В Украине на рынке доступной ипотеки грядут катастрофические изменения

Игорь Шевченко, Банкир
По информации источников, заслуживающих доверия, вскоре на рынке доступной ипотеки грядут катастрофические изменения.

Сегодняшний рынок ипотечного кредитования «дышит» во многом благодаря Государственному ипотечному учреждению. Впрочем, ГИУ всегда было его (рынка) флагманом. Не только благодаря крайне привлекательным условиям кредитования (срок – до 30 лет, собственный взнос – от 25% и прочее), эта программа фактически «соткана» из достоинств, но и, что наиболее важно, имеет наиболее низкую процентную ставку. До сегодняшнего дня, в зависимости от банков – партнёров ГИУ, процентные ставки по таким кредитам составляли от 12,99% до 15% годовых, естественно в национальной валюте.

Разовая комиссия, за выдачу кредита, опять таки в зависимости от банка - партнёра, находилась в диапазоне 1,99 – 4%, прочих комиссий программа не содержит. Всё это давало возможность для клиента получить тридцатилетний займ под реальную эффективную ставку порядка 14,5% - 16%. При этом ставка рефинансирования (по которой данный кредит выкупается у банка Государственным ипотечным учреждением), до сегодняшнего дня, составляла 11% годовых. Иными словами выгода была очевидной как для потребителей такого финансового инструмента, так и для самих банков, так как банк заробатывал на такой операции разницу между ставкой по выдаче (ставка банка для клиента) и ставкой рефинансирования (Ставкой ГИУ для банка). Тоесть речь шла о размере маржи банка порядка 3,5-5%, что крайне привлекательно для такого рода активов.

Но гром, похоже, грянул…

Готовится решение о поднятии ставки рефинансирования для банков до 18%. Думаю, что не стоит лишний раз говорить к чему это приведёт. Впрочем, давайте попробуем смоделировать дальнейшее развитие событий. Такое повышение приведёт к тому, что в стремлении сохранить уровень собственной маржи, банки будут вынуждены предлагать такой ипотечный продукт под 22% годовых. Будут ли желающие потреблять кредиты под такие ставки? А главное, разве при таких условиях можно в дальнейшем рассматривать ипотечное кредитование совместно с ГИУ как социально ориентированный продукт?

На мой взгляд максимум в январе – феврале ставки привлечения депозитов вновь начнут снижаться. Диапазон ставок по годовым депозитам для физ.лиц (в среднем по рынку) к марту может составить 18-19%. Слишком оптимистично? Нет, вполне реально. В такой ситуации стандартное ипотечное кредитование на коммерческих условиях, в сравнении с условиями ГИУ, уже не выглядит настолько уж не привлекательным как сейчас. Более того, допускаю, что при равных условиях платности (процентные и комиссионные затраты на обслуживание кредита) банки смогут предложить своим клиентам механизмы и элементы в предлагаемых собственных ипотечных продуктах, которые в состоянии «затмить» преимущества продукта ГИУ. Таким образом нет смысла говорить о «параличе» ипотеки в Украине как таковом. Но вот в «светлое ипотечное будущее» не для избранных, а для всех и в первую очередь для тех категорий населения, для которых программы подобные ГИУ создаются, мне как то верится с трудом.

Всё происходящее выглядит довольно странно. После фактического провала так называемой «президентской ипотеки», поднятой на щит в начале этого года, продолжающихся «непонятках» с перспективами функционирования Государственного фонда содействия молодёжному жилищному строительству, как недвижимость Калязин, а именно ГИУ оставалась единственной, а если уж совсем откровенно, последней надеждой тысяч украинцев на улучшение собственных жилищных условий. Даже в условиях очевидного дефицита финансирования ГИУ, с начала этого года около 900 украинских семей смогли приобрести долгожданные квартиры. На это было потрачено порядка 200 млн. гривен (средний размер кредита составил 220 тысяч гривен) государственных средств. Средств, которых с каждым годом ждут тысячи и десятки тысяч молодых людей. Хотя, если разобраться, то за всю историю существования ГИУ (учреждение создано в 2004 году), наработанный за эти годы кредитный портфель – 1,3 млрд. гривен, не отражают и половины его потенциала. Виною тому всё та же проблема финансирования, грустная традиция нашего государства.

О причинах происходящего можно только догадываться. Дефицит средств? Отсутствие желания заниматься этим проектом?.... Не думаю, что для государства, даже в сегодняшних условиях, 300 – 500 млн. гривен в год, для поддержания жизнеспособности проекта «ГИУ» неподъёмная сумма. Более того, учитывая объёмы рефинансирования Национальным банком банков коммерческих, 0,5 млрд. в год сума попросту смехотворная. Для справки: НБУ за 6 месяцев с начала года предоставил украинским банкам рефинансирования на сумму около 27 млрд. гривен. При этом объём таких операций за весь 2011 год составил 28,8 млрд. Из операций этого года 9,8 млрд. пришлись на июнь. Давайте взглянем на совсем свежие данные. Неделю назад (16 ноября) НБУ предоставил банкам рефинансирование на сумму 1,5 млрд. гривен, через постоянно действующую линию рефинансирования. Структурно этот пул выглядит так: 1, 424 млрд. гривен получили 15 банков под 8,5% (под обеспечение госбумагами), еще 64,9 млн. гривен - 10 банков под 10,5%. Возникает целый ряд вопросов, главные из которых:

- пошли ли эти средства действительно на поддержание ликвидности. Исходя из доступных данных вести речь о кризисе ликвидности, на мой взгляд, несколько странно, больше стоит говорить о переликвидности системы в целом, к тому же с ужасающими показателями процентных затрат по привлечённым с рынка ресурсам. Шутка ли – ставки привлечения взлетели до 26 - 27%, такого не было даже «чёрной осенью» 2008-го. Тогда куда? Вспышки активности на рынке кредитных операций, увы, тоже не наблюдается;

- обратите внимание на ставки рефинансирования – 8,5%, что соответствует 95% от общей суммы рефинансирования. При этом социальный проект ипотеки планируется к увеличению до 18%...

Что же происходит? Государство «наигралось» в доступную ипотеку? Не хотелось бы этого. Вообщем вопросов, на мой взгляд, больше чем ответов на них. А на фоне продолжающейся стагнации на рынке недвижимости, социально экономических потрясений, ужасающей политизированности общества уже сам того не желая всё больше тяготеешь к всё увеличивающемуся кругу пессимистов. Впрочем не стоит отчаиваться, ибо «до свиданья», это далеко не всегда означает – Прощай.