукцион), то сегодня такой покупатель может быть один, и в погоне за ним можно потратить годы. А сделки осуществляются только за наличку.

- Какие условия необходимо выполнить продавцу недвижимости, чтобы как можно выгоднее продать (сдать) жилье?

- Я всегда своим клиентам рекомендую обращаться к риелтору, которого он знает, либо к тому, которого ему рекомендовали. Риелтор может грамотно управлять спросом. Он имеет свою картотеку клиентов, и на него постоянно идет приток заявок.

Если человек сам будет продавать свою квартиру по рекламе, во-первых, он может нарваться на мошенников (как это обычно бывает в смутные времена), а во-вторых, его объявление может просто потонуть в огромном море сайтов. По моим подсчетам, есть 250-300 сайтов с объявлениями, на которых они размещаются. Единственный покупатель, который может найтись на эту квартиру, может просто потеряться.

Сейчас чрезвычайно важно время: сегодня квартира стоит 50 тысяч долларов, а в феврале она может стоить уже 30 тысяч. Поэтому нужно обращаться к своему специалисту, который сконцентрирует спрос и продаст квартиру за максимальную цену в максимально сжатый срок.

- У кого сегодня больше шансов продать жилье – у владельца квартиры в городе или загородного домика?

- Сегодня в почете либо загородный домик с автономным отоплением, либо новостройки с новыми тенденциями, когда в каждой квартире уже есть котел.

Мы не знаем, какая зима нам предстоит, мы не знаем, что у нас будет с газом, поэтому народ задумывается.

Кстати, очень многие хотят снимать загородные дома. Возможно, будет бум в начале марта на небольшие домики, когда человек сделает себе автономное проживание: и скважину, и отопление, возможно, на твердом топливе, чтобы вообще не зависеть от государства.

- Какие сейчас цены на аренду в Киеве и в регионах?

- В Киеве еще в июне цены были более-менее вменяемые. С июля цены на аренду поднялись за счет внутренней миграции. В сентябре цены достигли пика, но пока рост прекратился.

В сравнении с прошлым годом, можно сказать, что стоимость аренды уже выросла на 20%. Даже загородные домики (до 100 кв. м) в небольших районных центрах еще два года назад сдавались за 3 тысячи гривен, сегодня – от 6 тысяч и выше.

Это касается столицы, Николаевской, Запорожской, Черкасской, Львовской областей, потому что именно в эти регионы перебралась основная часть населения из востока.

-  Вы затронули тему внутренней миграции, как в целом это отразилось на рынке недвижимости? Что изменилось сегодня?

- Люди по-прежнему съезжаются в большие города с целью заработка, потому что сейчас в восточном регионе практически нет работы (в точках продаж выручки падают, многие мужчины воюют). В западных регионах тоже особо работы нет, многие на это жалуются. Поэтому очень часто люди мигрируют в поисках работы. Все-таки считается, что в столице ее проще найти.

Но, с другой стороны, сейчас выросли цена на аренду, и у многих вынужденных переселенцев уже исчерпаны ресурсы. Если не нашли работу – возвращаются назад в зону боевых действий. Я знаю массу проукраински настроенных людей, у которых не было выхода — и пришлось вернуться назад, так там хотя бы квартиры есть и какие-то запасы.

- Есть ли надежда, что они там смогут продать свое жилье, чтобы навсегда уехать?

- Продать жилье на востоке можно. Сделки единичные, но они идут (зону боевых действий не разглядываем). Цены ориентировочно упали в 2-2,5 раза.

В среднем в Донецке 1-комнатная квартира стоит 20-25 тысяч долларов в центральном районе. В Донецке эта зона включает кусочек Киевского района, Петровка-Марьинка, Широкий, а остальные районы не затрагиваются. Ближе к окраинам – Пролетарка, Буденовка — до 20 тысяч.

- Кто их там покупает, учитывая боевые действия на востоке?

- Я тоже задавала этот вопрос своим коллегам в Донецке. Сказали, что и русские покупают, и наши граждане, которые верят в свое «лучшее», может, они думают, что там тоже будет Россия. Кто-то просто рискует, в надежде, что когда-то весь этот ужас закончится.

- Какие регионы, кроме Киева и Ивано-Франковска, о которых Вы говорили ранее, наиболее привлекательны и доступны для переселенцев?

- Черновицкая, Хмельницкая, Полтавская, Черкасская области – не крупные города, а пригороды, в 50-60 км зоне от Киева. Многие специально отмечают, что не хотят жить на левом берегу, лучше на правом – подальше от Донецка, хоть Днепр будет разделять. Это очень важно психологически.

Но сейчас наши специалисты столкнулись с тем, что некоторые арендодатели прямым текстом заявляют, что «жильцов с Донбасса мы не хотим, так как боимся, что они получат статус беженцев и не будут платить». Владельцы с условиями «негров и дончан не берем», к сожалению, попадаются.

Я все время прошу журналистов – развенчивайте этот миф. Закон о собственности никто не отменял. Никто не имеет права жить в вашей квартире и не платить за нее. Подписывайте официальные договора, нанимайте профессиональных посредников – и проблем не будет.

- Как переселенцу отстаивать свои права в таких ситуациях?

- Заставить кого-то кому-то сдавать свою частную собственность нельзя. Но разъяснительной работой заниматься просто необходимо! Мы (риелторы. – Ред.) обычно стараемся давать гарантийное письмо от нашей компании, что в случае, если съемщик не будет платить, то мы на себя берем гарантии оплаты. Просим, чтобы наши переселенцы брали письма со своей работы о заработной плате, чтобы доказать платежеспособность и что они не собираются сидеть у кого-то на шее. Мы со своей стороны стараемся объяснять собственнику, что это такие же люди, как и мы с вами, иначе бы они поехали в Ростов, а не в Киев. Раньше из десяти девять собственников отказывались, теперь из десяти отказывается один, которого мы не смогли убедить, но это его право.

Беда в том, что сейчас также на рынке работает и большое количество непорядочных риелторов, которые для того, чтобы получить контракт от владельца, настраивают против клиентов с Донбасса.

- Есть ли хоть какая-то помощь со стороны государства?

- Наша риелторская компания сделала перерегистрацию как частный предприниматель. Было очень лояльное отношение со стороны киевских госслужащих. Что касается материальной помощи... Идти выстаивать 3-4 дня в очереди, чтобы получить 400 грн. (работающему человеку) при стоимости квартиры от 5 тыс. грн в месяц, нет смысла.