Обзор цен на квартиры в Житомире и работа риэлторов во время локдауна

Недвижимость в Житомире постепенно дорожает, инвесторы продолжают скупать жилье на начальных этапах строительства и не очень надеются на доступную ипотеку от государства. Как работается на дистанционке и почему местные риэлторы считают, что город застрял в 70-80-х.
 

---

СОДЕРЖАНИЕ

• Выбор квартир в новостройках Житомира
• Стоимость квартир в старом жилом фонде
• Цены на квартиры в современных домах Житомира
• Как работают житомирские агентства во время локдауна
• Какое вознаграждение берут риэлторы
• Кто платит за услуги агентства
• Спрос на ипотеку в Житомире
• Прогнозы

 

---

 

Что происходит на рынке жилой недвижимости в городах, где из-за ухудшения ситуации с COVID-19 усилены карантинные ограничения. Одной из первых попала в «красную зону» Житомирская область. С 30 октября 2021 года в регионе установлен «красный» уровень эпидемической опасности.

По сравнению с прошлым годом цены на квартиры в Житомире выросли на 10%, говорит член совета Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Андрей Нагребецкий. Подорожание коснулось и первичного, и вторичного рынка.

«У нас высокий спрос на жилье, но в городе очень плохо строится первичный рынок. Если новостройки есть, они на этапе котлована раскуплены. Мы недалеко от Киева, есть поток капитала, Житомир — транзитный город. Но если сравнивать с Хмельницким или Ровно, то мы вообще не строимся, застыли в 70-80-х. Везде только старый фонд, поэтому недвижимость на вторичном рынке так дорого стоит. Особенно вырос спрос на двухкомнатные квартиры. Если год назад хрущевку в пятиэтажном доме в среднем можно было купить за $26-27 тыс., то на текущий момент это ближе к $27-32 тыс. Жилье в доме улучшенной планировки подорожало до $37 тыс. Хорошая квартира может стоить и $40 тыс.», — добавляет основатель АН «ТАЯ» Елена Ковальчук.

Наиболее востребовано жилье в центре Житомира, продолжает Андрей Нагребецкий.

«Там сконцентрированы культурно-развлекательные заведения, бизнес «привязан» к центральной части, в окрестностях расположены многочисленные офисы. Поэтому более удобно жить в центре», — отмечает эксперт.

Далее по уровню востребованности идут такие массивы - Богуния и Корбутовка.

«Корбутовка — элитный микрорайон, потому что там экологически чистая зона, лес, река», — констатирует риэлтор, член АСНУ Владимир Ищенко.

Немного ниже цены на жилье можно найти в окрестностях микрорайна Полевая и Крошня. Однако даже у этих местностей есть свои ценители.

«Пользуется спросом Полевая. Очень хороший и доступный район. Сейчас там сделали фонтан. Но в основном застройка представлена старым жилым фондом, хрущевками. Минус Крошни в том, что там рядом свалка. Летом, когда жара достигает 30 градусов по Цельсию и происходит пожар на свалке, весь дым идет в микрорайон, и люди дышат этим воздухом», — объясняет Владимир Ищенко.

«На Крошне нет квартир в продаже. Когда там выставляется квартира, ее покупают за 2-3 дня. Кто живет в этом районе и любит его, он никогда не пойдет на Корбутовку», — утверждает Елена Ковальчук.

Особый пункт, на который обращают внимание житомиряне при выборе жилья, — отопление.

«В Житомире ценится автономное отопление, потому что на централизованное завышенные цены. Старые квартиры невозможно переоборудовать без разрешения, а получить его трудно», — рассказывает Андрей Нагребецкий.
 

 

Выбор квартир в новостройках Житомира

Первичный рынок очень востребован. Житомиряне не боятся вкладывать средства в строительство на начальных этапах.

«Есть скандальные компании, которые начинают возведение объектов без получения разрешительных документов на начало строительных работ, но их процент невелик. В Житомире развито инвестирование в недвижимость с целью заработка. Сейчас популярно покупать на этапе котлована. Люди вкладывают деньги, потом делают ремонт и продают уже с отделкой. Прибыль до 30-40%. Но это долгосрочная инвестиция», — рассказывает Андрей Нагребецкий.

По информации поисковика новостроек Bild.ua, в ноябре 2021 года квартиры в Житомире предлагали 35 проектов на этапе возведения:

• эконом-класс — 1 проект;
• комфорт-класс — 15 ЖК;
• класс «бизнес» — 6 объекта;
• элитное жилье — 2 комплекса.

«Много инвестиций проходит мимо нас. Мало строится. В центре ничего не возводят. Застраиваются только массивы Крошня, Богуния и Корбутовка. На Корбутовке плохо покупают люди для собственного проживания. Она востребована среди тех, кто хочет вложить деньги, как инвестор. Для жизни Крошню и Богунию берут лучше. Крупнейший комплекс, который возводится в городе — это ЖК Grand City Dombrovskyi. Я на текущий момент назвала бы строительную компанию ЖК Grand City Dombrovskyi самым серьезным застройщиком в плане качества и количества», — отмечает Елена Ковальчук.

Средняя стоимость недвижимости на первичном рынке, подсчитывают агентства, $550-650 за кв. м.

«Однокомнатная квартира на этапе котлована стоит $17-18 тыс. Когда дом введут в эксплуатацию, ее стоимость возрастает до $25 тыс. Микрорайон Гормолзавод в жилом массиве Крошня очень интенсивно застраивается. Там, на этапе котлована квартиры продают по 16 000 грн/кв. м. Комплекс будет только через два года готов и уже на 70% выкуплен. На Корбутовке двухкомнатную от застройщика люди покупали за $40 тыс.», — продолжает основательница агентства.

Дороже всего квадратный метр жилья обойдется в ЖК «Президент Холл» — от 18 050 грн. Этот элитный четырнадцатиэтажный дом возводят в Королевском районе города. В комплексе запроектированы подземный паркинг, внутренний двор, террасы на верхних и коммерческие помещения на нижних этажах. Самые доступные цены установили в ЖК «Европейский квартал» — от 11 800 грн/кв. м. Под комплекс отвели участок в Богунском районе. Здесь построят одиннадцать двухэтажных клубных домов комфорт-класса.
 

Еще одна проблема первичного рынка в Житомире, отмечают специалисты, застройщики не заботятся о развитии социально-бытовой инфраструктуры в жилых комплексах и вокруг них.

«В центре города расположена хорошая новостройка «Мистецькі ворота», но там уже сейчас негде поставить автомобиль. Жильцы соседних домов огораживают придомовые территории, потому что они прекрасно понимают, когда новые ЖК введут в эксплуатацию, где люди будут парковать автомобили?», — описывает ситуацию Владимир Ищенко.

«Много новостроек на Корбутовке. Но это район, в котором не удобная транспортная развязка. Новостройки не предусмотрены для людей, имеющих транспорт. Там нет детских садов, школ, инфраструктуры. Люди снимают жилье в аренду, но вскоре съезжают», — добавляет Елена Ковальчук.
 

Стоимость квартир в старом жилом фонде

«Популярный сегмент — одно- и двухкомнатные квартиры, которые составляют до 70% рынка. Это то, что покупается и продается быстро. Наибольший спрос на жилье, расположенное на средних этажах», — говорит Андрей Нагребецкий.

Цены на квартиры в старом жилом фонде стартуют от $20 тыс.

«Если квартира неликвидная, расположенная на первом этаже, угловая, требует капитального ремонта, все равно не будет стоить дешевле $20 тыс. Даже малосемейные квартиры, которые раньше продавали за $15-16 тыс., в настоящее время выставляют за $20 тыс. Сталинка самая дешевая $24 тыс., и это без балкона. Хрущевку можно найти за $21,5-22 тыс. Улучшенные планировки отдают не дешевле, чем за $23-23,5 тыс.», — констатирует Елена Ковальчук.

«Двухкомнатные были самые дешевые предложения в продаже за $25-27 тыс., их за последние два месяца разобрали. Разницы в цене между двух- и трехкомнатным жильем особой нет. Самая доступная трехкомнатная квартира стоит $26 тыс.», — продолжает Владимир Ищенко.

Распространены в городе также двух- и трехэтажные здания, построенные в 50-60-х. Такие встречаются, например, в центре, на ул. Слёты (Бородия), Гагарина, Шевченко и др.

«Это очень старый фонд. Они не пользуются спросом. Если бетонное перекрытие, то еще можно его продать. Это вариант кому-то купить немного дешевле, но в хорошем месте. Трехкомнатная квартира была на продажу за $38 тыс.», — рассказывает Елена Ковальчук.

В Житомире градации цен в зависимости от локации нет

«У нас цены примерно везде одинаковые. Житомир небольшой, все центральные районы считаются центром: вокзал — это центр. Ул. Короленко, хотя это другой район города, но также говорят, что центр. Разница в стоимости недвижимости между центром и окраиной — плюс-минус $1 тыс.», — объясняет Владимир Ищенко.

«В центре у нас была в продаже однокомнатная хрущевка на среднем этаже в состоянии «от бабушки» за $24 тыс. Думали, что будет стоять, как памятник, но за месяц кто-то ее приобрел. Такая же квартира на ул. Полевой на текущий момент из-за того, что нет вариантов, тоже будет стоить $21,5 тыс.», — отмечает Елена Ковальчук.

Собрав информацию от риэлторов города, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда Житомира. Заметим, что фактические предложения могут отличаться в зависимости от типа дома, а также качества ремонта.
 

Локация	Однокомнатная квартира, $ США	Двухкомнатная квартира, $ США	Трехкомнатная квартира, $ США
Центр города	От 23 000	От 27 000	От 28 000
Прицентральные/популярные районы	От 22 000	От 26 000	От 27 000
Окраина/менее популярные районы	От 20 000	От 25 000	От 26 000

Для сравнения, в соседней Винницкой области наибольшим спросом среди тех, кто ищет жилье в старом фонде пользовался спальный массив Вишенки. Однокомнатная хрущевка там стоила $27-28 тыс. За квадратный метр сталинки в центре просили $1 тыс. В районах, приближенных к центру, цена трехкомнатной квартиры в хрущевке была от $35 тыс., в панельном девятиэтажном доме — $40-50 тыс. Доступное жилье предлагали в микрорайоне Тяжилов и местности ГПЗ. Однокомнатную хрущевку можно было найти там за $20-21 тыс.
 

 

Цены на квартиры в современных домах Житомира

Дома, построены в нулевых и позже, ценятся горожанами Житомира прежде всего из-за возможности экономить на коммунальных услугах. Однако выбор современного жилья в Житомире ограничен.

«Очень высокий спрос на автономное отопление. Это дома построены после 1995-2000-х гг. Там двухкомнатная квартира будет стоить $43-45 тыс. Город начал застраиваться в целом после 2010 года, поэтому такой дефицит жилья. На Королева есть хороший кирпичный классический дом, построенный после 2010 года. Трехкомнатная квартира площадью 110 кв. м там стоит $85 тыс. Сданные новостройки стоят очень дорого. В доме, введенном в эксплуатацию в прошлом году однокомнатную с ремонтом продают за $50 тыс. В ЖК «Фаворит» двухкомнатные стоят $70-75 тыс.», — объясняет Елена Ковальчук.

На Корбутовке строится ряд комплексов

Среди жилых массивов с наибольшим выбором современных комплексов операторы рынка называют Корбутовку. Местность расположена на юго-западе города, недалеко от реки Тетерев. Это бывший хутор близ Житомира, в настоящее время его район. Здесь находятся зоны отдыха, в том числе, гидропарк. В массиве перемешаны частная жилая застройка и многоэтажки, большинство из которых построены на ул. Чудновская. Несколько лет назад Корбутовку начали застраивать хмельницкие компании. Часть новостроек сдана и заселена, остальные в процессе возведения или на стадии подготовительных работ.

«На Корбутовке строится ряд комплексов. Привлекает приближенность к природе и реке. Особенно ценятся видовые квартиры», — рассказывает Андрей Нагребецкий.

«В элитном районе Корбутовка в среднем двухкомнатные квартиры обойдутся в $40-50 тыс. Цены в разных массивах примерно одинаковые, просто спрос больше на Корбутовке, а меньше на Крошне. Однокомнатная на среднем этаже в доме построенном в 90-х стоит $28-30 тыс.», — добавляет Владимир Ищенко.

В пригороде многоэтажные дома не строят, там расположены только дачи и частный сектор.
 

Проанализировав данные агентств недвижимости, мы составили срез актуальных цен на квартиры в современных домах. Реальная стоимость может отличаться в зависимости от класса недвижимости и ремонта.
 

Локация	Однокомнатная квартира, $ США	Двухкомнатная квартира, $ США	Трехкомнатная квартира, $ США
Прицентральные/популярные районы	От 40 000	От 50 000	От 70 000
Окраина/менее популярные районы	От 28 000	От 35 000	От 45 000

 

Как работают житомирские агентства во время локдауна

Из-за роста уровня заболеваемости в городе и усиления карантинных ограничений, некоторые агентства недвижимости отмечают уменьшение объема работы.

«В Житомире очень тяжелая ситуация с короновирусом, поэтому делаем паузу. Из-за карантина практически и не работаем. Некоторые клиенты, которые говорили, что им надо срочно что-то приобрести, сейчас выжидают. Люди придерживаются карантинных мероприятий. Мы боимся за себя и родителей. Когда показываем квартиры, больше времени проводим на свежем воздухе и соблюдаем дистанцию при общении», — делится впечатлениями Владимир Ищенко.

Операторы рынка говорят об отсроченном спросе и уменьшении количества предложений. Агентства, которые продолжают работать, переходят на дистанционку.

«Все, что можно делать на расстоянии, мы делаем дистанционно. Квартиру можно показать в режиме онлайн. Правда, когда непосредственно людям надо принимать какие-то решения, дистанционно не покажешь. Некоторые владельцы не соглашаются показывать в период локдауна, откладывают процесс продажи. А есть те, которые соглашаются. Сделки купли-продажи происходят с учетом всех мер безопасности», — констатирует Андрей Нагребецкий.

«У нас рынок не стоял никогда. Мы все ходим в масках, соблюдаем дистанцию, лишний раз не заходим в помещение. Офисы закрываются. Практически все перешли на дистанционную работу, разговоры с клиентами ведем в телефонном режиме. Агентство увеличивает количество просмотров онлайн. Я делаю обязательно видеообзор и отправляю его клиенту. Затем выбираем одну-две квартиры, которые заинтересовали покупателя, и едем на что-то уже конкретное, не занимаемся туризмом. Финансовые возможности покупателей не могу сказать, что упали, но на рынке нечего выбрать. Люди боятся продавать, потому что не знают, что будет завтра. Если выставляют, то по высокой цене. Когда квартиру предлагают по рыночной цене, ее покупают в течение недели», — резюмирует Елена Ковальчук.
 

Какое вознаграждение берут риэлторы

Размер риэлторской комиссии в Житомире зависит от договоренности, рассказывает Владимир Ищенко. Одни агентства берут за свои услуги 3-4% от суммы сделки, другие — фиксированную сумму.

«В разных агентствах этот процент отличается. Но стандартно большинство работает, рассчитывая на комиссию в $500-600», — утверждает Андрей Нагребецкий.

«Единого тарифа нет. $600 или 3% — общепринятые расценки. Некоторые берут $500. Зависит от того, кто какой спектр услуг предоставляет. Один просто позвонил, а другой полгода отработал с клиентом. Кто-то продает магазин, а кто-то общежитие после одного показа», — уточняет Елена Ковальчук.
 

Кто платит за услуги агентства

В Житомире уплату комиссии риэлторам на другую сторону не перекладывают.

«Платит тот, кто заказывает услугу. У меня большинство договоров заключается по продаже объекта недвижимости», — говорит Андрей Нагребецкий.

«У нас все сотрудничество построено на договорных отношениях. Заключается договор и кто заказывает, тот и платит. Количество продавцов и покупателей, которые обращаются за услугами примерно одинаковое», — добавляет Владимир Ищенко.

Продать недвижимость без помощи агентства, говорят операторы рынка, сложно.

«В Житомире платят все: и тот, кто продает, и тот, кто покупает. Нет такого, что мы берем 5% и делимся с другими агентствами. Есть какой-то процент продавцов, которые говорят, что мы без риэлтора, но их мало. И в основном они потом обращаются в агентства. Житомир — очень маленький город, и риэлтор поведет на тот объект, который он хочет продать. Хотя по сути, в конце концов за все платит покупатель», — объясняет Елена Ковальчук.

 

Спрос на ипотеку в Житомире

Доступная ипотека от государства в городе спросом не пользуется, утверждают операторы рынка. С 1 марта 2021 года украинские банки начали выдавать кредиты по программе «Доступная ипотека 7%». Напомним, среди условий получения кредита по государственной программе, следующие пункты:

• первоначальный взнос — от 15%;
• максимальный срок кредита — 20 лет;
• стоимость жилья — до 2,5 млн грн;
• сумма кредита — до 2 млн грн.

Заявитель и члены его семьи не могут быть собственниками жилья или инвесторами новостройки, размер которых превышает нормативную площадь предмета ипотеки. То есть не более 50 кв. м на человека или семейную пару. На каждого следующего члена семьи добавляется 20 кв. м. Жилье может быть на 20% просторнее, но за дополнительные метры придется платить на общих условиях банка. Купить за счет программы можно квартиру в многоэтажке или индивидуальный жилой дом на вторичном и первичном рынке, сданные не более трех лет назад, то есть построены начиная с 2018 года.

«Государственная программа существенно на рынок жилья в городе не влияет. Она не очень популярна. На данный момент ипотека интересна тем, кто может показать хороший официальный доход. А сейчас немного людей готовы это делать», — уверен Андрей Нагребецкий.

«Если мы берем Житомир, это катастрофа. Я не уверена, что государственная программа подойдет городу. У нас очень мало объектов, которые могут попасть под его условия. Люди, которые перепродают по переуступке, не хотят делать это через механизм кредитования, потому что тогда надо будет уплатить налог. Если бы было больше застроек, это было бы востребованным. Хотя бы установили крайним сроком ввода в эксплуатацию 2010 год», — предполагает Елена Ковальчук.

За первый месяц работы, по данным Фонда развития предпринимательства, финансовые учреждения получили 212 заявок, отклонили — 12, согласовали — 59 договоров. Наибольшее количество кредитов одобрили претендентам из Киевской области — 15 подписанных сделок. В столице на доступную ипотеку могут уже рассчитывать 11 заемщиков. Ни один кандидат из Житомирской области по состоянию на начало апреля не получил положительного ответа от банков.

 

Прогнозы

Член совета АСНУ Андрей Нагребецкий отмечает оживление на рынке, в том числе в сегментах частного сектора, земельных участков и загородной недвижимости.

«Популярные направления — микрорайон Малеванка, она более дорогая, поселок Марьяновка более дешевый. Пользуются спросом дома в селах Тетеревка и Заречаны, соответственно они и ценятся выше», — констатирует эксперт.

Риэлтор и член АСНУ Владимир Ищенко прогнозировать не берется. Говорит, ситуация на рынке будет зависеть от колебания доллара и пандемии.

«Клиенты, которые зимой звонили и делали заявки на поиск земельного участка, сейчас просто делают паузу, потому что неизвестно, что будет, например, с курсом. Все откладывают, и покупатели, и продавцы», — рассказывает специалист.

Основатель АН «Тая» Елена Ковальчук надеется на развитие первичного рынка в городе.

«Если к нам зайдут инвесторы и построят хотя бы еще 20 жилых комплексов, тогда цены на вторичный рынок начнут падать. Поскольку люди будут переходить на новостройки. Сейчас у приезжих мало вариантов. Если покупатель не имеет капитала в более $50 тыс., ему придется выбирать вторичную недвижимость. Кроме того, мне очень хочется, чтобы рынок Житомира пополнялся профессиональными риэлторами, которые бы несли знания и культуру нашим клиентам. Чтобы люди покупали качественное жилье в хорошем месте. Продать — это не основная задача. Главное — это решить проблему своего клиента», — подытоживает сказанное риэлтор.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua © 2021