Выгодно ли покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду?

Цены на первичную недвижимость стабильны, а стоимость аренды растет. Это значит, что инвестировать в покупку метров с целью сдачи в аренду c каждым месяцем все выгоднее. Инвестиции окупятся в течение 6-9 лет - это вдвое лучше, чем валютный депозит.

На рынке первичной недвижимости продолжается эра покупателя: цены на метры не растут, они снижаются - по крайней мере, на "вторичке".

Средняя цена квадратного метра однокомнатных в новостройках Киева снизилась на 6,5% - до 1554 долл./м². Проседание цен сами застройщики связывают как с ростом конкуренции (количество новостроек в столице уверенно растет), так и с сезонными изменениями.

"За последние два месяца цена квадрата на первичном рынке практически не изменилась. Ежегодно в летний период, особенно в июле-августе, на рынке падает спрос, поэтому цены никто не поднимает", - уверен руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя. В то же время, столичные арендодатели в этом году предпочли увеличить расценки. По данным компании SV Development, с января по октябрь средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице выросла на 19,6% - до 475 долл./мес. Покупка квартиры с целью сохранения средств и прицелом на будущую доходность от сдачи метров в аренду снова стала финансово интересной.

Столичное решение

Какова же цена "входа" в такую инвестицию? В Киеве, где выбор строящегося жилья очень велик, квартиры продают в домах экономкласса по цене 7,5-9,5 тыс. грн. за квадрат. "Однокомнатные квартиры сегодня можно купить практически в каждом строящемся доме. К моменту завершения строительства распродаются практически все такие квартиры. В классах "эконом" и "бизнес" метраж однокомнатных квартир - 35-45 кв. м и 55-60 кв. м соответственно", - отмечает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. Так что цена "входа" - от 40 тыс. долларов. Правда, при покупке за такие деньги придется минимум полгода ждать сдачи дома в эксплуатацию, а потом еще несколько месяцев приводить квартиру в жилое состояние.

Впрочем, малая площадь "единичек" в киевских новостройках - явление редкое. На такие планировки идут застройщики, возводящие точечные проекты экономкласса на окраинах. В ЖК "Жемчужина Троещины" за квадрат просят 7,5 тыс. грн., минимальная площадь однокомнатной - 36,7 кв. м, максимальная - 51,4 кв.м. В итоге стоимость "единички" в комплексе стартует от 34,4 тыс. долл.

У именитых киевских строительных компаний - другая политика планирования квартир и ценообразования. Площадь самой скромной однокомнатной от "Киевгорстроя" в доме экономкласса по ул. Лисковской (Деснянский район) - 48,7 кв. м, а цена квартиры - 55,4 тыс. долл.

В ближайшие месяцы жилье в новостройках может подешеветь еще на 3-5%. "При выходе новых проектов ожидаемые цены будут скорректированы в сторону уменьшения. Хотя все зависит от экономической стабильности в стране: страна стабильна - цены стабильны. Страна нестабильна - цены нестабильны", - уверен генеральный директор ПСГ "Ковальская" Сергей Пилипенко. По мнению Алексея Говоруна, для резкого изменения цен в этом году нет никаких предпосылок. "Мы ожидаем, что этой осенью цены на первичку будут оставаться на установившемся ранее уровне", - говорит г-н Говорун.

Региональная тишина

В городах-миллионниках спрос на первичку гораздо скромнее, чем в столице, а выбора у покупателя почти нет. Более-менее активное строительство ведется в Одессе, где часто жилье приобретают киевляне. Впрочем, одесские застройщики возводят дома в основном бизнес-класса. Отсюда и довольно высокие цены - 9-16 тыс. грн./кв.м. Впрочем, "Деньги" отыскали объекты экономкласса. В ЖК "Альтаир", строительство которого находится на стадии котлована, приобрести однокомнатную можно по цене 6,2 тыс. грн./ кв.м при площади квартиры около 35 кв.м итоговая цена "входа" составит порядка 27 тыс. долл. За такую же цену вы можете купить квартиру в Одинцово или в пригороде. Правда, новоселья придется ждать до конца 2014 года. В первом квартале 2014-го обещают сдать ЖК "Звездный городок 2", где цена метра составляет 8,8 тыс. грн., а общая стоимость "единички" - 43 тыс. долл. В Днепропетровске, Донецке, Львове купить квартиру в доме экономкласса можно по цене 6-10 тыс./кв.м, то есть за 30-55 тыс. долл. Как и в Одессе, цены в этих городах стабильны, а небольшой рост цен (в пределах 4%) происходит лишь с приближением момента сдачи объекта в эксплуатацию.

В Харькове жилье стоит дешевле: 4,8-8 тыс. грн. за квадрат. Приобрести "единичку" в новостройке можно за 28-40 тыс. долл. "Существенных изменений цен на первичном рынке недвижимости за последние несколько месяцев не произошло. Среднерыночная стоимость метра жилья увеличилась на 0,07% - с 7640 грн./кв.м в июле - до 7645 грн./кв. м - в августе 2012 года. В классе "эконом" произошло снижение стоимости квадратного метра на 0,42%", - рассказал президент компании "Авантаж" Анатолий Денисенко. По его мнению, до конца года цены на первичке не изменятся: "Активно строят в городе не более пяти компаний. Изменение цены в течение 2012 года составит плюс 7-8%".

Инвестируем?

По мнению "Денег", осень 2012 года - хорошее время для инвестирования в недвижимость. Правда, стоит крайне осторожно отнестись к супердешевым предложениям, за ними могут скрываться нечистые замыслы застройщиков, и есть вероятность остановки строительства (подробнее о важнейших шагах инвестора до подписания договора покупки на стр.20). Если же репутация застройщика сомнений не вызывает, остается только приобрести метры в успешном объекте. "Стоит приобретать ликвидное жилье - квартиры с функциональной планировкой, в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Новостройки имеют больший потенциал для роста стоимости квартиры, чем вторичная недвижимость. Это приводит к повышению арендных ставок", - уверен Анатолий Денисенко. Очень важно учитывать и объем инвестиций.

Вообще в Киеве срок окупаемости практически любой "единички" составит 9-11 лет. Во Львове, где ставка ежемесячной аренды крайне низкая (800-1200 грн.), приобретать квартиру с целью долгосрочной сдачи вообще нецелесообразно, стоит рассмотреть разве что вариант посуточной аренды (если объект расположен вблизи от центра города). Возможно, сегодня резонно инвестировать в донецкую недвижимость: в городе есть квартиры от 35 тыс. долл. А цена аренды в Донецке довольно высокая - 2-2,6 тыс. грн./мес., что приведет к довольно быстрой окупаемости вложений - за 5-6 лет.

Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?*

Где расположен объект	Площадь, кв. м	Цена, тыс. грн.	Ставка аренды, в среднем, грн. в мес.	Грубо: количество лет окупаемости объекта
Киев	49	462	3800	10,1
Донецк	35	157	2500	5,3
Днепропетровск	50	360	2800	10,7
Харьков	43	240	1800	11,1
Одесса	36	234	2300	8,5
Львов	50	275	1500	15,3
*По данным открытых источников, подсчеты "Денег" (расходы на ремонт и оснащение жилья не включены)
Срочный депозит в Ощадбанке	Сумма вклада, тыс.дол.	%, годовых	Срок окупаемости суммы вклада, лет
В долларах США	40	7	14