Сколько стоит квартира в Европе и как её купить

Из-за финансового кризиса в ЕС цены на квадратные метры в Испании упали ниже, чем в столице Украины. Но покупка жилья в Европе таит неприятные сюрпризы.

Сейчас на Средиземноморском побережье Европы можно купить квартиру за 30 тысяч евро или дом за 80-100 тысяч евро. В зависимости от района, квадратный метр жилья может обходиться от 500 евро.

То есть, продав бабушкину квартиру в крупном украинском городе, можно обзавестись недвижимостью около моря в ЕС. И если учесть, что жизнь в Украине дорожает, а многие специалисты могут позволить себе работать удаленно, то у многих появляется соблазн переехать из нашей неспокойной страны в размеренную курортную Европу.

Давайте рассмотрим особенности покупки и владения такой недвижимостью на примере Испании, где цены остаются на довольно низком уровне. 

Оформление покупки добавит 15% к цене

Экономический кризис сделал свое дело. В прошлом году около 50 тысяч испанских семей потеряли свои дома и квартиры из-за того, что не смогли обслуживать ипотечные кредиты. С одной стороны, это грустно. С другой, Европа потихоньку преодолевает спад и в ближайшее время цены могут начать расти. 

Самые низкие цены на квадратные метры - это так называемое банковское жилье. В этом случае стоит обратить внимание на  цены на недвижимость в Швейцарии и Люксембурге. В отличие от украинских финучреждений испанские не придерживают изъятые квартиры в надежде распродать их среди своих сотрудников, а выставляют на рынок, сбивая цены.

Задаемся целью найти квартиру площадью 60-70 квадратов, обычно это аналог нашей двухкомнатной квартиры, и начинаем изучать испанские сайты. Например, в Валенсии такое жилье будет стоить от 30 тысяч евро, но до моря будет 1,5-2 километра. А в курортных городах такую же квартиру на берегу моря можно найти за 40 тысяч евро.

- В Испании есть жилье на любой вкус, - говорит нам русскоязычный представитель агентства недвижимости, с которым мы связались по скайпу. - Мы вам можем найти квартиру и за 10 тысяч евро, но это будет в нескольких десятках километров от побережья, но нужна ли вам будет такая недвижимость? Поэтому тут действует правило: чем ближе к морю, тем дороже. Что касается залоговой недвижимости, которую продают банки, то она дешевле той, что продают частники. Иногда в полтора раза. Но часто там имеются проблемы.

По словам специалиста, некоторые расстроенные заемщики перед выездом преднамеренно портили инженерные коммуникации. А их починка может вылиться в кругленькую сумму. Также не забывайте, что покупка недвижимости в Испании - это не самый дешевый процесс. Оформление добавит около 15% от ее цены, в которую входят уплата налогов, услуг нотариуса и посредников. То есть, если вы нашли квартиру за 30 тысяч евро, на руках нужно иметь минимум 35 тысяч.

Если у вас не хватает некоторой суммы, то можно взять кредит в испанском банке. Правда, вам придется подтверждать свой официальный доход. И для того чтобы получить кредит, вам нужно иметь около 30-50% собственных средств. При этом платеж рассчитывается так, чтобы он не превышал 40% ваших доходов. Ставки в испанских банках составляют 5-7% годовых. 

Жить не больше 90 дней в полгода 

Если вы купили недвижимость в Испании, то не надейтесь, что сможете приезжать сюда на полгода или перебираться на постоянное проживание. Сейчас в этой стране хотят ввести минимальную сумму покупки недвижимости, после которой вам будут автоматически давать гражданство. Пока обсуждают сумму в 160 тысяч евро, однако пока действует более высокая граница - от 500 тысяч евро.

Для простого украинца это слишком большая сумма. Поэтому большинству придется идти по другому пути. Если вы хотите отдыхать в своей квартире месяц-другой летом, то для этого вам будет достаточно туристической визы, которую вам выдадут на основании владения квартирой или домом. Но тут есть ограничение. В течение полугода вы можете находиться на территории Шенгенской зоны не более 90 дней.

Если вам этого времени мало, то нужно оформлять так называемый вид на жительство. Это можно делать и в Украине, для этого в консульство подается довольно обширный пакет документов, который подтвердит ваше право на недвижимость. Обычно этот процесс длится 3-4 месяца.  В случае положительного ответа в паспорт заявителя внесут специальную въездную визу, которая отмечается буквой D. Она дает право на беспрепятственный въезд и передвижение по всем  странам Евросоюза. Через год вид на жительство можно продлить уже в самой Испании.

Плата за содержание дома 

Еще один важный вопрос - сколько ежемесячно из вашего карман будет уходить на содержание жилья. Ведь даже после повышения тарифов в Украине наши услуги ЖКХ значительно дешевле европейских.

Первый платеж, без которого вам не обойтись, - называется коммунидад. Это аналог нашей платы за обслуживание придомовой территории и вывоз мусора. Его размер очень сильно отличается в зависимости от города и может составлять как 20 евро, так и 60 евро в месяц. Фактически в Испании вместо ЖЭКов выступают аналоги наших ОСМД, с той лишь разницей, что могут общим собранием собрать деньги по той или иной статье расходов. На одном из форумов посетители жаловались, что с них вместо 20 евро в один из месяцев сняли 200 евро на установку декоративного забора. Перед покупкой жилья стоит выяснить все о предстоящих расходах.

Кроме того, все владельцы недвижимости платят налог на ее содержание. Он также отличается в зависимости от провинции, но чаще всего составляет несколько десятых процентов от оценочной стоимости объекта.

В Украине, если вы не живете в своей квартире, можете не оплачивать свет и воду. В Испании так не получится. Дело в том, что кроме платы по счетчикам там есть еще и так называемая абонентская плата за услуги водоснабжения и подачи электроэнергии. Их размер тоже зависит от того, где вы проживаете. В некоторых домах платят около 5 евро в месяц, а где-то по 15 евро. Вроде бы не много, но за год набежит около 120-360 евро, даже если квартира пустовала.

Как показал опрос русскоязычных участников испанских интернет-форумов, в среднем в месяц они платят 150-200 евро за свое жилье. При этом летом больше уходит на электроэнергию из-за того, что постоянно работают кондиционеры, а зимой - на отопление. 

Изменять арендную плату нельзя 

Некоторые покупают жилье в Европе, как говорится, на вырост. Мол, пригодится через пару лет, а пока его можно сдавать. Ограничений по сдаче в наем квадратных метров в Испании нет. Купленная вами за 30-40 тысяч евро квартира, скорее всего, уйдет под сдачу за 300 евро, только не забывайте, что там принято платить налоги с этого вида деятельности. Там они составляют 25%. То есть на руки в получите 225 евро. И с них нужно будет оплатить еще налоги и сборы, которые ложатся на ваши плечи, в  итоге на руки вы получите не более 180-190 евро.

Кроме того, не забывайте, что если вы пустили к себе арендатора, то не имеете права поднимать арендную плату выше, чем на уровень официальной инфляции аж… пять лет. 

В наследство - долги старых владельцев

Ну и наконец несколько слов о продаже недвижимости. Тут главное - не спешить. Дело в том, что при продаже недвижимости в Испании иностранцы должны платить налог на увеличение капитала. При владении недвижимости сроком до года этот сбор начисляется по фиксированной ставке в 35%, более года - в 18%. Но стоит отметить, что налог начисляется только на разницу между суммой покупки и продажи. 

Как и у нас, при продаже нужно заручиться согласием всех собственников жилья или второго супруга, если вы состоите в браке. Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор. Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже. 

В общем, как видите, владение недвижимостью за границей - это не так уж просто и дешево, как могло бы показаться. 

Ориентировочные расходы на содержание*, в год

• Ежегодный налог 150-200 евро
• Коммунидад 300 евро
• Абонплата за свет и воду 240 евро
• Ежемесячные расходы при проживании 200 евро

* Квартира площадью около 70 кв. метров. 

 Андрей ГАЦЕНКО, КП