Что выбрать квартиру в новостройке или коттедж в пригороде

Если раньше большинство желающих приобрести жилье в столичном регионе однозначно намеревались поселиться в Киеве, то в последнее время стремления потенциальных покупателей разделились.

Квартира в мегаполисе или дом в области?

Оказываясь перед выбором между "городом и деревней", все больше людей сегодня предпочитают чистый воздух и близость к природе, гривней голосуя против пробок, сутолоки и загазованности.

Об этом в эксклюзивном авторском материале для BIZ.liga.net рассказал директор консалтинговой компании "РеалЭкспо", руководитель портала загородной недвижимости zagorodna.com Виктор Коваленко.

Дуэль на равных

Сравнивая Киев и область, тяжело определить явного лидера. К примеру в России в Новосибирске новостройки дешевеют, а здесь похоже, оба решения имеют свои неоспоримые достоинства. В пользу Киевской области говорят сравнительно бюджетные цены и возможность увеличить свое жилое пространство.

Переезд в область обусловлен желанием решить банальный жилищный вопрос. Подтверждение этому цифры: средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья на окраинах Киева (Деснянский и Дарницкий районы), по данным компании "РеалЭкспо", составляет $1414, а средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Киевской области - $997, что на 30% дешевле.

Необходимо понимать статус приобретаемого объекта. Как правило, в качестве первого жилья люди все-таки чаще выбирают квартиру в городе или поблизости от него. Дом скорее воспринимается как второе жилье и приобретается при наличии свободных денег. При этом есть небольшая группа покупателей, которые не привязаны к работе в офисе и не должны постоянно ездить в город. Для них в первую очередь важен комфорт: имея достаточно средств, они могут выбрать дом как основное место проживания.

Ликвидность городской недвижимости выше, потому что больше ее целевая аудитория. Однако если квартира по стоимости сравнима с коттеджем, то, скорее всего, она относится к высокому ценовому сегменту и группа ее потенциальных покупателей ограничена.

Многочисленные рекламные объявления утверждают, что стоимость двухкомнатной столичной "двушки" практически равняется цене среднего по площади дома на просторах Киевской области. А в зависимости от дальности будущего переселенца, площадь дома может значительно снизиться. К примеру, дома в коттеджных поселках, расположенных в Макаровском, Бородянском районах, гораздо ниже, чем предложения в коттеджных поселках, которые расположены на подступах к столице.

Правда, есть несколько серьезных возражений против жизни за городом: дорога до работы, медицина, образовательные учреждения. Но, как показывает опыт, основные пробки все же - на столичных дорогах. И даже с дачи, расположенной в 100 км от Киева, едешь лишь на час дольше, чем с Троещины или Борщаговки, к примеру. К тому же, все больше распространяется вариант дистанционной работы.

В тоже время, если речь идет о переезде в Обуховский район, то вопросы с инфраструктурой и проездом к месту работы полностью отпадают. Столичное шоссе является одним из самых скоростных, что позволяет добираться на автомобиле до столицы за 20-30 минут. Уровень развития всех необходимых инфраструктурных объектов на этом направлении находится на высоком уровне и редко в чем уступает столице. Современные супермаркеты, большое количество ресторанов, кафе - преимущество этого направления. Ему еще школ и детских садов, а также объектов здравоохранения - и равных не было бы, и можно подумать о переезде за город.

Деньги – в рост

С точки зрения инвестиций также нельзя однозначно утверждать преимущество Киева. Квадратный метр в столице всегда был и будет более дорогим и ликвидным, чем в области (см. Таблицу 1.).

Средняя стоимость 1 кв.м в домах Киева составляет $1259, а средняя стоимость "квадрата" в домах Киевской области - $950, что меньше на 24,5%.

Также важна цель приобретения. Если недвижимость предназначена для собственного проживания, на мой взгляд, это не вопрос альтернативы. Все хотели бы иметь и квартиру в городе, чтобы оставаться там в течение недели, и загородный дом, чтобы проводить там выходные. Идеальный вариант - коттедж на разумном расстоянии от столицы, который можно использовать для постоянного проживания, с учетом ежедневных поездок на работу и обучения детей. Однако не стоит забывать, что дом - это всегда дополнительная ответственность и дополнительные траты на содержание здания и участка, уборку, ремонт и т.д. Таких расходов квартира не требует, что делает ее экономически более выгодной.

Квадратный метр на первичном рынке Киева в Деснянском и Днепровском районах по состоянию на 12 апреля стоит $967-1223, что выше на 20% от средней стоимости "квадрата" в новостройках Киевской области. Средняя стоимость 1 кв.м в пригородных новостройках Киевской области по данным компании "РеалЭкспо" равна $909.

Удачным симбиозом, позволяющим совместить плюсы квартиры и дома, стал таунхаус. Этот формат приобретает сегодня все большую популярность. По данным портала zagorodna.com, в Киеве и области насчитывается свыше 50 таунхаусов, стоимость квадратного метра в которых колеблется от $650 до $2800.

Из-за стоимости, близкого расположения к Киеву, наличия небольшого земельного участка таунхаус стал востребованным на рынке загородной недвижимости.

Стоимость квадратного метра отдельно стоящего дома априори дороже стоимости квадратного метра любой квартиры. Каждый многоквартирный дом стоит на участке, стоимость которого автоматически распределяется между всеми владельцами квартир, а у частного дома есть свой участок определенной площади, имеющий свою стоимость, которая влияет на стоимость "квадрата".

Плюсы и минусы

Переезд из городской квартиры в коттеджный городок имеет свои плюсы. Прежде всего, это хорошая экология. Близость к природе позволит дышать свежим воздухом, даже просто прогуливаясь по собственному двору.

Второй плюс – за те же деньги можно купить жилье большей площади. А за счет пристроек и модификаций его можно расширить и сделать более удобным. Кроме того, вы сможете оформить по своему вкусу прилегающую территорию. Еще одним преимуществом будет земельный участок, который можно получить вместе с домом.

Но есть у загородного жилья и свои минусы. Во-первых, содержать коттедж дороже, чем квартиру. В среднем, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи вырастут на 30-50%.

В большинстве случаев вам понадобится больше времени, чтобы добираться на работу. Также увеличатся расходы на транспорт и бензин. А в некоторых направлениях проблемы создадут разбитые дороги и заторы на въезде в Киев. Кроме того, даже при развитой инфраструктуре далеко не в каждом городке можно найти школу и больницу.

Таблица 1. Стоимость жилья в Киевской области, апрель 2011 г.*

Район	Стоимость квартиры на первичном рынке, $/кв.м	Стоимость коттеджных городков, $./кв.м
Богуславский	500-600	-
Бориспольский	535–1250	660-1300
Бородянский	618–761	500-850
Броварской	766–1250	700-1400
Буча	747–960	-
Васильковский	733-1100	650-2400
Вышгородский	935-1450	700-2500
Ирпень	600-1485	-
Кагарлыкский	500-600	-
Киево-Святошинский	500-1275	500-2200
Макаровский	700–900	387-1300
Обуховский	750-1600	700-4000

*по данным компании "РеалЭкспо"

Альтернативы при богатом выборе

Рассматривая возможности покупателей с бюджетом в $60 тыс., можно приобрести: однокомнатную квартиру на окраинах Киева на вторичном рынке Киева или в новостройке.

В развитых городах-спутниках (Вишневое, Борисполь, Бровары) за однокомнатные квартиры в новостройках просят от $30 до $40 тыс. За эти же деньги в Ирпене, Буче можно приобрести двухкомнатную квартиру, а в Богуславе, Кагарлыке - трехкомнатную квартиру.

За $50-60 тыс. на вторичном рынке Киевской области можно приобрести небольшой (около 100 кв. м) деревянный или кирпичный дом. В коттеджных городках за эти деньги можно приобрести коттедж площадью от 100 кв.м, построенный по каркасной технологии в Макаровском районе.

Соответственно, если жилье единственное и вы работаете в городе – лучше покупать квартиру. Если это второй дом, не предназначенный для постоянного пребывания, стоит присмотреться к объектам подальше от Киева.

В загородном сегменте наиболее востребованы дома в коттеджных городках эконом-класса, где сумма покупки начинается с $50 тыс. Впрочем, если жилплощадь уже есть, а дом покупается с "дальним прицелом", можно найти объект подешевле - например, участок за $1500-3000 за сотку. В этом случае можно оплатить сначала землю и коммуникации, а также часть стоимости дома, а строительство на некоторое время отложить. При этом необходимо обращать внимание на наличие коммуникаций и инфраструктуры - их могут предложить лишь немногие поселки.

День грядущий

Относительно перспектив загородного рынка недвижимости, вероятней всего новостройки в пригороде Киева подорожают, но рост стоимости окажется не слишком существенным - 3-5%. Загородный сегмент восстанавливается не столь активно, поскольку большинство потенциальных покупателей, обладающих необходимыми средствами, сначала приобретают квартиру для постоянного проживания, а потом уже загородный дом.

Рынок будет развиваться по пути реанимации замороженных строек, освоение новых - только на бумажной стадии, то есть вывода на рынок большого количества новых проектов в 2011 году ожидать не приходится.

В масштабах страны загородная недвижимость Киевской области наиболее ликвидна в сравнении с регионами, спрос и активность в этих сегментах повыше и отражают макроэкономическую ситуацию. При условии общей стабильности, экономического роста и высоких заработных плат перспективы у данных рынков совсем неплохие.

Портал zagorodna.com провел опрос среди жителей Киева на предмет переезда за город, в котором киевлян спросили: хотели бы они жить на природе, в своем доме с небольшим участком земли. Самая большая группа опрошенных – 40,2% – предпочли все же квартиру загородному дому. Люди объяснили свой выбор: в городе жить удобнее, легче, есть инфраструктура, меньше транспортных проблем, быстрее добираться до работы.

Вторая по численности группа респондентов – 29,5% (почти треть опрошенных) – готовы переселиться в загородные дома. Их главный аргумент – "экология за городом лучше". Однако и в этой группе заявили, что переедут в "малоэтажку", только в том случае, если в поселках будет инфраструктура – школы, поликлиники, магазины с доступными ценами и т.д.

Далее места разделились так: 20,4% не готовы жить в коттедже или таунхаусе только потому, что за городом у них уже есть дачи; 4,5% – хотят иметь и дачу, и квартиру ("хорошо жить в квартире в Киеве, а в выходные дни и в каникулы приезжать в дом за городом и отдыхать") и 5,4% затруднились с ответом.

Затем у киевлян, которые хотят жить в частном доме (напомним, это 29,5%), спросили – переехали бы они из Киева на выгодных для них условиях в загородное малоэтажное жилье. Согласились переехать 90,9% участников этой группы, отказались – 9,1%.

Виктор КОВАЛЕНКО, zagorodna.com