Квартира под ключ: как выбрать, сколько заплатить, к чему готовиться

За рубежом продажа жилья с голыми бетонными стенами – это, скорее, нонсенс. Обои, напольные покрытия в комнатах, кафель и сантехника в санузлах, оборудованная кухня – минимальный набор, который имеется в каждой квартире.

На российском рынке недвижимости жилье, готовое к проживанию, встречается все еще достаточно редко, хотя, по прогнозам специалистов, в будущем предложение должно вырасти.

Кризис увеличил выбор

Квартиры с отделкой сдаются в основном в домах, построенных по различным социальным программам. Предложение в коммерческих новостройках ограничено. Такому положению дел на рынке, по мнению Сергея Кушменюка, генерального директора инвестиционного агентства недвижимости «Кондр», способствовал тот факт, что спрос на новостройки зачастую превышал предложение, девелоперы с легкостью продавали квартиры и без отделки. «В кризис 2008-2009 годов ситуация резко изменилась. Большое количество покупателей ушло с рынка, и девелоперам нужно было бороться за каждого клиента. Для некоторых игроков рынка отделка квартир стала козырем, который помог им в реализации значительного количество площадей», – считает эксперт.

Сегодня рынок коммерческих новостроек предлагает два типа квартир: под чистовую отделку и с ремонтом под ключ. Для первого варианта на этапе строительства согласовывается планировка квартиры (в случае свободной планировки), выполняется необходимая разводка, возводятся межкомнатные двери и перегородки, делается стяжка и выравнивание. После этого будущим жильцам остается произвести собственно чистовую отделку и заниматься меблировкой. Что касается отделки под ключ, то делается она по индивидуальному проекту, либо по одному из типовых, разработанных заранее. Ремонт может производиться как во всем строящемся доме сразу, так и в отдельных квартирах в соответствии с пожеланиями будущих жильцов.

Несмотря на то что будущему собственнику придется сегодня приложить усилия, чтобы подыскать жилье с ремонтом на первичном рынке, доля этих квартир все же увеличилась. По данным Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», до 2009 года показатель новостроек с выполненным ремонтом не превышал 2-3% в общем объеме предложения. При этом объекты были представлены преимущественно в верхних ценовых сегментах. За последние 1,5-2 года доля предлагаемых квартир данного формата возросла до 10-12%, затронув в том числе эконом- и комфорт-классы.

В качестве примеров, где продается жилье с отделкой, можно привести московские новостройки на ул. Жигулевская, д. 14, корп. 2; ул. Татьяны Макаровой, д. 3; ул. Лухмановская, д. 28, 32, 35.

Быстрое новоселье

Популярность жилья, готового к проживанию, тоже в последнее время увеличилась. «До кризиса спрос на квартиры с отделкой вполне соответствовал существующему предложению и составлял 2-3% в структуре потребительских предпочтений, – приводит данные Артем Ржавский. – За последние 1,5-2 года предпочтения покупателей сместились в сторону более низких бюджетов покупки. Вследствие этого доля будущих жильцов, интересующихся квартирами с выполненной отделкой, возросла до 15%».

Основное преимущество квартир под ключ – это быстрое новоселье. Если перед покупателями недвижимости элитного и бизнес-класса жилищный вопрос обычно не стоит так остро, и они могут позволить себе потратить некоторое время на дорогостоящий ремонт, то для будущих собственников жилья экономкласса быстрый переезд – это принципиальный вопрос. «Значительная часть покупателей живет в съемных квартирах, соответственно, стоимость самостоятельного ремонта автоматически увеличивается на стоимость аренды жилья в данный период, – объясняет Сергей Кушменюк. – Кроме того, многие покупатели приобретают жилье в новостройке с помощью альтернативной сделки, при которой они продают свои старые «квадраты» и сразу же въезжают в новую квартиру».

У готового жилья есть и другие плюсы. Например, стоимость ремонтных работ, производимых компанией-застройщиком, обойдется покупателям дешевле, по сравнению с самостоятельным выполнением отделки. «Для объектов эконом- и комфорт-классов стоимость коммерческой отделки составляет 4-7 тыс. руб. за кв. м. В новостройках, возводимых под социальные нужды, квартиры сдаются с муниципальной отделкой, качество которой заметно ниже коммерческой. В данном случае отделка стоит 2-3 тыс. руб. за кв. м. В бизнес и элитном сегментах подобные работы добавляют к стоимости жилья как минимум 15-20%», – говорит Артем Ржавский.

Вот еще пример. В качестве дополнительной опции дизайнерскую отделку с использованием высококачественных материалов предложили в этом году в монолитном жилом комплексе в микрорайоне Царицыно. «Сейчас завершаются работы по созданию шоу-румов, где покупатели смогут оценить предложения по отделке в реальном масштабе, – поясняет Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – Без отделки минимальная стоимость квадратного метра составляет 73 тыс. руб., с отделкой – 79 тыс. руб. В целом кризис способствовал развитию дополнительных опций, одной из которых стала продажа квартир с отделкой. Варианты и качество ремонта с каждым объектом становятся все лучше».

Кроме того, заселение в уже отремонтированную квартиру избавляет жильцов от дискомфорта, создаваемого проведением ремонта у соседей.

Еще одни момент. Ремонт жилья, реализуемого без отделки, часто растягивается на несколько лет, поэтому заселяются такие дома долго. В результате первые новоселы могут пострадать еще и от того, что не все инфраструктурные объекты начнут работать в жилом комплексе одновременно. Например, дата открытия магазинов и ресторанов зависит от того, насколько велик будет поток клиентов, и если их мало, начинать работу нерентабельно. К тому же первые годы происходит усадка дома, поэтому делать качественный ремонт в квартирах не рекомендуют. Отделку от застройщика в этом плане можно рассматривать как полезную вещь.

Заходи и живи

Видимо, застройщикам не очень выгодно сдавать жилье с отделкой, иначе сегодня таких предложений на рынке было бы намного больше. Очевидный плюс для девелопера при сдаче квартир под ключ, по мнению Владимира Трибрата, директора по маркетингу ГК «Пионер», – это возможность выделить свой объект на фоне других и привлечь покупателя созданным продуктом «заходи и живи». Но при этом существуют высокие риски не угадать меняющиеся предпочтения покупателей в части отделки, увеличиваются сроки строительства и сдачи объектов (от 3 до 6 месяцев), возникают сложности технического выполнения и контроля процедуры отделки, причем, чем выше уровень объекта, тем выше риски девелопера.

Да и спрос покупателей не настолько велик, чтобы сделать рентабельными затраты на выполнение типового ремонта. «В момент выбора квартиры в новостройке около 60% покупателей предпочли бы видеть в ней отделку, – рассказывает эксперт. – По мере того как покупатель узнает больше о различных предложениях, в том числе об особенностях выполнения отделки, процент заинтересованных в квартирах под ключ снижается примерно до 30%, а к моменту сделки и вовсе падает до незначительной величины».

Принятие решения, сдавать квартиры под ключ или нет, зависит также от типа строения. К примеру, дома, построенные по монолитной технологии, подразумевают индивидуальную планировку. Поэтому выполнять стандартную отделку в таких объектах – значит лишать будущих жильцов возможности организовать внутреннее пространство квартиры по своему вкусу. А этот пункт для них как раз является преимущественным при выборе монолитного жилья.

Сергей Кушменюк считает, что основным плюсом продаж готового жилья для девелопера является не столько заработок на отделке, сколько появление значимого конкурентного преимущества у продаваемого объекта. Особенно это касается тех проектов, в которых покупателям предлагается несколько видов отделки, выполненных в разных стилях. Сейчас таких предложений на рынке немного, и они пользуются популярностью.

Перспективная опция

Сегодня, как и пять лет назад, эксперты прочат жилью, готовому к проживанию, хорошее будущее. В том, что доля новостроек, продаваемых с отделкой квартир, будет расти, специалисты единодушны. Вот только оценить скорость этого процесса затруднительно. Ясно только то, что в сегменте бизнес-класса и элитном это будет происходить намного медленнее.

Есть уверенность в том, что такие квадратные метры будут востребованы покупателями. «Спрос на квартиры под ключ однозначно возрастет с увеличением доли инвестиционных сделок, когда все больше людей станут приобретать квартиры для последующей сдачи в аренду, но пока такие сделки единичны, – говорит Владимир Трибрат. – А вот какая недвижимость однозначно должна возводиться с отделкой, так это курортная, поскольку это жилье удалено от места проживания собственника, и ремонт квартиры представляет очевидную сложность для хозяина недвижимости».

По мнению Артема Ржавского, объективных предпосылок к снижению спроса на квартиры с выполненной отделкой в ближайшем времени нет, поскольку существующий уровень доходов населения все еще заметно ниже, чем до кризиса.

Кроме того, восстановление рынка ипотеки в сегменте новостроек происходит достаточно медленными темпами, что определенным образом ограничивает финансовые возможности покупателей.