Как не прогореть при покупке квартиры в Киеве

До кризиса квартиры в Киеве улетали, как горячие пирожки. В день могло быть несколько сотен сделок. Сейчас же за месяц заключается 700—800.

Так, в сентябре счастливыми обладателями столичных метров стали, по данным компании SV Development, 773 человека. Поэтому вдвойне интереснее узнать, кто же те немногие счастливцы, которые сейчас покупают квартиры. В их поисках я отправилась на Трехсвятительскую, где находится столичное БТИ.

В докризисные времена желающие зарегистрировать свои договора простаивали здесь в многочасовых очередях. В пятницу же я увидела всего 6 человек. Одна из них — уже киевлянка Тамара Зайцева — согласилась рассказать о том, как ей удалось купить двухкомнатную квартиру.
 

ОТКУДА ДЕНЬГИ

Буквально накануне кризиса я собиралась брать кредит. Но Бог отвел. Сорвалась продажа 3-комнатной бабушкиной квартиры в Виннице, за которую тогда нам давали $50 тыс. И буквально через неделю после этого начался кризис, возникли проблемы с банками. Если бы сделка состоялась, я бы точно вляпалась в долларовый кредит. А так у меня на депозите 2 года назад было всего $10 тыс., поэтому ни о каком кредите, а тем более о покупке речь не шла.

Подбодренная прогнозами на популярном сайте Slando о том, что недвижимость в Киеве будет дешеветь, я, во-первых, подбила мужа на переезд к родителям, чтобы сэкономить на аренде квартиры, а это — 2200 грн. Во-вторых, мы урезали и другие расходы: перестали ездить за границу, начали качать фильмы из интернета, вещи если и покупали, то только на распродажах. В результате тотальной экономии мы откладывали по 4000 грн. в месяц, и к сентябрю 2010 года, за пару лет, насобирали $12 тыс. Деньги клали на депозит. Так что еще и проценты накапали. Плюс к тому этим летом удалось продать винницкую квартиру. Правда, уже не за $50 тыс., а всего за 30 тыс. (продавали мы ее 2 года, скидывая каждые пару месяцев по $2—3 тыс.). Итого набежало $42 тыс.

С этими деньгами мы в начале осени этого года решили попытать счастья с ипотекой. Благо банки начали выдавать кредиты, да и ставки уменьшились (еще весной они были по 22—25% годовых, а сейчас можно найти по 19—20%). Подали заявки сразу в 4 банка, где выдавали кредит на 20 лет. В двух из них нам сказали принести в начале документы на выбранную квартиру, в двух согласились дать предварительное «добро». В первом варианте был риск потерять залог: выбираешь квартиру, даешь $1,5—2 тыс. залога, банк тянет резину несколько недель, а потом говорит тебе «нет». Поэтому мы подали заявки только в 2 последних банка. На всякий случай подстраховались: решали вопрос не с менеджером, а с начальником отдела кредитования. За 5% от суммы кредита он согласился лоббировать наши интересы на кредитном комитете. В итоге в конце сентября нам дали кредит на $15 тыс. Так мы наскребли $67 тыс.: наши сбережения $22 тыс. + продажа квартиры в Виннице $30 тыс. + кредит на $15 тыс. (в гривне, под 20% годовых, под залог покупаемой квартиры).

 

ПРОВЕРЯЙТЕ ЦЕНУ «ЭКСКЛЮЗИВНОГО» ПРЕДЛОЖЕНИЯ

За такую сумму этой осенью мы могли купить в новом доме в Киеве только 1-комнатную квартиру. Мы поехали смотреть квартиру на улице О. Пчилки, в 22-этажном доме. И чуть не стали жертвами «развода» на деньги. Дело было так. Звонит риелтор крупного агентства недвижимости и говорит, что нашел для меня отличный вариант: 1-комнатную квартиру — комната 18 кв. м, кухня — 10 кв. м, полная строительная отделка в новом, введенном в эксплуатацию доме со всеми документами и «всего» за $65 тыс. Правда, на последнем, 22-м, этаже (отсюда и такая цена), и агентству нужно заплатить 5%. Итого квартира нам обошлась бы в $69 тыс. ($3250 агентству плюс $650 — 1% в Пенсионный фонд). Пришлось бы одалживать еще $2 тыс. Но мы все равно поехали на просмотр.

Квартира понравилась, но мы решили подумать с задатком до вечера. И нам очень повезло, что это была пятница и как раз вышел свежий номер популярной газеты с объявлениями о купле-продаже квартир. В нем мы нашли эту же квартиру не за $65 тыс., а за $62 тыс. Я позвонила по указанному телефону. Риелтор сказала, что хозяева отдадут квартиру за $60 тыс., а она сама возьмет 2,5%. Итого, покупка вместе с выплатой в Пенсионный фонд обошлась бы нам в $62 тыс. То есть мы могли бы попасть на $7 тыс.

Отсюда совет: если вам поступило предложение от риелтора, поищите эту же квартиру во всех возможных источниках с объявлениями о продаже квартир. Ведь многие риелторы что делают: находят первичное объявление, договариваются с риелтором хозяина, что отдадут ему 2,5%, сами накручивают сумму, которую положат себе в карман (в нашем случае она составляла $5 тыс., ведь хозяин отдавал квартиру за $60 тыс.) и плюс берут еще мзду для своего агентства.

У меня еще есть наблюдение насчет риелторских комиссионных: сотрудники крупных агентств сразу называют 5%, те, что работают на себя или в агентстве средней руки берут 2,5—3%. Но при этом, чтобы получить все-таки 5%, они могут идти на такую хитрость. Тебя приводит на квартиру один риелтор, на объекте тебя встречает второй, который представляет интересы продавца. Покупателю они говорят, что из разных агентств, а на самом деле оказываются из одного. В этом случае приходится платить двойную таксу.

 

БЕЗ СОСЕДЕЙ — НИКУДА

От 1-комнатной квартиры на Позняках за $60 тыс. мы все-таки отказались. Родители были категорически против того, чтобы мы покупали жилье на последнем этаже, мотивируя это будущими проблемами с крышей.

В итоге, взвесив «за» и «против», мы решили покупать «двушку» на вторичном рынке. И сразу натолкнулись на очень заманчивое предложение: в одном из спальных районов Киева продавали 2-комнатную квартиру всего за $65 тыс. Я говорю «всего», потому что дом был серии БПС — 16-этажная панелька. Тогда как за $65 тыс. в основном можно было найти «двушки» в хрущевках. Риелтор объяснила такую цену тем, что хозяйке срочно нужны деньги на операцию для матери. Плюс к тому, квартира была на 1-м этаже, а это всегда снижает стоимость. Несмотря на 1-й этаж и смежные комнаты, квартира нам понравилась. Но насторожило то, что риелтор назвала в качестве задатка сумму в $5 тыс. (обычно при продаже квартиры до $70 тыс. берут задаток в размере $2—3 тыс.). И еще был один настораживающий момент: квартиру девушка купила всего год назад.

Несмотря на все эти факторы, мы договорились, что вечером того же дня приезжаем в агентство и подписываем предварительный договор. Но перед тем как ехать в агентство, мы решили поговорить с соседями. И они открыли секрет, почему квартира так дешево продается. Оказывается, в домах серии БПС на 1-м этаже находится электрощитовая, и квартира, которую мы собирались покупать, была не двухкомнатной, а полуторной. Часть второй комнаты как раз и «съела» электрощитовая. Чем это чревато? Во-первых, по ночам нам мешал бы гул. Во-вторых, сильное электромагнитное излучение однозначно не прибавило бы здоровья. Эта квартира, кстати, на момент, когда мы ее смотрели, уже продавалась больше полугода.

Отсюда мой совет — всегда перед тем как идти на просмотр, прошерстите интернет и узнайте, в течение какого времени выставляется на продажу жилье. Если очень долго и при этом его цена ниже среднерыночной, не стоит тратить на ее просмотр время. Потому что сейчас все, что выставляют по более дешевой цене, уходит в течение пары недель. Кстати, риелтор и хозяйка поняли свою стратегическую ошибку (то, что людей может насторожить слишком низкая цена) и недавно я увидела эту квартиру, выставленную за $72 тыс.

 

КАК ОТСЕЯТЬ КВАРТИРЫ ДО ПРОСМОТРА

Кроме срока, в течение которого квартира выставлена на продажу, и цены, установите себе еще один «фильтр» до просмотра — месторасположение. Понятно, что практически все мы отдаем предпочтение тем или иным районам столицы. Но в каждом районе улица улице рознь: одна может находиться рядом с парком, а другая — рядом с мусоросжигательным заводиком.

Посмотреть вид из окна, который будет открываться из квартиры, можно при помощи интернет-карты http://maps.yandex.ru. В поле «Найти» вводите адрес, затем нажимаете кнопку «Панорамы», и, если интересующая вас улица будет отмечена синим цветом, то вы сможете увидеть ее панорамное изображение. Кстати, с помощью этой же карты вы можете просчитать маршрут, как вы будете добираться из дома до работы. Я, к примеру, отсеяла благодаря этой опции несколько выгодных вариантов, потому что не захотела добираться до работы с тремя пересадками.

Еще один сайт, который поможет отфильтровать ненужные квартиры до непосредственного просмотра, — сайт Киевской горадминистрации www.municipal.kiev.ua. Нажав на кнопку «Будинок», введя название улицы на украинском языке в поле «Вулиця» и выбрав номер интересующего дома, вы сможете увидеть его фото в разных ракурсах, узнать дату капремонта, состояние коммуникаций, крыш и т. д. Кстати, техсостояние некоторых хрущевок, вопреки моим ожиданиям, оказалось лучше, чем домов 30-летнего возраста.

 

ДОГОВОРНЫЕ ТОНКОСТИ

На поиски квартиры у меня ушел почти месяц. За это время я успела просмотреть более десятка вариантов. Эта цифра была бы гораздо больше, если бы я для себя четко не решила: хочу жить только в этом районе — и точка. Кроме того, еще до того, как у меня была нужная сумма, я просматривала квартиры, постоянно «паслась» на сайтах, поэтому прекрасно ориентировалась в типах планировок квартир и в ценах (в течение этого года они не изменились). Так что, когда я увидела «двушку» с раздельными комнатами на 7-м этаже 9-этажного дома в районе моей мечты за $68 тыс., решение о ее покупке было принято мгновенно, несмотря на убитое состояние. Как пошутила хозяйка, «у нас квартира после строителей».

На этом этапе хотела бы рассказать по поводу предварительного договора. В среднем по Киеву его нотариальное оформление будет стоить 1000 грн. (хотя, когда я мониторила цены, мне попадались нотариусы, которые хотели за эту услугу содрать 3000 грн.). Подписав этот договор, я допустила такую оплошность. Она касалась штрафных санкций в случае, если сделка купли-продажи не свершится. В договоре было прописано, что если сделка сорвется по вине хозяев квартиры, они отдают нам сумму задатка и еще $3 тыс. Если виноваты были бы мы, то оставили бы задаток плюс заплатили бы еще $3 тыс. штрафа. У нас с мужем головы были настолько затуманены, что мы не обратили внимание, что условия несправедливы. Ведь хозяева бы теряли только $3 тыс., а мы — $6 тыс. Но, слава богу, сделка свершилась, и сейчас я свой договор купли-продажи регистрирую в БТИ.

Кстати, подскажу еще один интересный момент по поводу оформления договора купли-продажи. Перед его подписанием, по договоренности, покупатели платят 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд, а продавцы — 1% госпошлины. Так вот 1% госпошлины — это и есть плата частному нотариусу. Об этом многие из них умалчивают. И берут сверху 1000—1500 грн. Обращайте на этот момент внимание при выборе нотариуса. Еще совет: если при покупке квартиры у вас, к примеру, с мужем равные денежные вливания, можно оформить брачный договор, согласно которому жилье вы будете приобретать на правах долевой собственности. Это даст каждому возможность распоряжаться своей частью самостоятельно.

Уважаемые читатели! Свои наблюдения и вопросы по поводу приобретения недвижимости оставляйте в комментариях или присылайте на [email protected].

Елена Токарчук, газета Сегодня