Обзор рынка недвижимости в Житомирской области: на одного покупателя 25 продавцов

Рынок недвижимости в Житомирской области нельзя назвать оживленным. Покупателей в несколько раз меньше, чем продавцов. В крупных городах на одного покупателя приходится в среднем 25 продавцов. В Житомире продавцов примерно вдвое больше, чем покупателей. Поэтому покупатели стали очень переборчивыми, а продавцы уже не так рьяно держатся за цену.

Главный вопрос: достигли цены на жилье «дна», либо еще нет, пока остается дискуссионным. Одни специалисты считают, что в этом году еще будет небольшое падение цен, другие утверждают, что 2016 станет переломным, и цены начнут потихоньку расти. Все зависит от экономической ситуации в стране.
 

«2-3 сделки в месяц – разве это «рынок»?

— Еще в 2011 году, когда цены на недвижимость упали в два раза, а доллар подскочил до 12-ти, в нашем агентстве было примерно 5-6 сделок в месяц, а теперь — 2-3. И так у большинства наших коллег. Разве это рынок? – сетует   Виктор Галинский — помощник директора одного из крупных агентств недвижимости Житомира.

 — По сравнению с 2011 годом квартиры подешевели на процентов 40! Даже по сравнению с прошлым годом цены упали. Низкая покупательская способность, отсутствие кредитования на рынке жилья, повышение тарифов — все это изменило конъюнктуру рынка. Спросом стали пользоваться одно- и двухкомнатные квартиры, особенно с автономным отоплением. Продать трех-, четырехкомнатную квартиру стало значительно тяжелее из-за коммунальных платежей.

В начале 2015 года за однокомнатную квартиру просили 23-25 тысяч долларов, 35-38 тысяч за двухкомнатную и от 40 тысяч — за трехкомнатную. Квартиры улучшенной планировки были на несколько тысяч дороже. Но покупатель не шел. Зато пришли «Набережный Квартал», «Фаворит», «Интергал». Эти компании-застройщики предложили хорошие цены, комфортные планировки, индивидуальное автономное отопление, и, главное — заработало правило рынка: конкурируя между собой, они вынуждены были снижать цену за квадратный метр. Поэтому цены на вторичном рынке поползли вниз, покупатели перебирают, торгуются и практически всегда покупают минимум на тысячу-две, а то и три дешевле.

Например, сейчас на вторичном рынке Житомира за однокомнатные продавцы хотят 19-20 тысяч, но в результате продают за 17-18 тысяч. За двухкомнатную квартиру («хрущевку») просят 23-25 тысячи долларов, а уходит квартира за 22. Реальная цена трехкомнатной  хрущевки в центре – 28-30 тысяч (а ведь в 2008 году та же хрущевка стоила 75 тысяч!). Понятно, что цена зависит не только от состояния жилья и этажа, но и от района города.  На окраине жилье примерно на 10 процентов дешевле. В Житомире наибольшим спросом пользуется центр, жилмассив в районе Чулочной фабрики, Корбутовка и Промавтоматика, а меньше всего желающих поселиться на Полевой и в районе Силикатного завода.
 

Как обстоят дела на первичном рынке

По словам Виктора Витальевича, люди активно стали покупать квартиры в новостройках в районе Промавтоматики и Крошни. Например, цена однокомнатной квартиры – 16-18 тысяч – очень привлекательная. Плюсы таких квартир состоят в том, что планировка лучше и площадь больше, да еще автономное отопление. Правда, нужно учесть, что эти квартиры без отделки — кроме пластиковых окон внутри ничего нет.
 

Дома в частном секторе продать сложно

Что касается частного сектора в областном центре, то спросом пользуются только недорогие дома небольшой площади — до 140-160 кв.м. Таких в центральной части нет, а в районах (Гормолзавод, Соколова Гора, район Водоканала, район Обувной фабрики на Малеванке) — идет активная застройка и, соответственно, есть предложение. Цена на такие дома зависит от стадии строительства, на которой дом продается. «Коробки» — недострои — от 40 до 60 тысяч долларов (большую роль играет качество стройматериалов). На готовые дома с отделкой «под ключ» цены в среднем 1000 долларов за квадратный метр. Дорогие дома большой площади на рынке практически невозможно продать из-за отсутствия спроса по тем ценам, которые желают получить хозяева.

Спрос есть также на части домов из двух-, трех комнат, обязательно с отдельным двором и желательно со всеми коммуникациями. Тут цены разнятся и от района, и от возраста дома, и от наличия удобств, и от состояния. Диапазон —25-45 тысяч долларов. Такие объекты активно продаются.

В Житомирском районе спросом пользуются такие районы, как Заречаны и Гуйва. Там земельные участки по цене 1200-1500 долларов за сотку. В Глубочице (Киевское направление) ——по  800-1000 долларов за сотку. Тетеревке (Чудновское направление) — 600-800 долларов за сотку. Частный сектор тоже продается. Цена за недострои — 30-40 тысяч долларов, готовые дома — от 80 тысяч за средний дом площадью 100-140 кв.м.
 

Аренда держится на одном уровне

Цены на аренду держатся практически на одном уровне, и если они и понизились, то процентов на пять, не больше. Однокомнатную квартиру в хрущевке с мебелью  можно снять за две тысячи гривен плюс плата за те коммунальные услуги, на которые установлены счетчики. Многие желают сдавать квартиры студентам.

Например, в 9-этажном доме на Крошне, квартиру со старой мебелью и без горячей воды предприимчивая хозяйка решила сдавать за 2 тысячи гривен, но желающих не нашлось. В результате она сдала за 1350 гривен плюс коммунальные платежи. Это самый бюджетный вариант. Если говорить об элитном жилье, то шикарные дома и квартиры сдаются минимум от 10 тысяч гривен в месяц. Один из таких домов – по улице Черновола…
 

Не хотите переселиться в Коростень?

Риелторы Коростеня рассказали, что  армия продавцов в их городе во многом превышает покупательскую. Они просят за однокомнатную квартиру 10-13 тысяч долларов, за двухкомнатную – 15-18 тысяч, а цена на трехкомнатные колеблется от 18 до 22 тысяч долларов. Понятно, что все зависит от состояния жилья, метража и так далее. В любом случае покупатели торгуются, и в результате покупают жилье на 1-3 тысячи дешевле, как и везде. Арендовать однокомнатную квартиру можно в среднем за полторы тысячи гривен плюс «коммуналка», а цены за аренду двухкомнатной стартуют от 2 тысяч гривен…

Частные дома без ремонта в Коростене стоят в пределах 10 тысяч долларов, а с евроремонтом в среднем около 30. Дома в селах района и вовсе не пользуются спросом. По словам местных риелторов в Коростень переезжают жить из многих районов области и даже киевляне. Почему? Да потому, что в Коростене всегда была и есть работа с неплохой зарплатой, что очень актуально. Вопросы экологии этого региона отходят на второй план.
 

Новоград-Волынский: цена на «двушки» сравнялась с однокомнатными

Риелторы Новограда-Волынского сообщили, что минимальная цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 12 тысяч долларов, а максимальная – 20-25 тысяч. Цена на трехкомнатные колеблется от 20 до 35 тысяч долларов. Аренда однокомнатной квартиры обойдется до тысячи гривен в месяц. В частном секторе цены на дома очень разнятся – от трех тысяч долларов  за самые скромные до 100 тысяч за самые навороченные. В селах района можно купить дом-развалюшку и за 10 тысяч гривен с участком земли от 10 до 50 соток. Словом, цены еще больше снизились, покупателей стало еще меньше, однако рынок все-таки теплится, и сделки потихоньку проводятся.

Напоследок хочется напомнить, что покупка жилья – дело непростое, имеющее много «подводных камней», поэтому нужно держать ухо востро. Как минимум, перед тем, как оформить сделку, нужно поговорить с соседями: действительно ли продавец проживает в этой квартире и является ее владельцем. А то ведь можно купить квартиру у афериста, который только выдает себя за хозяина. Не лишним будет заглянуть в его паспорт. Чтобы перестраховаться, лучше попросить продавца не только выписать всю свою семью, но и выехать из квартиры перед заключением сделки, иначе может случиться так, что после покупки придется выселять бывших жильцов через суд, причем, годами.

Юлия Мельничук, Житомирский курьер