Продаж та оренда квартир: підсумки року і прогноз на 2023-й рік

Війна змусила мільйони українців переселитися в інші регіони або виїхати за кордон. Особисті та інвестиційні плани теж суттєво змінилися. Попит на нове житло впав на 90%, квартири на вторинному ринку не мають покупця. Натомість орендувати хорошу квартиру в Києві стало можливо за 200 дол, що повністю перекреслило восьмирічне зростання цього ринку.

Напередодні Нацбанк в звіті про фінансову стабільність зазначив, що ринок нерухомості в Україні перебуває в дисбалансі – орендні ціни знизились, а гривневі ціни на продаж зростають, але попит дуже слабкий і нестабільний. 

Разом з тим девелопери випромінюють оптимізм і кажуть, що у 2023 році почнуть активно будувати. Власники квартир не поспішають віддавати їх за безцінь і продаватимуть житло після підвищення цін на нерухомість.

Цифри свідчать, що ринок поступово відновлюється, а експерти бачать ознаки покращення ситуації і з продажем, і з орендою. Що може стати на заваді?

Ринок новобудов у цифрах

Ключовий показник, який красномовно ілюструє стан ринку новобудов у 2022 році, – попит. Упродовж року він упав на 90-95%, каже Володимир Даниленко, засновник компанії M4U, яка розробляє смарт-рішення для девелоперів.

Забудовники навіть не намагалися стимулювати попит традиційним шляхом – зниженням цін. "Звичні для девелоперів цінові інструменти стимулювання попиту зараз не дають очікуваного ефекту", – зазначає експерт.

Навпаки – порівняно із січнем ціни на нові квартири зросли на рекордні за останні шість років 40%, каже маркетинг-директор та член правління маркетплейсу Dom.ria Сергій Молдаховський. Причина – зростання собівартості будівництва.

"Вартість у Києві зросла на 38%. Це пов’язано з відсутністю будівельників, нестачею будівельних матеріалів та обладнання, ускладненою логістикою", – пояснює президент холдингової компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір.

Власнику компанії Saga Development Андрію Вавришу навіть довелося шукати нових постачальників будівельних матеріалів та підрядників робіт.

"Багато компаній збанкрутували, значна частина робітників вступила до лав Збройних сил України. Восени ми мусили забезпечити роботу в умовах постійних атак на критичну інфраструктуру та відсутності електроенергії. Усе це суттєво ускладнює будівництво", – каже Вавриш.

За даними M4U, вартість квадратного метра нерухомості протягом року зростала пропорційно до собівартості будівництва або швидше за неї.

У Києві квадратний метр подорожчав на 34,4% до 60,4 тис грн порівняно із січнем, у Київській області – на 32,9% до 31,6 тис грн, в Одесі – на 48,3% до 40,8 тис грн.

У Львові до чинників зростання додався вищий, порівняно з іншими регіонами, попит на житло через відносну безпеку регіону, пояснює Даниленко. Там ціни зросли на 63,1% до 40,8 тис грн за квадратний метр.

Забудовники відновлюють роботу, але краще не стало

Попри вкрай низький попит, більшість компаній була змушена відновити роботи на будівельних майданчиках, щоб виконати зобов'язання перед інвесторами.

За даними M4U, до листопада 2022 року в Києві відновили роботу 185 майданчиків з 221 активного на початку року, що становить 83,7%.

У Київській області роботи й продажі відновили 77,5% будівельних майданчиків (204 з 263). В Одесі активні 75% проєктів, розпочатих до війни (135 зі 180). У Львові працюють 212 будівельних майданчиків, у січні їх було 218.

За даними Dom.ria, у кінці року 85% компаній-забудовників відновили роботу, а 60% активно продовжують будівництво. "Навіть у Херсоні один забудовник відновив будівельні роботи одразу після деокупації міста. Низка компаній Київщини активно відновлює пошкоджене житло", – каже Молдаховський.

На ринку є кілька забудовників, які, скоріш за все, не відновлять роботу, додає експерт. Як не дивно, такі компанії базуються у відносно спокійних регіонах. Ці девелопери можуть збанкрутувати через їх залежність від так званих пакетних інвесторів, які купували багато квартир на початкових стадіях будівництва.

"Частка інвесторів, які готові вкладати в житло на проєктній стадії, мінімальна. Як наслідок, у цих компаній відсутні продажі та грошові надходження для продовження чи початку будівництва", – пояснює Молдаховський.

Влітку ЕП писала, що не планують відновлювати будівництво компанії ENSO та bUd development, до яких має стосунок Вадим Столар. За даними керівника однієї з великих будівельних компаній, Столар уже не цікавиться Україною і розгортатиме девелоперський бізнес в Об'єднаних Арабських Еміратах.

Інвесторів відновлення робіт не заспокоюють: терміни введення в експлуатацію затримуються мінімум на рік і затримуватимуться далі, попереджають експерти.

"Відкладання термінів введення в експлуатацію спричинене паузою в будівельному процесі на початку війни. Також бачимо затримки з підключенням комунікацій з боку комунальних та державних компаній. Озвучуються терміни на підключення деяких будинків "до року", – додає Молдаховський.

Напередодні ривка

Девелоперські компанії підсумовують 2022 рік однаково: "Вижили – і добре". Вони розраховують на відкладений попит і планують багато будувати.

"Маємо колосальний відкладений попит на житлову нерухомість, тож очікуємо обережного сплеску продажів. Ми стоїмо на порозі інвестиційного буму", – упевнена директорка з маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова.

Клієнти цікавляться нерухомістю, однак відкладають підписання угод з огляду на невизначену воєнну ситуацію, підтверджує Вавриш. "Попит на житло активізується, як тільки ситуація ставатиме більш стабільною", – каже він.

На думку ж Молдаховського, українці не почнуть одразу інвестувати в будівництво житла. Драйвером зростання може стати зовнішній інвестор.

"Галузь почне відновлюватися завдяки зовнішнім інвестиціям: відбудові міст, новим проєктам, можливо, новим форматам житла. Як би не хотілося вірити, але процес відновлення ринку не буде таким швидким", – вважає експерт.

Прогноз щодо цін на нові квартири залишається невизначеним і залежить від доступності матеріалів та логістичних перепон. "Стрибка цін я б не прогнозував, але коливання буде зумовлене собівартістю", – каже Молдаховський.

Вавриш нагадує, що зараз триває нова хвиля зростання собівартості будівництва, спричинена додатковими витратами на альтернативне живлення. Вартість електроенергії від генератора у 2,5 разу вища, ніж від мережі.

"В умовах низького попиту ми стримуємо зростання цін, але коли попит відновиться, ціна відкоригується відповідно до зміни собівартості", – каже він.

Кушнір нагадує, що значна частина підприємств, які виробляли складові для будівництва, знищені або перебувають на окупованих територіях. За його підрахунками, для будівництва навіть бюджетного житла доведеться збільшити частку імпортної складової в матеріалах з 20% до 70-80%.

Особливо складно стало добудовувати житло, зведення якого почалося до 24 лютого. "Чимало таких квартир продані за старими цінами. Щоб компенсувати різницю в собівартості, девелоперам доведеться продавати квартири, що залишилися, дорожче, інакше об’єкти не закінчити", – вважає Даниленко.

На думку Вавриша, "війна закінчиться до літа 2023 року" і девелопери будуть залучені до відновлення зруйнованих міст, кварталів та об’єктів інфраструктури. "Ми проєктуємо багато об'єктів і готуємося до нового ривка", – каже він.

У такому випадку, додає Даниленко, ринок має всі шанси для інтенсивного розвитку. Цьому посприяють державні замовлення або замовлення з боку міжнародних донорів на відбудову міст, зруйнованих під час боїв.

Для цього компаніям доведеться адаптувати внутрішні процеси до стандартів ЄС. Це дозволить вийти на міжнародні ринки. "Saga Development веде переговори з посольствами, які шукають для своїх компаній партнерів в Україні, і бачимо велику зацікавленість з їх боку в співпраці", – додає Вавриш.

Сподіваються девелопери і на державну іпотечну програму "єОселя". Попит на житло забезпечать власники зруйнованого війною житла і ті, хто потребують покращення умов проживання. За даними Dom.ria, умовами програми цікавляться близько 17% покупців, які відповідають її критеріям.

M4U очікує, що на початку весни ринок пройде "дно". Після цього активи в Україні, у тому числі нерухомість, почнуть дорожчати. "Пройшовши важку зиму, залучивши нових інвесторів, отримавши позитивні результати на полі бою і на міжнародній політичній арені, ринок перезапуститься", – вірить Даниленко.

Вторинний ринок: дешево не продають, чекають

Поведінка покупців квартир на вторинному ринку залежала від ситуації в країні, каже Молдаховський. Перебіг війни позначався на цінах, попиті і пропозиції.

У першому та другому кварталах ціни стрибнули вгору на заході та в центрі країни, куди здебільшого переміщалися українці. Після звільнення Київщини на початку квітня кияни та мешканці області поверталися до своїх домівок. За даними Dom.ria, тоді попит на житло і ціни на нього на заході дещо знизилися.

До 24 лютого був "ринок продавців", які рідко йшли на зменшення цін і були готові зачекати з продажами. Наразі дедалі частіше між продавцями і покупцями є діалог для узгодження взаємовигідних умов, каже Молдаховський.

За даними порталу Rieltor, за рік медіанна ціна оголошень з продажу столичних однокімнатних квартир зменшилася з 63-68 тис дол до 59,1 тис дол. Медіанна ціна оголошень проданих квартир не змінилася і становить 56,5 тис дол.

Через суттєве падіння попиту на житло вторинний ринок частково перетворився з купівлі-продажу на ринок оренди. "Чимало українців не знаходять покупця або не хочуть знижувати ціну, тому пропонують житло в оренду", – каже експерт.

Два різні півріччя на ринку оренди

Перші два квартали були турбулентними, а з липня ринок довгострокової оренди квартир почав стабілізуватися, повідомили виданню в OLX.

"У третьому кварталі ми спостерігали пік пропозицій: у липні-вересні власники помешкань розмістили понад 318 тисяч оголошень. Традиційно найбільший вибір житла протягом року залишався в столиці, хоча пропозиція то зростала, то провалювалася залежно від ситуації на фронті", – кажуть аналітики компанії.

У Львові асортимент квартир зростав поступово. Якщо впродовж перших трьох місяців року було 8,5 тис оголошень про оренду, то в другому кварталі – 19,2 тис. У липні-вересні вибір квартир зріс ще на 17% до 22,6 тис.

Попит на оренду житла в регіонах був тісно пов’язаний з воєнними успіхами української армії. Так, у першому кварталі українці найбільше цікавилися помешканнями у Львові – майже 281 тис відгуків на оголошення.

У квітні-червні різко зріс інтерес до оренди квартир у Дніпрі, коли до області стали активніше переїжджати українці з прифронтових регіонів, зокрема із Запорізької області. Число відгуків у цей період перевищило 326 тис.

З липня відновився попит на оренду в Києві. Цьому сприяли деокупація області і поступове відновлення регіону. Інтерес зріс майже вдвічі порівняно з другим кварталом до 430 тис відгуків. У четвертому кварталі, коли відбулося звільнення Харківщини, почав відновлюватися ринок оренди і в Харкові.

За даними аналітиків OLX, ціни на оренду повертаються до довоєнного рівня. Медіанна вартість оренди однокімнатної квартири в столиці на початку 2022 року трохи перевищувала 10 тис грн. Після просідання навесні і на початку літа ціни повернулися до 9,9 тис грн у жовтні-грудні.

Найнижчі медіанні ціни на однокімнатні квартири в четвертому кварталі були в Чернігові (3,7 тис грн), Житомирі (4,7 тис грн) і Черкасах (5,5 тис грн).

Оренда житла: прогноз на 2023 рік

Сфера оренди житла поступово стабілізується та відновлюється, а ринок адаптується до реалій війни, вважають в OLX. В Асоціації фахівців з нерухомості кажуть, що на український ринок оренди повернулася сезонність.

Зростає популярність оренди приватних будинків, які можна обладнати генератором та опалювати дровами. Також більше цінуються помешкання, у яких проведений газ, а залежність від електроенергії менша.

Молдаховський вважає, що вартість оренди квартир почне зростати після перемоги у війні у зв'язку з поверненням українців з-за кордону та внутрішньо переміщених осіб у свої регіони. Сприятиме зростанню попиту і цін туризм.